乐居新媒体 黄伟 发自厦门 近期，岛内新房市场风云渐起，新盘排队进场，在冷静的市场中走出了一波独立行情。相比之下，岛外市场则表现出了截然不同的一面，新房持续不温不火的状态，有的楼盘甚至要降价来带动去化。

  接下来，在岛内供应大潮下，岛内新房竞争持续白热化，岛外则成为刚需群体的主场，分化持续加剧。

  岛内千万级新盘 同台竞技

  你方唱罢我登场，截至目前，岛内有3个新盘开盘，一个触发摇号规则，2个则收割了一批高端改善客群。

  上周五，和悦东方公示购房意向人登记名册，共有103户购房意向登记人完成意向登记，其中优先购房人23户，普通购房人80户。项目意向登记购房人数达到可售住宅房源(86套)的1.2倍，由此成为厦门首个公开摇号楼盘。

  海报截图

  昨日下午15：00，位于会展片区的悦东方已摇出优先购房人、普通购房人选房顺序。今日19：00，项目将按照摇号顺序选房，选房时间为3分钟，超时则视为放弃。

  周末，建发港务五缘灏月继7月底首开后，开盘再捷，去化率91%。此次推出的为1号楼高层住宅，共计58套，均为192.11㎡户型，房源最低预售62036元/㎡，最高预售79136元/㎡，总价约1192万起。截止当前，58套房源仅剩5套 ，位于楼栋的2-4层。

  目前，项目仅有143㎡的4房待售，约135套，其余均已开盘。

  同位于五缘湾片区的保利国贸天琴，于7月30日首次开盘，推出635套房源，开盘现场人潮攒动，排起了长龙。截至开盘当天21点，去化378套，销售总金额43亿。

  海报截图

  周末，项目趁热打铁，加推110-125-145-190平户型，125平样板间正式开放。

  岛内新盘同台竞技，内卷也持续激烈。保利国贸天琴率先挑起价格战，冒出5字头房源，和悦东方总价687万起，上车门槛降低，传言建发湖畔九境的户型面积、价格将继续下探，115㎡户型的总价660万起。TOP级项目争夺战已经打响，池子里的客户就这么多，谁先抢跑谁的机会就大些，预计后续岛内各大版块热度也会有所分化。

  岛外非核心新盘 以价换量

  岛内新盘一直是厦门楼市的爆点，这两天岛外一楼盘也颇受关注，然而原因是降价。

  位于同安的中铁诺德逸都的降价消息疯狂在朋友圈刷屏。根据置业顾问/中介打出的特惠信息，称该批次房源为工抵房特价房、单价1.9万/平起、首付65万买环东、大四房仅212万+、买房送车位……

  据了解，此次降价行为引发了业主抗议，有网友调侃，业主能去抗议，说明真的降的挺厉害的。确实，相比项目目前2.5万/平均价，此次最高直降5000元/平，优惠程度还是挺明显的。

  项目打出降价牌也是有迹可循，首先项目的位置尴尬，与环东海域核心区有一定距离，与同安老城区也有一定距离，其次项目周边城市界面较差，基本是农村、工厂，配套也相对不完善。在位置与配套并不出彩的情况下，项目所剩的107、130平的大户型就比较难啃。据了解，降价后，周六一天项目签约了25套。

  岛外区域分化 存量博弈

  其实，厦门楼市的分化不仅体现在岛内外的分化上。就岛外而言，不同项目的去化情况也不一样。

  首先，不断崛起的岛外新城成为楼市主战场，比如集美新城、马銮湾新城、环东海域新城、翔安南部新城等。

  集美新城板块内配套齐全，成为岛外改善人群的首选，但片区新供应少，基本上即将开盘的中粮云玺壹号二期、中海左岸澜庭和保利摇号竞得的中移动地块，就是当下一段时间能够买到的仅有的新房了。在供小于求的情况下，大概也是中海左岸澜庭开盘热销的主要原因。

  马銮湾新城内部分化非常明显，冷热不均。比如乐活岛板块的建发缦玥长滩长期霸榜区域成交TOP1，而马銮西集中了许多新盘，有的开盘仅卖出个位数，去化继续承压。

  环东海域新城核心区4-6月份上新的新盘，依靠学区等因素，错峰入市，去化还不错。靠近翔安南部新城的建发叁里云庐因为进岛方便，同总价段在翔安没有竞品，价格相对合理走量一直还可以，但随着新品-保利项目、翔安后村TOD璞安等入市，项目也将承受去化压力。

  其次，非主流的版块，存在位置较偏、配套欠缺等缺点，在岛外主流板块众多新盘的包围之下，去化艰难。或许只有像中铁诺德逸都以价格取胜，达到快速去化。

  在岛外新盘持续增多情况下，各大房企存量博弈，要考虑在区域位置相同，价格类似，如何在产品上等方面突围。而这对购房者而言，也拥有更多的选择空间。

  岛内外平衡发展新格局

  当前，岛内外的市场、岛外各区域板块无疑是冷热不均的，究其原因，主要是以下几点：

  首先，岛内对于大部分人来说一直有着某种魔力，岛内外客观上的各项配套也存在明显差距，一些有购买力的客群首先还是岛内。

  其次，随着岛内近几年恢复供应，上车门槛降低背景下，对岛外天花板新盘也会形成了一些无形的压制。一些已经手握与岛内新房总价接近的客群，大部分还是会选择直接进岛。

  再次，岛内外的教育水平整体差距还是比较大的，教育属性作为房产价格的重要组成部分，很大程度上影响了楼市的走势。这也是岛外有学区优势的新盘能占据一定市场份额的主要原因。

  最后，岛外新城发展的分散，核心资源向中心区域集中，占据成熟片区或潜力板块，拥有优质资源配套的楼盘会率胜一筹。但随着“岛外大发展”战略推进，教育提升、配套等加速兑现，相信未来岛内外市场会逐渐形成一个新的平衡发展格局。