乐居新媒体 发自深圳 任时建

       2022年走入下半场。截至目前，深圳共有49个新房拿证入市。

       回顾上半年深圳楼市，仅有前城滨海花园、海德园A区实现了日光，前者仅推25套，有成熟商业配套和地铁扶持，倒挂明显；后者安托山网红盘，两次推售当天售罄，实力自然是扛得住周期考验。

  海德园背后开发企业新润园房地产，据工商资料显示成立于 2005年，早年在福田、南山开发了多个小区，在盐田大梅沙也有别墅项目，近年来为人熟知的南山盘玖裕茗院、汇城茗院、汉园茗院以及安托山的海德园项目皆出自新润园之手。

  玖裕茗院为R3属性，其余为二类居住用地。汇城茗院和海德园前期产品已经售罄，接下来还有住宅加推。

  近期乐居探盘汉园茗院，销售中心已经开放，暂未有展示样板房。目前确定的是今年入市，具体时间未透露。现场获悉，首批推出的A区住宅总户数1014套，含保障性住房和商品房，可售商品房源683套，建面约110-255㎡户型，有平层和复式；B区总户数474套，为大面积户型，入市时间待定。

  五号线长岭陂站旁

  南山又一个“呼啸山庄”

  汉园茗院的名字，最早出现在住建局公示的今年二季度计划入市名单上，但迟迟未见开盘。有传是为海德园A区“让路”。

  汉园茗院位于南山桃源街道，紧挨着地铁五号线长岭陂站，最靠近铁轨的A区在留仙大道东南侧，噪音是不可忽略的因素，阳台朝向西北，望西丽大学城方位。

  B区同样面临噪音问题，紧挨着平南铁路。资料显示平南铁路，是深圳市内铁路，连接平湖与南头两个街道，属于京九铁路在华南地区的支线铁路，也是服务港口区的货运专用线铁路。

  今年3月深圳发改部门发布“关于平南铁路处置方案研究公开招标的公告”，从功能定位及内容来看，客运改造可能性为零，平南铁路已经彻底成为货运铁路，随着南山前海的商务型开发，日渐式微。

平南铁路。右手边是塘朗山登山道入口

  换而言之，汉园茗院位于五号线地铁轨道与铁路轨道的三角位置，两条铁轨之间空间狭窄，建设难度大，山体绿化环绕，项目所在区位衔接大学城塘朗商圈的延展性差，俨然成为一座“孤岛”。

  “孤岛”生活

  靠一站之外的塘朗商业体

  汉园茗院项目有部分底商，但是规模不大。根据规划建设信息，项目总用地面积约2.0万㎡，建筑面积约11.6万㎡，其中住宅10.8万㎡（含2.4万㎡保障性住房），商业4650㎡。

  此外，日常仅能倚赖周边京基御景峯的商业体（目前尚未开业）及社区底商，休闲购物靠一站地铁距离的塘朗商圈，宝能环球汇MALL及塘朗城综合体都在这个站，五公里范围可抵达大学城益田假日广场等。

宝能环球汇MALL

       塘朗商圈更靠近大学城，那边有南方科技大学、深圳大学西丽校区，还有南山智园等配套，整体人文气息较为浓厚。

  教育方面，项目配建有一所9班幼儿园约2400㎡（独立占地2700㎡），以及一所18班规模的小学。汉园茗院所在片区大学区制，据南山教育局学区划分，目前属于深圳大学附属教育实验及南方科技大学教育集团大学区范围内；项目一路之隔是深圳道尔顿新华公学，属于十二年一贯制私立国际学校。 

左侧是在建小学，右侧是汉园茗院B区

  吹风价格8万-9万/㎡

  户型百平米起步，值不值得入手？

  据悉，汉园茗院先推A区房源2-5栋，共计418套，户型建面约110-255㎡平层及复式，总层高45-46层，3梯3-5户。预计价格8-9万/㎡，带装修交付。

  周边可参考的一手房，2019年入市的京基御景峯8.06万/㎡、去年入市的汇城名苑8.38万/㎡。

  地处大学城核心商圈的宝能城花园，早前挂出一批法拍房价格在9.85万/㎡，与之相邻的华晖云门二手指导价也是9.85万/㎡，但这两个属于片区品质较好的小区，留仙大道另一侧的塘朗城花园二手指导价仅7.11万/㎡，环境与品质不在一个档次。

  今年初交付入住的深铁阅山境花园开盘价也在8.31万/㎡左右，综合起来看，汉园茗院大概率也在8万出头的单价。

  汉园茗院A区户型百平米起步，套内建筑面积小于90㎡的有546套，占总量比例的79.94%，上车总价大约在900万元左右。

  这样的价格买在这里，看看市场买不买单。