文/乐居财经 邓鑫妮

  七月末的重庆，阳光不遗余力地穿破云层刺向地面。位于江北区的金科服务（09666.HK）办公大楼，和窗外的天气一样热闹。

  7月29日，金科服务与金科股份签订了多份协议，包括借款协议、销售总协议、供应及安装总协议及物业管理服务总协议，金科服务在前一笔交易中做甲方，后几笔则化身乙方。

  两天后，金科服务披露了协议文件内容，其中最引人注目的当属那份借款合同。

  据公告，金科服务向金科股份提供不超15亿元借款，借款日期自提款日期开始至2024年12月20日止，年化利率8.6%。  

  并且，借款期间金科股份需提供资产作为担保，抵押资产价值总额不得低于未归还的借款本金/60%，即抵押率不得低于60%。

  约定了借款金额和抵押内容，金科服务主动将借款的事情摆在了明面，投资人心里也有了底。

  然而，还有一部分物企资金流向地产母公司时遮遮掩掩，一朝事情败露，市值乃至于财报都会受到影响。

  恒大物业134亿元存款被挪用事件，引燃资本市场对物业与其关联地产的信任危机。根据初步调查结果，可以确定的是，恒大物业的钱，违规流向了关联方中国恒大。

  多重保障下借款

  有了恒大物业的前车之鉴，金科服务将借款的来龙去脉一一列清。一则长达14页的抵押财产清单，摆在借款合同的附件一栏，包括商业资产和车位在内，金科股份一共出动了27亿元可供抵押的资产。

  这笔抵押资产，金科股份给得比较扎实。若按照60%的抵押率计算，15亿元借款只需提供价值25亿元的抵押资产。且8.6%的年利率也不算低，均高于金科集团目前三笔银行贷款8.5%的年利率。

  除了增加抵押资产的砝码，偿还条件和违约处理也较为严苛。

  据公告内容，金科股份应于2023年1月20日偿还贷款本金的20%，此后自2023年6月20日起按每半年还款一次（但各还款日均有两个月的宽限期），并于到期日偿还最后一期贷款。粗略计算，15亿元本金产生的利息约有2亿元。

  此外，一旦发现金科股份将资金挪作补充流动资金以外的作用，或是认为其还款能力不足，金科服务都可单方面宣布借款提前到期，金科股份需清偿本息。

  根据金科服务自述的借款理由和裨益，有了这笔钱，金科股份可以继续开发和交付，这个前提下，才有物管项目交到金科服务手中，保证来自关联方的在管面积。

  这笔借款，似乎成了金科股份和金科服务关联交易闭环中的一个桥梁。

  “通过订立贷款协议，金科集团将能够确保正在开发的物业项目的建设及交付，进而将委聘本集团于该等物业交付后提供物业管理服务，有利于本集团的长期发展。”金科服务表示道。

  金科股份是金科服务的控股股东，持有后者公司约30.33%的已发行股本。

  两家公司交往密切，即便金科服务分拆上市，双方亦有频繁互动。

  截至2021年末，金科服务在管面积约2.38亿方，其中仅金科集团项目就有8760万方，这还不包括金科集团联营合营企业项目。

  期内，金科服务来自关联方的贸易应收款约为3.6亿元，较上一年增加22.18%；同时来自关联方的其他应收款达到13.27亿元，同比增长近120倍。

  地产“引爆”物业

  物企救急地产已经屡见不鲜，隐晦提供资金支持的上市公司，若未按程序披露，东窗事发后，自身也会陷入投资人长久的不信任当中。

  “停牌”二字，在恒大物业的股票代码旁边挂了许久。

  根据联交所发布的复牌指引，联交所有权将已连续停牌18个月的任何证券除牌。对于恒大物业而言，该18个月期限将于2023年9月20日届满。

  134亿元现金被质押，引爆“恒大系”，作为当事人的恒大物业，自然受到波及。

  7月22日晚间，恒大物业公布该事件的初步调查结果：恒大物业这笔资金质押相关的贷款，通过第三方（扣除费用后）回流至了中国恒大，用作其一般营运。

  一个不算意外的答案。

  恒大物业的底子并不差，甚至可以说很好，即使未披露2021年财报，也能从其他官方途径大致知晓其实力。

  8月1日，恒大物业官微披露，7月份新增拓展项目29个，主要包含：办公大楼、图书馆、产业园、住宅等业态。

  而据恒大集团官网消息，截至今年6月30日，恒大物业合约面积约8.1亿平方米，位列上市物业公司第二名；在管面积约4.8亿平方米，位列上市物业公司第三名。 

  今年上半年，恒大物业实现总营收近65亿元，其中基础物业管理收入55亿元、同比增长约15.6%；经营现金总流入60.51亿元。

  恒大物业是一个典型的例子，其他诸如彩生活、奥园健康等正在停牌的物企，也多与年报“难产”有关，而关联交易及关联方资金往来又是审核业绩延迟刊发的重要原因。

  不久前，奥园健康前核数师德勤收到一封匿名举报信，内容直指奥园健康财务失实。

  据指控内容，最大的一笔40亿元的财务担保未披露，是为其母公司中国奥园提供。而资金调查中也有中国奥园的身影，奥园健康与中国奥园之间存在若干笔非贸易现金流入及流出，总额分别为28亿元和29亿元。

  虽然奥园健康对这次匿名指控做出了强烈否认，但几个月过去，财报依旧没能发出。