文/乐居财经 曾树佳 林振兴

  在公开露面演讲之前，朱荣斌犹豫了很久。他原本想着，创业之初，应该心无旁骛地埋头苦干，而且现在形势也比较复杂，更应该低调从事。

  但他最终还是带着准备了将近三千字的发言稿，出现在了公众眼前。这是他离职阳光城半年后的首次亮相，以“海南雅诚房地产开发有限公司董事长”的新身份站在演讲台上。

  27年的地产履历，加深了他对行业的洞察，会上，他剖析了房地产发展模式及现状，既讲变局，又讲机遇。眼下的市场环境，给了他创业的机会，他也坚信未来的地产领域，仍将长期稳定发展。

  月有阴晴圆缺，季有春夏秋冬。过去很长一段时间，地产行业都在高歌猛进，如今正处寒冬，地产人都要重新思考，重新建构，才可能适者生存。

  此次深度调整，带来的绝对不止是阵痛，不止是刮骨疗伤，可能更是再造重生。朱荣斌直言已做好了“过苦日子”的心理准备。

  放不下“地产”

  年初离职阳光城，朱荣斌说，自己经历长时间的纠结、博弈与无奈，近日他进一步道出了当时踌躇的心境。

  原来在2020、2021年两年间，他就一直困顿在离职一事之中。在此期间，他一心只是想卸掉工作，至于以后是继续干？怎么干？还是退休？这些问题他都没有考虑。

  不过由于各种原因，他还是拖到了今年年初，才转身离开阳光城。当职业经理人的生涯告一段落，他走出企业，举目望去，房企接连不断地暴雷，他身边不少优秀的同事、刚参加工作的年轻人，也失去了工作。

  那时候他心里非常沉重，直言已非两年前的预想。面对别人关心询问去向，他也陷入了短暂的忧虑。

  后来，他去请教老领导、原中建董事长孙文杰，终于豁然开朗。孙文杰告诉他，“正因困难，更要带头向前。不能因为财务自由就游手好闲。不管做大事还是做小事，还要坚持做事。”老东家碧桂园主席杨国强也勉励他，优秀的人更需要勤奋。

  从中海到碧桂园、阳光城，朱荣斌进入地产行业27年，正好一半时间在央企，一半时间在民企，期间他创造了不少靓丽的企业成绩单，对行业的起落、企业发展状态的变化，也颇有感触。

  朱荣斌曾在离职感言里，写下了一句话：“难忘过去几年，犹如一场大酒，豪情壮志，至酣至畅。醒来痛如刀绞，仍无怨无悔，无愧无惧。” 从中可以看出，虽然经历了一些失落，但他仍没放下地产情结。

  既然意识到自己的优势还在地产，那还是在“知天命”之年，燃起干劲，重操地产，扯旗创业。朱荣斌对此也做好了四个思想准备。

  第一，要有思想准备过苦日子。行业不景气了，理当减衣缩食。对于创业起步的团队，更是要艰苦奋斗，奋力拼搏。第二，要降低预期。面对微利的时代，企业或个人，必须降低对利润、收益、市场环境的价值降低预期。第三，要重新评估、提升个人的工作能力。第四，永远保持工作热情。

  显然，这是一段与以往截然不同的新旅程。

  背后三大金主

  3月23日，朱荣斌以“荣宇建设（广州）有限公司”为新起点开启创业之旅，他把第一个项目选择在海南清水湾。

  老朱创业的起点很高，不仅一开始就拿下了雅居乐清水湾项目中的一小部分未开发用地，还得到了不少资本力量支持。例如，蔷薇不动产投资有限公司（简称“蔷薇不动产”）。

  4月13日，乐居财经独家获悉，海南雅诚房地产股东持股发生变化，原股东广州番禺雅居乐房地产所持股权由51.0044%下降到 30%；蔷薇不动产持股比例从 48.9956%上升到 70.00%。据查，前者为雅居乐集团旗下公司。

  据了解，海南雅诚是海南清水湾下属的三个项目公司之一，就总体规划面积来看，该项目公司持有及开发清水湾项目不到2%的体量。

  在蔷薇不动产成为大股东后，海南雅诚的人员也发生了变动。新高管团队里，朱荣斌接任董事长一职，并带来了不少旧部。董事兼总经理吴圣鹏，曾任阳光城四川区域总裁；出任监事一职的杨艺武，曾在多家碧桂园旗下公司任职，也曾出现在阳光城2018年股票期权激励对象名单中。

  在业内，海南的雅居乐清水湾素有“中国文旅地产第一盘”之称。从2009年首期开售，清水湾业绩便一路飙红，连续多年为雅居乐业绩贡献占比三成左右的销售额。

  对于合作方，朱荣斌表示，“雅居乐已经在清水湾开发了13年，项目拥有12公里的沙滩，又有丰富的酒店，高尔夫球场，学校，商业设施，可以说是配套应有尽有。”同时其也坦言，没有今年的行业环境恶化，不可能取得机会进入清水湾。

  据他所述，目前项目推进顺利，10月份后就会进入市场。这次创业首秀上，朱荣斌也提前公布了项目的案名：心海。

  在词典里，心海指心。以思绪翻滚如海之扬波，故称。《楞伽经》卷一：“外境界风，飘荡心海，识不断。”

  之所以取名“心海”，启发源自前一段时间他看了一部叫《心居》电视剧，故事围绕买房置业，一个家庭经历多少周折和不幸。最后，主人公感慨，家不是一套房子，而是一个可以安放心灵的地方。

  看完后，朱荣斌的心情难以平静，并下定决心，“我再做的项目，一定要做成客户安放心灵的居所。”通过心海项目，他还想完成自己多年来的一个心结——做好房子。毋庸置疑，心海将是他的倾心之作。

