乐居新媒体 黄伟 发自厦门 周末晚上，厦门岛内一新盘5.6万/㎡起的预售单价，直接在各大网友群、朋友圈炸开了锅。如果厦门楼市有热搜，那么它肯定值得一个“爆”字。

  自预售领出，项目便成了全城焦点。据了解，仅周末2天，项目到访量就达到了上千组，工作日售楼处的人气也是急速爆棚。

  引发如此高的热度，是因为5.6万/㎡的价格，约等于厦门岛内高峰时期的隐形地价。而现在，它是厦门新房的单价，创下岛内新房预售价格新低，甚至会影响厦门整体房价格局。

  岛内新房价格新低

  7月23日(周六)凌晨，位于岛内五缘湾片区的保利国贸天琴拿到预售，获批预售住宅635套，面积92993.48㎡。

  这批房源最低预售5.63万/㎡，价格冲击力十足，一是，岛内新房限售均价在7.18万/㎡，比起以往其他新房预售6万+/㎡起，此次5字头确实给了不小的惊喜;

  二是，预售5.63万/㎡，面积147平，意味着总价830万左右可以挤进五缘湾富人区，对比片区动辄单价8万+/㎡，总价千万来说，置业门槛降低不少；

  三是，相比岛内老破大，此次户型面积、价格差拉近甚至是重合，能买新房当然不会买旧房，对改善客群来说吸引力不小。

  但其实从全盘来看，景观好的和没景观的，价格可是两重天。此次5字头的房源位于C9号楼，仅11套，房源所在楼层较低，南向是路边、安置房，景观面是较差的。项目整体上均价还是7万+/㎡，最高价也要8.93万/㎡，面积199.24㎡，总价接近1800万。

  另外，项目地价在4.34万/㎡，对比此前岛内高峰时期的的6万+/㎡楼面价(比如建发五缘橖月 隐形楼面价68825元/㎡)，有更大利润空间，且147㎡左右的户型，岛内新房竞品多，项目体量大，价格比较好压低，瞬间就成为楼市焦点。

  目前保利国贸天琴正在进行购房意向登记，房源共8幢住宅635套，建筑面积约110-200平面积段产品，共11个户型，均为一次装修到位交付，预计月底开盘。

  岛内新房内卷加剧

  在保利国贸天琴拿预售的同时，同样位于五缘湾片区的建发港务五缘灏月也拿到了预售，共58套房源，最高预售85278元/㎡，最低预售65078元/㎡，户型均为267.05㎡大平层，最低总价约1738万，开盘在即。

  周末，五缘湾片区的新盘-湿地公园TOD璞瑞与 K11 Select购物艺术中心举办合作启动仪式，意味着福建首个K11 Select正式落子厦门，预计于2025年底2026年初前后开业。

  除此之外，下半年以来，厦门新房营销积极。接下来和悦东方、建发湖畔九境等多个岛内新盘也将计划于近期入市。当前岛内已积蓄了超6000套房源，竞争激烈，即将进入密集入市周期，抢客大战来袭。

  值得注意的是，厦门第三次集中土拍预计在7月底公告，从网传名单来看，岛内还有联谊广场南地块、大唐中心片区地块、湖边水库地块、泥窑石村地块等地段优质宅地。

  随着新地块的出让，岛内新房将进入深度内卷时代，改善客群也有了新机遇，楼市逐渐转入买方市场。

  新房门槛有望下探

  从岛内新房位置分布来看，目前，岛内西部仅建发壹里、四里2个项目待售，两个项目均处于岛内成熟核心配套区，近十年持续零供应，周边除交通、商业、医疗等配套资源丰富外，还能同时兼顾优质的教育资源，地段+学区+稀缺性的光环，让许多人翘首以盼，大概需通过摇号才能买到。

  而近年来，岛内恢复供应后，持续释放的几乎都是岛内东部项目，大部分集中在五缘湾和湖边水库片区，同质化严重，如何加速去化正是房企真正要考虑的。

  好房子不是喊出来的，而是比出来的。在内卷逐渐严重的岛内市场，各房企除了提升片区预期，还要拼学区、拼产品、拼景观等，在保利国贸天琴打响价格战之后，甚至要拼价格来获取购房者的青睐了。

  现在只是刚开始，接下来或许可以期待，岛内新房门槛、户型面积进一步下探。

  房价格局重塑

  此次，保利国贸天琴5字头房源一出，可能会引起一系列蝴蝶效应，影响的或许是厦门房价整体格局。

  首先，如上所指，还未开售的纯新盘及接下来再出让的岛内地块，后续将要拼户型、配套等，甚至是价格，竞争进一步加剧。

  其次，岛内还在售的新房，不仅单价高、户型大等，一些配套无明显优势，在价格绝对优势面前，去化也会受影响。

  再次，受冲击的还会有配套不够硬核，中大户型的次新房，试想已经手握与新房总价接近的客群，是不是会考虑卖掉原本并不出挑的房源，然后转入地段、配套、户型等更为优越新房的怀抱。

  而受冲击的次新房又会进一步压制岛内老旧二手房的上限，除非是学区等属性特别强的二手房，从而影响岛内二手房格局进一步调整。

  最后，影响甚至会慢慢传导至岛外。比如，岛外一些单价4-5万/㎡、总价700万左右的大平层，在价格接近的情况下，业主或许会有置换到五缘湾更为优越的地段的想法，而建发缦玥长滩、中粮云玺壹号等岛外一些价格天花板新盘，接下来可能在去化上也会受到一些挑战。