文/乐居财经 邓鑫妮

  8月11日下午五点，越秀服务（06626.HK）非执行董事兼董事会主席林峰准时携管理层出席中期业绩发布会。

  都是熟面孔，执行董事兼行政总裁张建国和执行董事兼常务副总裁毛良敏坐于林峰两侧，财务总监陈冬鹏先生和资本运营总监万思蕴坐在两端。

  越秀服务一向是财报披露的积极执行者，如今再度打响港股物企的第一枪，而这也从侧面反应出其对自身业绩表现的自信。

  2022年对于越秀服务而言有着不同的意义，是成立30周年，也是上市第一年。

  眼下的这份财报，记录了越秀服务2022年上半年的业绩成果，收入结构持续优化，管理规模稳步提升，并持续发挥TOD业务的优势。

  上半年，越秀服务实现营业收入10.90亿元，同比增长13.8%。毛利率为31.7%，依旧维持在较高水平。公司拥有人应占盈利约为人民币2.11亿元，同比增长18.6%。

  展望未来，林峰表示：“越秀服务将继续夯实优质物业管理服务的基础，在服务品质、规模拓展和社区增值三个方面重点发力，持续提升客户满意度，努力提高经营质量，更好地回报股东对越秀服务的支持和信任。”

  借船出海

  2021年6月，越秀服务成功进入上市物企行列，其优势和特点十分明显：TOD综合物业管理经验。

  上市之初，越秀服务搭乘600公里的地铁线驶入港交所，业务主要盘踞在广州。有广州地铁背书，越秀服务今年首次将业务铺排到广州之外的地区。

  2月9日，越秀服务今年的外拓迎来开门红，成功中标福州地铁2号线项目。随后，越秀服务接连拿下长沙地铁6号线及青岛地铁4号线项目，驶向全国更多的城市。

  “目前已经与重庆、昆明、南宁等地的地铁建立联系，同时我们还凭借第二大股东广州地铁的优势借船出海。”对于TOD业务的外拓路径，林峰谙熟于心。

  越秀服务TOD业务的实力不断被验证，而今其已经实现承接大湾区以外地铁项目的重大突破，业务的潜力和价值不断被挖掘。

  截至2022年6月30日，越秀服务TOD在管面积为657万平方米，合约面积为658万平方米，上半年新增合约面积46万平方米。期内，TOD物业管理业务所得收入为人民币1.39亿元，同比增长18.9%，占总收入比例为12.7%。

  第三方外拓涨幅151%

  越秀服务管理的业态，粗略可以分为非商业和商业，进一步可以细分出四大业态，分别为住宅、商业、大交通和城市服务（及公建）。

  越秀服务多点开花，但并不盲目外拓规模，画了条跑道，始终保持着自己的速度。

  规模外扩，依旧坚持早前的约定。“2023年，在管面积突破一亿平方米。”业绩会上，林峰重申规模扩张的目标。

  截至2022年6月30日，越秀服务在管项目286个，在管面积为4355万平方米，较截至2021年12月31日增加467万平方米。其中，非商业项目236个，在管面积为3980万平方米；商业项目50个，在管面积为380万平方米。

  上半年的外拓中，第三方的涨势喜人。期内，第三方外拓合约面积达387万平方米，同比显著增长151%。

  之所以能够顺利达成外拓目标，毛良敏指出：“除了房地产新增市场的贡献外，我们还聚焦于TOD以及公建项目。”

  规模增拓上，越秀服务稳扎稳打，相对迅速的收购外拓，今年暂未启动。

  “目前有积极接触一些标的物企，但没有合适的，上半年没有达成协议。”林峰进一步表示：“去年以来地产行业的流动性趋紧，有一些物业的标的开始释放出来，我们也在做积极的接洽。目前账上的现金比较充裕，更偏向做高质量的并购。我们希望所选的标的，一是符合公司整个战略的布局，二是具备可持续发展的能力。”

  毛良敏指出：“目前估值相对之前合理很多，但是买卖双方对估值有不同的理解，上半年越秀服务在积极稳妥的外拓。”

  同时他也表示，“从目前情况看，我们认为收并购相对前面几年是比较好的时机，我们会积极推进收并购，希望在下半年能够有标的落地。”

  没有大笔收购支出，越秀服务手中现金依旧充裕。截至2022年6月30日，越秀服务现金及现金等价物余额近41.5亿元，较上一年同期增长3.46亿元，约9.1%。

  股价承压上涨

  谈及物管股的整体态势，越秀服务的管理层也直言，物企一定程度上受到了来自房地产的压力。

  林峰认为：“物管公司是轻资产，抗周期性很强，但从去年以来物管股的股价确实有所调整，主要还是受地产板块的影响，我们觉得资本市场需要时间重新建立信任。”

  今年前七个月，有48家物企市盈率下跌，40家物企的股价回落，物管股估值重新洗牌。

  越秀服务的股价是其中表现较为稳健的一只，依旧保持涨势。

  股价上涨，一方面是越秀服务的母公司越秀地产给予的信心，另一方面则是越秀服务在服务基本功上下的功夫。

  “这一轮的调整，实际上也是价值体现和优胜劣汰的过程，相信资本市场会对物管股重新建立信任。”林峰表示道。

  物企价值的体现，追根到底还是要守好物业服务品质的基本盘。在这个前提下，越秀服务拓展了更多的物业服务赛道，比如业主增值服务中的美居业务。

  上半年，越秀服务实现营业收入人民币10.90亿元，其中，非商业物业管理及增值服务的收入为8.11亿元，同比增长19.5%；商业物业管理及运营服务的收入为2.79亿元，同比基本持平。

