乐居新媒体 任时健发自苏州 近日，一场“苏州工业园区东部发展论坛”再次将胜浦推上了风口浪尖，有专家称其将会是园区发展的下一个重点区域。这个从2020年才真正登上楼市舞台的板块，会是购房者眼中的“白月光”吗？

  从园区老镇晋级为高贸新城

  胜浦被称为苏州工业园区东大门，三面环水，东至界浦河，与昆山相接，南至吴淞江，与吴中甪直镇相望，西至青秋浦，与园区中新合作区相依，北部与园区综合保税区接壤。

胜浦街道办事处实景

  2019年8月，中国（江苏）自贸试验区苏州片区划定，胜浦有27平方公里被划入了苏州自贸区，即高端制造与国际贸易区。此后，胜浦也有了一个响亮的新名字，高贸新城。

  2020年4月1日，胜浦2宗宅地被新城收入囊中，这也标致着高贸新城正式登上楼市的舞台，此前区域已经断供近10年。

  此后，区域一些利好持续出炉，譬如大量高端制造产业引进、5大邻里中心规划、学校规划、3所学校纳入星海教育集团等，成为了高贸新城晋升园区“网红”购房板块的推手之一。

  如果你去高贸新城各个楼盘转一转，几乎每个置业顾问都会告诉你，我们这个板块对标的是上海张江，未来潜力无限。

胜浦在建楼盘实景

  目前，区域内的规划正在兑现中，已有2所新学校落成，1座邻里中心也正在建设中。但是从高贸新城的城市界面来看，还是有一种乡镇的既视感，稍显破败的小型商业、路旁杂乱的电线杆、络绎不绝的大货车……很难将其和繁华的园区联系在一起。

胜浦主干道路况

  6盘征战 7个月板块网签616套

  2020年至今，高贸新城出让了6宗宅地，每年2个新盘入市。嘉樾时代花园和辉映时代花园2020年10月底入市，在当时掀起了高贸新城楼市的高潮，目前这2盘基本售完，网签率都在90%以上（统计截止2022年8月2日）。

  到了2021年10月，万科东方雅苑和越秀悦见云庭入市时，板块热度已有所下降，可能受整个大市场环境的影响比较大。目前这两盘的网签率分别为55%和13%（统计截止2022年8月2日）。

  今年新公开的花语澜苑和五矿澜悦溪云在新房上市场热度还是比较高的，不少想置业园区的购房者都抱有较高期许。因为花语澜苑7月下旬才开盘，网签数据有滞后，澜悦溪云尚未领取预售证，所以2盘的真实销售成绩还有待观察。

  从整个高贸新城板块来看，1-7月新增供应936套，实际网签616套，在苏州各大购房板块中排在第21位，总网签面积和金额也都排在20名左右。这个成绩并不算太理想。被很多媒体拿来对标的科技城板块，1-7月网签了1460套。

  从板块在售（待售）楼盘产品来看，同质化比较明显，基本都是高低配，户型覆盖面比较广，高层以100㎡左右小户型为主，小高层做120㎡以上大户型，都是装修交付，装修标准1500元/㎡左右，中央空调、地暖、新风是标配。

胜浦某在售项目样板间实景

  据了解，板块的客源主要是有改善需求的本地人，园区的投资客和在周边上班的刚需。一位已在高贸新城置业的朋友表示，新苏州人很多都想在园区买房，但我们这种普通打工人，只能在胜浦上车。

  园区5大新兴板块崛起 高贸新城能否持续活跃

  提到高贸新城，就不得不提近两年园区新房市场的变化。目前园区新房市场已经从聚焦湖东、湖西，到多点开花，娄葑、胜浦、车坊、斜塘、跨塘等多个新兴板块开始崛起，住宅土地供应不断增多，板块关注度也不断提升。

  从地理位置上看，几大新兴板块几乎都与园区核心片区接壤，娄葑近距湖西，胜浦距离奥体板块约8公里，车坊与独墅湖高教区相连，斜塘紧邻奥体南部，跨塘近距湖东核心区。

  相比湖东、湖西CBD，独墅湖高教区、青剑湖等成熟板块而言，这几大新兴板块同时存在城市界面较差、厂房较多、人员混杂等短板，且板块内小区多以拆迁安置房和老旧商品房小区为主。

  从新房供应上来看，几大板块差距比较大。高贸新城有6个楼盘，2个尾盘，3个在售，1个即将开盘；车坊有2个新盘，仅一盘在售；娄葑、斜塘、跨塘都仅有1个纯新盘待入市。

  虽然高贸新城是几大新兴板块里新房供应量最大的，但是从发展趋势来看，车坊、斜塘、跨塘这些板块或许更具竞争力。从地块溢价、在售房源均价已经可以窥见一二。今年6月拍出的苏高新斜塘地块楼面价达到2.7万/㎡，溢价近15%，是近几年少有的高溢价地块，胜浦所拍出的宅地楼面价均在2万/㎡以内且溢价率较低。房价方面，车坊纯新盘在售均价约3.5万/㎡，而胜浦新房价格均在3-3.2万/㎡左右，相对更低。