文/乐居财经 曾树佳

7月23日，在深圳福田四季酒店，中信城开·红树湾开盘了。室外35度的高温，也阻挡不了购房人的热情，现场座无虚席。彭女士特意从广州跑来深圳选房，“央企的房子，值得信赖，买得放心。”

但她所不知道的是，红树湾项目原本是暴雷房企佳兆业手中的资产，后来被中信城开接下，换了新颜，才有了这次重生的机会。

眼下，佳兆业算是又找到了一位“贵人”。继与招商蛇口、长城资产、绿城管理达成合作之后，这家华南房企再引援中信，以服务型信托的模式盘活资产，或许能成为出险房企纾困的样本。

但事实上，这已是中信第二次向佳兆业伸出援手。七年前，正是靠着中信银行、中信信托出手相救，加上深圳市场大热，佳兆业才得以涅槃重生；七年后，中信再度接盘佳兆业资产，并将不少项目注入给了旗下的中信城开。

相较于“中”字辈的中海地产、中交地产等国资房企，很多业内人士对中信城开并不熟知。但它其实是地产圈隐形且低调的央企巨头，自六年前中信地产与中海地产合并后，中信城开便承载着中信集团的地产版图。

重回地产江湖，中信玩的不是传统开发模式，而是抄底不动产资产。近年来，中信城开逐渐活跃，不仅接盘佳兆业资产，其注册资本暴增、主动拿地、入局旧改，都表明它想在地产领域大显身手。 

二度接盘佳兆业

在佳兆业的纾困计划中，中信城开的身影频频出现。

7月1日，“中信城开华南”官方微信公众号发布消息称，位于深圳福田的“中信城开大厦”项目正式挂牌亮相。该项目此前名为“深圳佳兆业科技中心”。

在此9天前，深圳市城开信银投资有限公司（下称“城开信银”）还陆续接手了佳兆业深圳东角头项目、金沙湾国际乐园项目。随后，佳兆业航运红树湾项目，也更名为中信城开红树湾，并于7月开盘。

乐居财经查询获悉，上述佳兆业四个项目的接盘方，均指向了中信城开，该公司为中信集团一级全资子公司，由中信股份（00267.HK）100%持股，2016年设立之初就被定义为“城市开发运营平台”，以“金融+地产”的轻资产模式开展业务。

在接手佳兆业相关项目前夕，中信城开做了一些铺垫。

6月17日，城开信银才被设立，注册资本为10万元。它虽由西部信托间接持股100%，但其法人刘星、总经理胡峰等，均在中信城开相关公司任职。可见背后的主导者是中信城开，西部信托或许只充当财务投资的角色。

成立之后的城开信银马不停蹄，很快就从鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业（简称“锦营投资”）的手中，接下了深圳市鸿利金融投资控股有限公司（简称“鸿利金融”）99%股权，另1%股权仍由佳兆业深圳持有。

与此同时，它还受让佳兆业所持佳德美奂、兆富德旅游、佳富东部各51%股权。至此，它将佳兆业深圳东角头项目、金沙湾国际乐园项目等，一并揽下。

根据佳兆业去年披露的超800亿项目处置清单，佳兆业科技中心、东角头、金沙湾国际乐园这三个项目合计权益货值约为486.1亿元，是整个资产包处置中最关键的三个项目。加上红树湾项目，目前中信接手的佳兆业的四个项目，涉及货值超500亿元。

中信系和佳兆业素有往来。2015年前后，佳兆业遭遇史上第一次至暗时刻。生死攸关之际，中信银行出手相救，成了佳兆业境内最大债权人之一，也是郭英成力挽狂澜的关键。

当年年底，中信银行深圳分行联手中信信托，对危机中的佳兆业提供共计约300亿元贷款纾困。其中，200亿元用于置换佳兆业位于深圳、上海、杭州等地的9个项目的债务，另有100亿元作为佳兆业的后续开发贷款，使其继续开发尚未完工的项目。

彼时，中信系与佳兆业的合作是以股权投资和融资抵押的方式进行。中信信托入股了佳兆业旗下鸿利金融、深圳市一号仓科创技术、上海赢湾兆业房地产。

中信银行则是接受了深圳佳兆业城市广场、佳兆业山海城（盐田旧改项目）、佳兆业科技金融中心（佳兆业新总部大厦）的项目公司100%股权质押，用于担保上百亿元的贷款金额。

阔别七年后，再次驰援，中信城开接盘的佳兆业项目，在对外宣传中，均使用“中信城开”的招牌，项目已分别更名为中信东角头项目、中信城开金沙湾、中信城开红树湾、中信城开大厦，相当于加了一层背书。

接近佳兆业的人士向媒体表示，“项目用中信城开的品牌对外输出，在眼下市场还是比较悲观的情况下，有利于项目的销售。”例如，红树湾开盘当日就热销了15亿元。

“金融+地产”的故事

为何说中信城开是隐形的央企地产巨头？因为截至目前，它开在全国30多个城市，累计开发房地产项目近百个，开发面积超过3000万平米。围绕住宅地产、商业地产、旅游度假、教育地产、地铁上盖等多种业态。

