乐居新媒体 李杨 发自南京

  江北，让南京人，甚至苏北群众，又爱又恨。

  作为全国第13个、江苏省首个国家级新区，它拥有高起点的规划，未来的蓝图十分宏伟。

  也正是因为巨大的发展潜力，江北板块的投资客占比颇高，房价上涨空间被提前透支。在市场整体降温之后，江北的行情急转直下。

  成交量、供应量暴跌近6成！江北市场急速下行

  据统计，今年1—7月，江北（含浦口、六合及新区直管区）新房成交11461套，同比去年（26236套），跌幅高达56.3%。在供应量方面，今年1—7月，江北新房供应9045套，而去年前7个月，供应量达到惊人的21439套，是今年的两倍多。（数据来源：克而瑞）

  截至8月8日15:00，江北的新房库存达到18508套。其中，六合的库存去化周期超过1年，在全市，仅次于高淳和溧水，与江宁接近；浦口的情况略好，去化周期在半年左右。

  不难看出，在市场下行的情况下，江北的各大开发商也放缓了推新的速度，去库存成为主旋律。

  一路之隔单价便宜了5千！江北成交榜首竟不在核心区

  从项目具体的销售情况来看，今年前7个月，江北成交量最高的项目，并不在江核，而是浦口城南中心的天悦锦麟。该项目由新希望、大悦城两家房企共同开发，建筑总体量达到86万方，包括住宅、购物中心、酒店式公寓、商务办公等业态。其中，大悦城负责商业部分，新希望操盘住宅及其他。两家房企的合作，可谓是各取所长。

  客观地说，天悦锦麟于去年12月首开，如果以成交维度来进行排名，天悦锦麟相比今年二季度之后入市的项目，确实占据一定的周期优势。

1-7月江北新房成交量TOP20（来源：克而瑞）

  不过，今年天悦锦麟也曾4次加推，共推出616套房源，根据南京网上房地产数据统计（截至8月8日16:00），项目销售（认购+成交）478套，去化率也近8成，放眼整个江北，乃至整个南京市场，天悦锦麟的销售业绩无疑处在第一梯队。

  回顾一下今年南京市场卖的不错的新房项目，不难发现有两种类型，一是高端改善项目，基本上位于河西、南部新城、新玄武等区域；另一类呢，主要是综合条件不错，性价比很高的品牌楼盘。

  显然，天悦锦麟属于后者。项目处于浦口城南河北岸，与江北核心区的青奥板块仅隔着一条浦滨路，几乎可以共享相关配套；交通方面，项目紧邻11号线森林大道站，直线距离约500米，目前11号线已经开建，计划2025年通车，未来通过换乘10号线，到达河西非常方便；教育方面，规划了九年一贯制的教育用地，今年上半年浦口刚和一中教育集团签约；商业方面，项目自带14万方的大悦城商业。

  回到房子本身，项目在售房源销许均价30278元/㎡，在1-7月江北成交量前五的项目中，价格最低，比一路之隔的江核青奥区域，便宜了5000元/㎡左右；

  天悦锦麟户型建面约97、117、135㎡，其中97㎡的三房两厅两卫户型，做到了三开间朝南，在这个面积段，功能性几乎做到了极致，加上2500元/㎡的装修包，总价300万出头，性价比的优势非常突出。

  未来房价4.5万+？江北欲从品质上跨越

  无论是天悦锦麟，还是二季度以来去化很不错的保利阅云台，它们显著的特点就是：综合条件比较优秀，产品性价比较高。不过，未来的江北房地产市场肯定不会局限于此，在品质方面，江北自然要有所突破，毕竟是国家级新区。

  2022年4月22日，江北核心区G03地块被颐居建设拿下，成交总价22.7亿，楼面价25169元/平，最高毛坯销售限价达到40000元/㎡，未来售价有望4.5万+。

  据悉，该项目将由颐居、仁恒、扬子国投共同开发，其中仁恒负责操盘。此前，仁恒仅在浦口汤泉合作开发过一个别墅项目，但在江北板块参与普通住宅操盘，尚属首次。仁恒在南京的口碑和号召力，不用多说；而从房地价差来看，G03项目也为仁恒预留了较大操作空间，有利于其打造高品质住宅项目。

  继4月土拍拿下江核G03地块后，颐居建设又在江北大秀一把实力！今年5月初，位于江核前湾的颐和·铂岸江璟公开建面约110、130㎡实体示范单元，项目铝板一体板外立面部分实景同步呈现，金属质感与一街之隔的青奥体育公园互为映衬，高级感十足。不得不承认，在提升产品力方面，颐居又一次走在了江北市场的前列。

　实体示范单元立面实拍图

  而在第二轮土拍中，江北核心区三幅地块则未设毛坯限价（颐居G07、G08地块，保利G09地块），将实行差异化定房价。

  无论是毛坯限价的调整，还是品牌开发企业的引入，不难看出，江北在品质上突围的决心。而实力雄厚的国央企，显然要发挥带头作用，例如颐居建设、保利等等。

  除了江核，江北其他板块，也不会止步当下。在7月的第二轮土拍中，浦口国资竞得浦口城南中心G59地块，最高毛坯销售限价30500元/㎡，未来销售价格可能与江核看齐。据传，该项目也有可能引入品牌房企合作（例如仁恒）。

  江北，寄托了整个南京，乃至全省的希望。但从目前的情况来看，含着金钥匙出生的国家级新区，也还有很长的路要走。