  非商业物业管理及增值服务中，物业管理服务收入达3.95亿元，同比增长32.9%，占总收入比例提升至36.2%；得益于非商业物业在管面积增加、服务用户大幅增长以及家居生活服务类型多样化，社区增值服务收入同比增加32.2%至人民币2.44亿元，占总收入比例提升至22.4%；非业主增值服务占总收入比例则为15.8%。

  社区增值服务收入占比进一步增加，其毛利率水平依旧强势。期内，越秀服务整体毛利率为31.7%，社区增值毛利率仅次于非业主增值，达到37.8%。

  越秀服务业绩会上答媒体提问：

  1.请问管理层如何看待当下物管股估值回调？在当前情况下，物管企业如何降低房地产行业下调对其的影响？物管企业的估值在未来是否有望迎来修复？

  林峰：物管公司是轻资产，抗周期性很强，所以投资者也比较喜欢，但从去年以来物管股的股价确实有所调整，主要还是受地产板块的影响，我们觉得资本市场是需要时间重新建立信任。

  这一轮的调整，实际上也是价值体现和优胜劣汰的过程，相信资本市场会对物管股重新建立信任。

  我长远看好物业管理的发展前景。目前，行业的市场份额比较分散，整合的空间也比较大，而且在组织、经营品质方面，我们坚持做好物业服务的品质基本盘，然后在这个前提下，拓展更多的物业服务赛道，比如业主的增值服务，美居业务等。

  2. 受房地产的持续调整影响，小房企选择通过出售物管公司来补资现金流，那么请问公司是否会在这个过程中调整收并购策略？此前接洽的标的进展如何？在当下的收并购中公司更为看重什么？

  林峰：我们要做高质量的并购，不仅仅为了并购而并购，我们选的标的，一个是符合我们整个战略的布局，第二还要看可持续发展的能力。我们在积极探索，包括跟一些国有企业的物业以及TOD赛道企业的进一步合作。

  正在接触一些标的，但是还没有很合适的，包括 PE倍数这方面还不是很合适，所以暂时没有达成协议。
我们希望在2023年上市三年内，规模要达到1亿平方米，我们能达成这么一个目标，除了收并购还有外拓。

  3.公司曾在年初的业绩会上表明外扩面积要翻倍，请问现在的情况是怎么样的？越秀地产今年可为公司贡献多少在管面积，公司未来的规模增长路径是怎样的？

  林峰：我们希望今年是翻倍的目标，年初定的就是新增700万平方米的外拓面积，实际上我们上半年已经新增外拓面积是387万平方米，同比已经增加了1.5倍。

  市场外拓方面的项目质量较高，包括中移动的广州商业写字楼项目、广州的文化馆等，上半年参投的中标率达到50%。

  4.今年越秀服务在广州之外拓展了多个TOD项目，想问下半年还有什么外拓计划？

  林峰：上半年我们TOD项目在广州之外拓展了3个项目，分别是福州地铁2号线、长沙地铁6号线和青岛地铁的4号线。

  除了这几个已经拓展成功的项目之外，我们现在已经跟重庆地铁、昆明地铁、南宁地铁公司积极地开展战略合作的工作。同时我们还借助第二大股东广州地铁的优势借船出海，积极的去开展 TOD的拓展业务。

  5. 房地产开发速度放缓，物业管理规模增速是否受到拖累？

  林峰：地产企业的在行业大的变局下不断出现分化，因为越秀地产的发展比较健康，还有正的增长，我们作为它的子公司，能从母公司这边获得稳定的交付的面积。同时由于母公司稳健的财务和经营的表现，也助力越秀服务能够更好地去拓展第三方的市场，给我们的拓展树立较好的信心。

  6. 上半年第三方外拓合约面积同比增长151%，请问迅速增长的主要原因是什么？

  毛良敏：上半年我们在第三方外拓方面取得了比较突出的成绩，同比增长了1.5倍，这也是我们外拓能力在持续增强的重要体现。团队建立起来，外拓能力提升，我们相信在未来会有更多的外拓贡献。
另外，因为我们主要除了房地产的新增市场之外，还聚焦于TOD和公建项目，所以虽然房地产会对物业管理行业有一些压力，但我们在TOD和公建方面的优势依然还在，我相信未来在拓展方面会持续取得优异的成绩。

  7. 收并购市场物企估值是否已经回到一个合理区间，目前是否是好时机？

  毛良敏：目前整体收并购市场的估值在回落，相对之前来说合理很多了，但确实买卖双方对于估值的水平还有一些不同的理解。

  中间有一些价值的差异，我们上半年基于谨慎稳妥的策略，也洽谈了几家。目前情况来看，收并购相对前面几年较好，我们会积极推进收并购，希望在下半年能够尽快有标的能够落地。

  8. 公司未来的派息政策是怎样的？

  林峰：招股书里面我们披露派息率不低于30%，去年全年派系率是35%。今年中期我们参考行业整体的情况，中期是暂时不派息。

  公司将会维持稳定的派息政策，持续为股东创造价值，共享收益随公司整体稳定增长。

  9. 公司预计什么时候能推出股权激励的机制？

  张建国：关于对管理层的股权激励，公司一直在积极地推动这个事情。目前，我们正在和上级管控单位对相关方案进行深入研讨，将会参照母公司的一些做法以及监管政策的一些要求，希望今年年内能够把这个政策落实到位。