此外，据乐居财经获悉，中信城开旗下有38家在业子公司，间接持股132家企业。投资物业方面，有北京中信大厦（中国尊）、京城大厦、国际大厦，以及上海中信泰富广场和香港中信大厦。

在实际运作中，中信城开往往会拉来其他资金方，以便在协同之下，托起更大的业务版图。此次接手佳兆业的部分项目，就是它与中信银行、佳兆业三方，以服务信托的模式，进行合作的。

在这个服务信托之中，中信银行实际仍然是以债权人身份存在；中信城开则是融资代建的角色，提供一定的盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营，这与其“轻资产”的自我定位，较为相符。

“最终项目的收益全部进入监管账户，优先用于保交楼和理财资金的兑付，剩余资金则会在确保中信方面的债务本息、覆盖开发运营投入后，给到佳兆业。”知情人士透露。

除此之外，设立投资合伙平台，也已成为中信城开一个显眼的标签。

乐居财经查阅获悉，中信城开旗下有着众多的子公司，包括信皖睿、信原睿、信湘睿、信泰睿等投资平台，以及信创共赢、信宁共赢、信弘共赢、信吉共赢等合伙平台。他们都有各自的名称，各成系列。

在这些基金平台中，城开信银特地设立了珠海市信睿融和投资管理有限公司（简称“信睿融和”），在大多数平台中充当执行事务合伙人。

比如，中信城开旗下的信珠睿（深圳）投资合伙企业（有限合伙），便有4位合伙人，除了中信城开、信睿融和之外，还有深圳汇弘投资，以及自然人吴贤。他们透过信珠睿，投资了珠海新宇宙工程公司。

信石共赢（深圳）投资合伙企业（有限合伙）也是如此。它有5位合伙人，同样除了中信城开、信睿融和之外，还有胡峰、许江华、张彦天三位中信系成员。他们透过信石共赢，持有东莞市信龙建设开发公司。

中信城开通过这样的模式，既能打通资金、扩大投资版图，又能做部分员工激励，达到一举两得的成效。

地产野望

如果按品相给央企分类的话，那中国中信集团绝对算得上其中的高富帅代表。成立于改革开放之初，由总设计师牵头、荣毅仁创办，中信集团从诞生伊始，便被赋予高规格重任。

如今，大众对中信集团的印象普遍存留在证券、银行等金融业务上。殊不知，中信集团最早投身的重头戏，却是房地产开发。

在“奉旨盖房”的年代，中信绝对是块十足赤金的招牌。落成于1985年的国际大厦，1991年的京城大厦，以及2008年的国家体育场鸟巢，三座名动京城的划时代标志建筑，足以奠定中信在中国房地产历史上的“大哥”地位。

虽然在地产圈的成绩斐然，但令人意外的是，中信却在六年前主动收缩了地产业务。

2016年3月，中海地产全面收购中信旗下住宅物业组合。中信转让其资产整合后的子公司中信地产的全部股权，以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产，交易对价的金额为310亿元。

与此同时，中海将旗下上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目、沈阳环宇城及写字楼商业项目、济南华山商业项目四处物业，以61.5亿元的价格转让给中信。

彼时，业内纷纷猜测，中信以住宅置换商业，后续有可能要大力向商业地产方向转型。但后来事实证明，中信其实要走的是“城市综合开发运营”这条路。

这起世纪大并购发生前不久，中信集团于2015年5月成立了北京信雅房地产，管理余下的地产业务。2016年4月，北京信雅的注册资本，由200万元瞬间提升到78.6亿元，猛涨3929倍，北京信雅也正式更名为中信城开（全称“中信城市开发运营有限责任公司”）。

此前，中信城开的经营范畴，虽然也包含房地产开发，但后面却写明了限制条件：不含土地成片开发高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营。但自2018年7月之后，这些限制的条件却不复存在。

人事方面，2016年7月至2019年5月期间，中信城开的法人、董事长变更频繁，从常颖到宋川，到王炯，再到聂学群，每人的任期均只有一两年。近年来，常常可以看到聂学群视察项目、与合作方会谈的身影。

眼下，中信城开已成为中信集团麾下不折不扣的地产载体。种种迹象表明，它也有着不小的地产野望。

该公司在新一轮“国进民退”的趋势中，并没有闲着。去年11月，它在宁波第二波集中供地中，与奉化城投联手，以11.75亿元的底价竞得宁波创新工业综合体宅地，托底土拍市场。

在此之前，中信城开还与顺成置业、安家城更组成联合体，中标东莞大朗松佛2项旧改前期服务商；并通过子公司珠海市信荣佳业房地产，成为珠海红东旧村更新改造项目的合作改造主体。

深耕湾区的中信城开，对项目的布局似乎有所取舍。今年4月，它将手中的云栖谷项目70%股权挂牌；2020年，它还曾以5.8亿元，挂牌都江堰壹街社区项目，并出让北京信越置业20%股权。目前，中信城开在大湾区的深圳、东莞、中山、珠海、广州、汕头等地都有落子。