乐居新媒体 吴壁生 发自佛山

  这届年轻人不想为银行打工了？2022年提前还贷潮突然爆发，引发全民热议，从小红书、抖音、微博等社交平台，不乏分享自己提前还房贷，省下多少利息的案例。

  提前还房贷，仿佛正在成为一种潮流。在佛山，该不该提前还贷，怎么提前还贷？补偿金只是“细枝末节”？提前还贷潮背后，对房子的信仰正经受考验？

受访者供图

  01#“还左3年贷，仲系喺度还利息”

  “还左3年贷，仲系喺度还利息，条气唔顺，宜家手头上有闲钱，又冇咩投资，就霖住还左距。”

  一位佛山本地购房者向乐居新媒体算了一笔账：“总贷款79万，本金供了3年只还了3.3万多，却付了近十三万利息。”

  她在2018年10月入手狮山一套房产，恰好赶上了双合同（毛坯价+装修价）尾声，前三年还有高昂的装修贷要还，当时房贷利率也高达5.485%。今年为了提前还贷，她先修改了还款方式，从等额本息改成等额本金，即每月贷款逐月递减。

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  “如果有提前还款需求，按等额本金比较好。因为每个月还的本金多，利息少，下次再提前还款的话，就不用交太多利息。”对接的银行工作人员向其分析，“不过如果没有继续还款需求的话，保持现在的等额本息就可以了。”

  根据农行合同约定，三年后是没有利息、违约金的，但是银行的人跟我说要收一个月的还款利息。7月中旬发起了申请，最近又去问了进度，说还在走流程，预计要1个月到1个半月先可以批下来。她表示。

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  “这次提前还了20万后，还款年限就剩15年，粗略计算可省下40万利息，打算明后年把剩下的也提前还了，无贷一身轻。”她感慨道。

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  02#交行投石问路 业内：补偿金为枝节问题

  提前还房贷潮起，交通银行坐不住了，率先要收补偿金！

  回顾8月1日，交通银行官网官网一则“提前还房贷将收1%补偿金”引发热议，次日就紧急下架，但自11月1日起依旧按上述公告政策执行，不过在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。而此前该行对不论是部分还是全部提前还款，均未收取补偿金。

  即交行公告“一日游”之后，政策不是全部收回，而是交由下属分行自行决定，其他国有大行乃至股份制商业银行都在虎视眈眈。交行此举或想通过提高补偿金的形式，减少部分提前还贷现象，也不乏“投石问路”的意味。有评论称。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，银行“不太欢迎”提前还贷的原因或许与今年银行贷款的投放任务等有关。另有业内人士分析，鉴于目前不同银行规定执行标准各异，其他商业银行跟进的可能性较小。

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  等额本息，前几年主要偿还利息，受访者供图事实上，提前还贷偿还补偿金、违约金并不新鲜。据佛山多位购房者向乐居新媒体展示的合同显示，多数银行都存在提前还款需偿还一定比例违约金的格式条款，比例多规定为1%，普遍需提前30天发起申请，最低还款金额为1万元。不过，多数银行在补偿金的收取实践中会选择减免或优惠。

  有银行可线上发起申请前两年房贷利率高企，最近各种贷款利率大幅下降，早前贷款更显得“不划算”。如一位去年上车禅城某盘的购房者，70万商业贷款，利率高达5.8%，确确实实买在了高位。银行工作人员也建议：“提前还款肯定划算，省下不少利息。”

  对此，地产经济学家邓浩志认为，提前还贷的补偿金，那是枝节问题，小问题，找银行谈就可以了。但如果操作经营贷，违规“换贷款”，风险还是太高了。

  03#没有标准答案！本质是缩负债、降杠杆

  风向说变就变，自从房地产交易陷入冰冻，房贷基准利率LPR两次下调，银行也主动下调了贷款利率，银行的一个稳定的获利来源陷入困境。

  来源：克而瑞广佛区域

  作为普通人能从银行借到的最大、便宜的一笔贷款，以往对购房者建议都是“贷最高的房贷，还最长的时间，绝不提前还贷”。该不该提前还贷，乐居新媒体也跟多位购房者聊了聊，这明显是一个没有标准答案的问题，其本质是缩减负债，降低杠杆，提前避险。

