乐居新媒体 任时建 发自重庆 供需存量期，重庆进入了“买方市场”时代，市场各类楼盘层出不穷，哪些楼盘值得肯定？楼盘深藏的口碑如何？如何选择适合自己的户型？你中意的楼盘值得入手吗？敬请期待，乐居新媒体特别策划——《重庆探盘计划》。

  2022年上半年，重庆主城多项目面世，“买房市场”背景下，沙坪坝核心区的改善洋房却屈指可数。

  据统计，重庆沙坪坝核心区近5年的时间里只供出了10块住宅用地，平均容积率高达2.23，基本为高层项目居多，2022年两次土拍也没有土地出让，可以说，沙坪坝核心区的住宅用地也越来越少、越来越小，也越来越贵。

  但沙坪坝作为醇熟的核心老区，其烟火气的城市配套、常住居民的人文资源，自带生活氛围的优秀沉淀，让很多置业于此的重庆人无法告别它。

  于是，在城市界面相对老旧，社区嘈杂，比较拥挤的背景下，沙坪坝核心区在居住品质上急需品质住宅的迭代。

  2021年12月10日，万科再次重仓沙坪坝建筑体量约21.32万方的「超级地块」，让不少重庆人对沙坪坝核心区住宅的迭代充满期望，该项目是于2022年上半年首开面世的万科清水甲第。

  万科清水甲第：核心地段的迭代社区

  探盘现场，万科清水甲第主要有三大优势：

  1、 沙坪坝核心区首个大体量、多业态的社区

  万科清水甲毗邻沙坪坝核心区三峡广场，是附近唯一一块体量超20万方，并将商业配套与公园相融合的低密改善住区。

  近 5 年来沙坪坝核心区仅有两块超过 20 万方的建筑体量的低密土地，另外一块是万科在2021年拿下的位于新桥板块的万科星光天空之城。

  万科清水甲占地 172 亩，1.86 容积率，约22 万方体量中住宅约 16.2 万方，总规划户数达到 1792 户，商业约 5.3 万方，共7个地块。

  在住区迭代上，万科清水甲第将商业、公园、道路等零散的城市功能整合在一起，形成复合型城市单元的低密改善住区。

  项目紧邻清水溪公园，旁边还紧邻着规划中的山体公园，在约5.3万方的商业中中包含了约 1.8 万方的社区配套商业，另外在商业里还会尝试引进健身房、live house、24 小时重庆图书阅读室等商业配套。另外项目还包含了约 3.6 万方的 SOHO 和LOFT，拟落地酒店、创意孵化办公等。

项目宣传图

  2、 容积率低、景观开阔

  与沙坪坝核心区的老小区相比，万科清水甲第约 1.8 低容积率，是重庆降容以来，核心区也难得一见容积率少于2.0的土地，低密度使得项目的楼间距和户型的通风与采光得到保证。

  项目首开的 4 号地块处于清水溪公园景观资源最优渥的位置，不仅避免了外部噪音影响，还能享受清水溪公园最佳的景观资源。

  4 号地块合计6 栋楼，整体采用错落式布局，整个小区大部分房间均可以享受到良好的清水溪公园视野景观。

项目宣传图

  3、 学校资源丰富，妥妥地铁盘

周边学校资源

  处于核心区，沙区的教育资源比较优质，包括南开小学、树人小学、南开中学、重庆一中、重庆八中、重庆大学等等。

  万科清水甲第项目周边有两条已开通运营的轨道交通干线，分别是 1 号线和轨道环线，1 号线距离项目最近的站点是杨公桥站，直线距离项目大概在550米左右，步行约7分钟左右就可以到达。

  户型配置：涵盖 83-121㎡三种户型

  约 16.2 万方的住宅包含了洋房和高层两大产品业态，推出约 83-121㎡三种户型，包含三房到四房居住需求。

  以约99㎡洋房为例：三室两厅两卫，适合一家三口刚改户型，主卧旁设计儿童房，第三间做老人房或客房，客餐厅一体设计，后期可以搭配儿童活动区等空间，精装交付收纳空间约27平，阳台做到了宽约5.8m也是一大亮点。

建面约99平户型图

  置业考虑：价格因素以及1梯4户的洋房接受度

  那么，位于沙坪坝核心区，如此大体量的公园低密迭代住宅，它的销售去化如何呢？

  据公开数据显示，2022年上半年万科清水甲第4月首推300套，首开去化51套，截止8月2日备案数据，该项目网签已售套数165套，从重庆主城上半年推出的同总价区间来看，万科清水甲第去化相对优异。

  在后期项目去化上，从部分购房者的讨论来看，除了品牌实力以及自身优势，万科清水甲第存在两大置业考虑因素：

  （1）高单价下，较广的选择面。该项目臻装交付建面均价高达2万元/平，是沙坪坝核心区在售最贵的项目，而在总价157-170万元的价格区间内，重庆主城多数改善项目基本都在该区间内，客户选择面较广，但对沙坪坝地缘客户而言是唯一的洋房选择。

  （2）市面上购房者对1梯4户洋房的接受度。万科清水甲第在洋房产品上，依旧没有跳出重庆改善产品中常规「1梯4户」的洋房配置，但相比2T4的小高层，它的公摊系数更低，更方便把面积做小，这也更好买也更好卖。

  可以理解的是，在沙坪坝老区住宅产品迭代上，需要时间去演变，而万科清水甲第是演变过程中的一步，这既给出了公园与商业融合的社区，也满足了追求低密环境的刚改客户。