河南亚星：“西南王”犯愁-乐居财经

河南亚星：“西南王”犯愁

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居韧性玥珂馨 3.6w阅读 2022-08-09 10:59

乐居新媒体玥珂馨发自郑州

销售为王是房企去库存、保现金流的最主要举措，为了卖房各房企贴身肉搏使出浑身解数，或推出各种吸睛优惠，或借助节日策划特定营销活动，或变通首付款支付方式，或通过直播、线上VR看房卖房……花样百出屡见不鲜。

近几年来，郑州楼市也出现了“全民经纪人”销售方式广受房企青睐。所谓的全民经纪人核心即人人可做楼盘的销售官，被推荐者成交推荐人可拿到一定比例的佣金，通过返佣之利激发全民卖房的积极性。

故而，推荐佣金的多少是能否激发全民卖房的重要虹吸点。近日，河南亚星启动全民经纪人“最高奖励24万元/套”佣金的海报被很多人传播到社群、朋友圈，极高的佣金让人跃跃欲试，但同时大家的目光也聚焦到亚星所售的楼盘上。

营销乏力 “西南王”拼力卖房花样百出

在郑州，提到亚星几乎无人不知，尤其是在上街区、二七区居住的人，很多都会了解一二。作为1993年在上街发家随后主要布局郑州西南的老牌房企，亚星因战略布局主要在西南素有“西南王”之称，累计开发项目40余个。

不过要说到目前亚星在售的项目，市场上较为活跃的盘倒不是很多，主要有亚星锦绣山河大二期、亚星观邸、亚星环翠居/云水居/望江居、亚星星河郡、亚星学府印象、亚星江南小镇、亚星上湖嘉园等。

乐居新媒体注意到，这几个在售的楼盘几乎都是全民经纪人与购房优惠同时进行。其中，亚星盛世·环翠居等指定房源一荐万金，最高赚取24万/套奖励。除此外，亚星多个楼盘还释放有各种吸睛优惠。比如：

亚星星河郡首期5万安家主城；亚星福邸指定房源首期3万；亚星云水居首期10万起置业主城改善；亚星锦绣山河大二期安泰苑首付支付按“首期5万，两月内再支付5万，剩余首付分三年6次还清”；亚星江南小镇5期云璟首期2.5万（C13#-1-701），认购指定房源送物业费；亚星上湖嘉园11#新品 120㎡+户型首期10万额外享2%专属优惠，加2万送标准车位一个；……

据“亚星盛世”、“亚星集团”官微，春节、“郑18条新政后”、五一、“6.18”等大的营销节点，亚星几乎都会释放购房优惠，特惠房、6重钜惠、抽奖、0元抢壕礼等，优惠几乎没有间断。

由此可见，对于老牌房企亚星而言，面临市场蝶变的形势，卖房压力也是比较大的。不过，虽然频有购房优惠释放，但亚星的楼盘吸客力及成交转化却并未达到预期，营销乏力。

据乐居新媒体探盘了解，与目前市面上其它房企的“风格”不同，亚星在售楼盘还有一个最让其引以为傲的优势便是大多盘都是现房、准现房。

现房吸客却因产品滞后拉低质感

如果基于近半年以来的市场环境考虑，现房、准现房的确是众购房者梦寐以求的。即买即住、今年买明年住对购房者确实是很强的吸引点。从这个层面看，亚星入市多年也没能清盘的几个楼盘也算“多年媳妇熬成婆”，误打误撞占了现房利好。

但是乐居新媒体了解到，亚星的几个现房价格并不是很坚挺，反而还搭配着购房优惠一起出售。即便如此也并未助力很快清盘，不足以令所有被吸引去看房的人心动拍板。

深挖其背后的原因发现，影响其快速清盘的关键原因在于，这些现房产品代表的是早几年的流行趋势，与如今时兴的产品设计格格不入，尤其是户型设计很难让人打心眼里喜欢。

都说“房子行不行关键看户型”，户型的格局对于几十年生活意义重大，影响的不仅仅是心情、便捷性，还有生活质量。以在售的现房亚星望江居、亚星江南小镇、亚星上湖嘉园等为例，一些户型与市面主流的南北通透、布局方正、干湿分离、餐客阳台一体、三开间朝南的全明户型相比真的很滞后。