  “是否提前还款，只有一个判据：自己的长期投资收益率能不能跑赢贷款利率。”“要看个人的具体情况，还完房贷可能手里没闲钱了，万一有急用房子可不能马上变现。”一众网友议论纷纷。

  “职业收入不会一直提高的，总有个峰值，（考虑提前还贷）为了减轻家庭压力。”一位长期在广州工作的互联网从业人员表示，在尝试过一众多投资渠道之后，发现最为稳定的收益竟是茅台打新，所以其近期开始考虑提前偿还佛山房子的贷款。

  “当下来看，提前还贷可能是个不错的选择，毕竟省下不少利息。但放远来看，很难讲，中国经济还有很强的发展动力，未来一切皆有可能，LPR也有可能向发达国家看齐。”另一位佛山购房者表示，他房子买的早，利率就4个点出头，并不着急还贷。

  去年买房的人做错了什么？我现在每年多还的利息，需要我妻子三个月的工资。有购房者大吐苦水道，国家说要保障刚需合理购房需求，我是首房首贷，只有这一套房，我不是刚需吗？深感自己被割了韭菜，现在只想拼命搞钱，早点还清。

  当然，也有一个群体表示不需要提前还贷的，那就是公积金较高的人群，“公积金贷款利率才3.25%，我们虽然是组合贷，但大头还是公积金，商贷部分很少，所以也不会考虑提前还贷。” 对于公务员、银行等公积金较高的职工来说，用公积金便足以供房贷，确实没有提前还贷的必要。

  未来投资收益能不能跑赢贷款利率，未来收入增速能不能跑赢贷款利率，未来通胀能不能跑赢贷款利率，如果这三个问题全都回答不出，那就听从自己的内心，想怎么做就怎么做，反正努力也是徒劳，不如安心接受时代浪潮的洗刷。也有购房者清醒地认识到。

  04#还贷潮背后 对房子的信仰经受考验

  “提前还贷”潮的背后，未来不确定性提高，投资市场景气值不高，人们储蓄意愿也不断提高。

  央行二季度城镇储户调查问卷结果显示，体现出就业和收入预期转弱、投资意愿下降、更愿储蓄等鲜明特点，尤其是居民储蓄倾向创有统计记录以来最高水平，居民储蓄意愿的继续上升，与收入、就业预期弱密切相关。

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  中国人对房子的信仰正在经受全方位的考验。国家统计局数据显示，1-6月份，全国商品房销售面积68923万㎡，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。“房市和股市无异，只要没有增量资金进入，下跌是必然的。”

图源：国家统计局

  佛山楼市也不例外，经历6月解限短暂复苏后，佛山7月成交再度回落，新房近网签6028套，创下近9年新低。有一位从房地产转行到保险行业的人士，如今朋友圈充满了“警世恒言”：经济增速放缓、下行，各行业冲击非常大，信心没了，未来预期就没了，直接影响消费和投资。

  此外，烂尾楼停贷风波过后，期房风险一时间关注焦点，预售制短时间内不会退出。“保交房、保民生、保稳定”，就成为今年地方政府政策执行的重点。XX房企暴雷，XXX楼盘还能准时交楼吗？一众佛山业主对此忧心忡忡。

  如北滘新城某盘业主，甚至使用了无人机监工，但项目依旧停工多时了；陈村有盘已停工长达9个月，隔壁的同期楼盘都已经封顶了；顺德有盘历经停工、复工波折，迎来信托入股之后，“政府重点关注”竟也成了卖点。

  不过，近期又有一家千亿房企债务违约，有乐居网友放言，如果该房企旗下中心、地铁旁的某盘甩卖出地板价，他还是愿意搏一搏的。