  蔷薇不动产不仅是朱荣斌创业新项目的重要跳板，它还入股了荣宇建设子公司——海南荣乐建设管理有限公司。

  据乐居财经获悉，海南荣乐成立于4月13日，注册资本2000万元，由广州利莱实业控股、蔷薇不动产和荣宇建设各持股40%、30%和30%，目前并未有投资迹象。

  两位金主中，广州利莱是一家刚刚成立的公司，由林惠清、欧阳新香、覃乃烽各持股33.3333%。其中，林惠清、欧阳新香是名副其实的资本老手，两人曾创立了专业PE投资机构钥石财富（全称“深圳前海钥石财富管理有限公司”）。

  蔷薇不动产，由蔷薇控股股份有限公司100%持有。据了解，蔷薇控股背后的资本赫赫有名，它于2017年7月24日注册成立，注册资本118亿元，由16家国内知名民营企业发起，包括巨人网络、中民投、亿达控股、信发集团等。

  除了广州利莱和蔷薇不动产以外，朱荣斌在创业路上还得到了宏升投资的鼎力相助。

  6月的最后一天，荣宇建设入股广东宏腾五号投资合伙企业（有限合伙）。目前该公司由姜少华、叶跃洪、荣宇建设、广东宏升新能源投资、广东宏升投资管理，分别持股25%、25%、25%、24%、1%，并无任何对外投资迹象。

  其中，广东宏升新能源投资背后大股东是广东宏升投资控股集团（简称“宏升投资”），后者由付恩平和刘乐仁分别持股80%和20%；广东宏升投资管理（简称“宏升投资管理”）则由付恩平、刘乐仁、林斌、黄卓芬、陈刚、罗国各持股44%、33%、12%、5%、5%、1%。

  宏升投资董事长付恩平也是一位资本大佬，不仅曾在汤臣倍健任财务总监，负责该公司上市工作，还先后任粤泰控股财务总监、常务副总裁，协助旗下上市公司粤泰股份完成资产重组，后任粤泰股份副总裁、粤泰金控董事长。2018年12月，他正式卸任粤泰股份所有职务，专职于宏升投资。

  据官网介绍，宏升投资主要着力于私募股权投资、私募证券投资、不动产投资（包括地产基金、不良资产、产业地产三个方向）三大业务板块；宏升投资管理则以“智能制造、新能源、大健康、消费升级”为投资主线，参与上市公司华鹏飞、岭南股份、苏大维格、豪尔赛、利元亨、金钟股份、德瑞锂电的投资。

  在地产方面，宏升投资联合海南同康控股集团设立的地产基金“广东宏升基石三号投资合伙企业（有限合伙）”投资的海南宏盈同康置业，于5月成功拍下位于海口市江东新区淘沙路的住宅地块，楼面地价10277元/平。未来，不排除宏腾五号投资也会采用此种模式联合拿地。

  眼下，不仅有三大金主在资金上助力朱荣斌创业，还有一群40岁以上、年富力强的地产老炮跟随他。除了上文提及的吴圣鹏和杨艺武，还包括原阳光城云贵大区营销负责人章隆、原阳光城产品研发中心执行总经理吴悦肇、原阳光城四川区域、云贵区域项目总朱晓杰等等。

  这些人基本都是跟了朱荣斌长达二十年以上的老部下。比如杨艺武，一路追随朱荣斌，从中海到碧桂园，从阳光城再到如今创业。

  “行业不会消失”

  朱荣斌对现时的行业，有着较为清楚的认识。

  他认为，目前行业遭遇的困难，是房地产长期高速发展的必然调整。在长期的发展过程中，行业积累了太多问题。不光集中体现在企业负债及经营管理问题，市场管理，土地供应、金融税收政策等各方面，根据社会经济及行业巨大发展变化，也是时候需要调整了。

  这次调整，带来的绝对不止是阵痛，不止是刮骨疗伤，可能更是再造重生。

  朱荣斌为行业敲响了警钟。在他眼里，地产暴雷集中在民企中，目前还潜藏着许多可能暴雷的企业，说不定哪天就暴雷了。与此同时，也不能忽视国企中隐藏的问题，眼下他们没有出现债务危机，但他们的资产质量、经营水平，也需要被关注。

  除此之外，他也提出了疑问：地方政府平台花了很多钱，现在成了地产的主力军，这些政府平台的负债，又有多少是跟房地产有关的呢？

  他一直觉得，调控之下，这场风暴会很猛烈，是一场大变局，政策措施要足够清晰有力，才能度过这场危机。过去的行业，是良莠不齐，谁都可以在里面赚钱，但大变局之后会出现很大的分化。

  但正因为行业处在调整期，才出现了很多机会。朱荣斌表示，行业是不会消失的，有变局就有机会，如果没有这次危机，他也可能没有这个创业机会。优秀的企业还是要坚持，保持信心，未来的路会越走越好。

  “我喜欢说熊市，熊市是珍贵机遇。”去年，恒隆集团的陈启宗在论坛上的这句话，对朱荣斌有着很大的启发。他相信，中国的房地产行业仍将长期稳定发展。

  房地产未来还是一条10万亿以上的大赛道，市场即使下行，规模降低，仍然值得大家坚守；随着人民生活水平需求的提高，对住宅的改善需求越来越多；大规模的城市更新将陆续展开，虽然不会大拆大建，但新模式的城市更新肯定是一个巨大的市场。

  基于此，他劝诫正在寻找新工作机的同行，在充满不确定的时代，做确定的自己。不要迷茫，保持冷静，优秀的人员在适当调整之后，都能找到自己的位置，找回市场的机会。大浪淘沙，真金方显。

  这显然是他多年履职经历，总结出来的肺腑之言。