乐居新媒体 发自南京
天干物燥,小心“刺客”!
近日,“雪糕刺客”一词火遍网络,暗指那些在冰柜里平平无奇的雪糕,当你去付款时,动辄几十块的价格远超出你的心理预期,就像被刺客“刺”了一剑。
而南京楼市中,也暗藏不少“房价刺客”,尤其在鼓楼、玄武、建邺等主城区,宁海路、五台山、珠江路等醇熟地段,一批50-90年代的老小区看似其貌不扬,却常常以8-10万/㎡的均价“劝退”买房人,它们正是所谓的“学区房”。
譬如,鼓楼五台山周边,拉小+29中学区房,包括怡景花园、峨嵋岭、金鹏大厦、北校尉营、牌楼巷、百步坡、拉萨路等老小区,房龄最老的在60年代之前,挂牌均价7-10万/㎡;
鼓楼宁海路周边,力小+29中学区房,包括宁海路、匡庐新村、北东瓜市、南东瓜市、剑阁路、山阴路等,面积最小仅30㎡,总价却高达三四百万。
当教育均衡化成为主基调,“教师轮岗制”在全国各城市蔓延,仅有学区属性加持的“房价刺客”,优势还会继续凸显吗?
我们通过业内了解到,目前南京学区房市场成交量虽有触底回升,但成交价格却降了许多,整体呈“放量下跌”态势。这也意味着,房子的金融属性慢慢淡化,居住价值正在稳步回归。
不到一年,降价50万!鼓楼一线双学区房挺不住了
家住新街口一带的老南京人都知道,汉中路一路之隔,一面是均价曾破10万/㎡鼓楼双学区房(拉小+29中),2分钟过马路至另一面秦淮区,房价立马对半砍,这就是学区属性加持的力量。
以金鹏大厦为例,经过实探可以发现,该小区居住环境相当一般,外立面沿着汉中路主干道,挂满了密密麻麻的空调挂机,整体看起来像老旧“宿舍”,可想而知户型也并无通透可言。
但这样的房子,曾经一度在二手房市场中却相当火热,最高卖出过超10万/㎡,简陋的小区环境配如此高昂的价格,用“房价刺客”形容毫不夸张。
小区楼下二手房中介表示,金鹏大厦环境虽差,一楼底商嘈杂,但在拉小29中双学区房中,却属于总价门槛较低的,30㎡左右的户型,不到300万就可以成交,满足孩子上学需求。
中介还透露,不少家长购买此小区,并不会真的入住,有些会另外租一间大房子方便接送。
但今年6月,金鹏大厦一套54.64㎡的低楼层小两房,成交单价约7.5万/㎡,相较于2020年12月成交的同户型,单价下跌了约1.2万/㎡。
相同学区范围内,金鹏大厦对面的怡景花园小区,价格也出现大幅下跌,作为拉小学区房内最为畅销小区之一,此前,怡景花园层屡破单价10万大关,火热程度可见一斑。
而到了2022年二季度,该小区成交均价7-9万/㎡不等,不过仍然处于南京房价较高位。
中介反应,自去年11月开始,怡景花园一套房直降40、50万已经不算罕见,究其原因,学区政策变化改变了买卖双方心理预期。
大跳水!河西新城本部双学区房,缩水130万
如果说鼓楼“房价刺客”尚有余威,那么河西这位“刺客”直接上演“大跳水”。
今年5月,河西中部,南师附中新城中学、新城小学本部双学区房嘉业国际城,成交了两套不到60㎡的单室套,单价分别为4.4万/㎡、4.8万/㎡,已与江宁核心区次新房价格逼近。
要知道,2020年5月,嘉业国际城同户型单价曾高达7.1万/㎡,如此相比,短短两年,资产缩水约130万!
嘉业国际城为住宅性质的公寓,居住舒适度来说不如纯住宅小区。该小区虽地段繁华,河西中部,紧邻地铁2号线,但商业人气惨淡。如经实探可发现,仅一楼奶茶店、拉面馆等底商中午有人来往,不少外卖员来回奔走,地上堆有杂物和垃圾,环境很一般。
无独有偶,同样是新城本部双学区,奥体名座小区也没少跌价。
7月,宋都奥体名座一套63.57㎡单室套,成交单价跌至4.2万/㎡,相较于两年前同户型6.7万/㎡,直接下跌2.5万/㎡。
究其原因,新城本部虽为河西目前最优学校,但这两年考试成绩并不算出众,前段时间朋友圈甚至流传一篇长文预言“新城已死”,但很快被业主发文驳回,关于南师附中新城的未来,需要更长远看待。
再者,随着限售政策宽松,河西南一批次新房上市,保“5”冲“6”的价格战,对河西中二手房市场也产生了一定冲击,甚至分走了一批客户群。
写在最后——
①“房价刺客”退场,与楼市大环境下行密不可分。要知道,当前南京新房库存超7.6万套,大部分板块去化困难,而7月二手房成交单月破8000套,创年内月度新高,可以说明一点,二手房“降价跑量”趋势显现,这其中当然也包括了学区房市场;
业内统计,与往年市场成交对比,7月学区房价格也有近30%的降幅,环比6月成交量也有近三成下降,形势不算乐观,出现跌价属正常现象。不过,有中介反应,受到利好政策的影响,多数房主心态产生变化,议价空间相对去年末空间缩小。
②就现状来看,学区房保值能力仍大于普通二手房。如文初提及的一线学区房,虽价价格出现大幅下跌,但7-8万/㎡的单价,在南京市场中仍处于高位,目前南京尚未真正实行“教师轮岗制”,这些“房价刺客”的学区属性,短期内无法被替代;
况且,根据江北新区最新出炉的“教师轮岗制”文件,“其中提及,流动比例不低于总数的15%,骨干教师流动比例不低于总数的20%,如此看来,即使真的实施轮岗,教师流动人数占比也非常小,校与校、区与区之间教育公平性如何端平,还有待观察!
③有需求的家长,当前仍然可以购买学区房,但需擦亮眼。南京有规定,孩子上学,需提前至少一年落户,适龄学生家长,占学区房市场中一大部分刚性需求,无论选择一线、二线学区,当下也都是比较好的时机,议价空间会很大。
但二手房不同于新房,入手之前,家长切记要摸清房屋状况,房屋有无纠纷,产权是否清晰,最重要的是,学籍是否被占用!另外,购房后最好可以实际入住,每个学校家访制度不同,严一些的学校会检查实际入住情况,可以提前咨询学校老师、小区邻居等。
最后,家长在考虑学校教学能力的同时,也要考虑生源的质量,生源较好的非名校,也是妥妥的潜力股,可以纳入备选~
来源:乐居新媒体
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