亚星望江居122㎡、125㎡、133㎡、143㎡左右户型，存在很多影响居住舒适度的因素，比如室内采光通风效果、两次卧采光弱、卫生间无干湿分离的不便、动静不分离的干扰等。

亚星在上街比较高端的江南小镇项目在售的约136㎡户型，户型格局不方正，仅主卧朝南两次卧采光通风受限，动静不分离，入户无玄关、餐客之间的面积浪费。主卧入门连廊浪费面积，卫生间没有做到干湿分离等，与市面很多同等改善户型的设计相比极不时兴。

约136㎡

130.91㎡

亚星上湖嘉园113㎡左右的户型，同样仅有主卧朝南，卫生间没有干湿分离，厨房、餐厅客厅设计不一体，餐厅在北卧室门口与卫生间相对，居住体验感很显然不会很好。

113㎡

126.25㎡

此外，很多在售现房的小区居住环境也一般，与如今人人渴求的高绿化、功能分区、智慧社区相差较大。比如亚星云水居这样的老盘，售卖多年仍有较多的大户型现房没售完，虽然是偏改善的小区居住却并不纯粹，难与目前市面上的改善产品相抗衡。

在购房需求升级、人人追求品质生活的当下，很显然，户型格局、居住不纯粹等因素与需求趋势相悖，满足不了当下及未来很多人所追求的居住质感，这也是虽然现房销售、价格优惠仍不太吃香的原因所在。

难摘“刚需帽” 品牌力大不如以前

曾经的亚星在郑州房地产风生水起，因为与建业、正商、鑫苑等民企几乎同时起家，发展几十年业务涵盖广泛开发项目也多，具有国家房地产开发一级资质、建筑施工一级资质等，被很多人视为置业首选品牌。

但亚星与同时起家的建业相比布局和产品定位却大有不同，发迹于上街、深耕于西南，且开发的楼盘多为刚需盘，所以除了“西南王”称呼外，亚星也被冠以“刚需盘扛把子”称谓。

至今提到亚星很多人的固有印象仍是刚需盘居多。“刚需帽”相影相随，甚至有人用“继亚星江南小镇后亚星再无代表作不思进取”来形容亚星近些年的发展。在郑州百余个在售楼盘中看亚星，几乎没什么存在感。

即便这样，亚星仿佛也一副无所谓的样子不是很看重。近几年，在很多房企更新迭代产品时，亚星的产品却并没有做太多创新。目前主要在售的新品锦绣山河大二期，论产品力不算太出挑，与竞品相比优势并不突出。

而纵观亚星的品牌势能，伴随着近几年市场环境变革，建材成本提升，利润受到压缩，亚星也逐渐淡去了当年意气风发倾力打造项目的气度。土拍市场几乎没有动作，产品也难以超越顶峰时的亚星江南小镇，品牌力大不如从前。

虽然自称稳健，但其关联的几个公司也频繁会有风险舆情。就今年以来，河南亚星置业集团有限公司及控股的郑州创富房地产开发有限公司、郑州玉安联合置业有限公司就发生过多起风险舆情。

其中，主体公司河南亚星置业集团有限公司7月12日被执行约48万元；1月13日因与河南国基建设集团有限公司发生建设工程施工合同纠纷被执行约1.14亿元；1月6日被执行约39万元。

控股企业郑州玉安联合置业有限公司 7月19日因与中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行借款合同纠纷被执行约49万元；郑州创富房地产开发有限公司2月10日因借款合同纠纷被执行34.1万元。

不知道的人或许会相信亚星是稳健的老牌房企，但真正懂的人知道，看似很稳的亚星，布局、产品、销售、发展都受到了很大的限制，难以自我超越。

来源：乐居韧性

作者：玥珂馨

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