文/乐居财经 徐酒眠

“今年以来，物管圈正在上演‘国进民退’的大戏。”

某种意义上，这句话的确道出了目前物管圈的现状。年初至今，国企、央企属性的物企，收并购、IPO递表、上市敲钟，大有络绎不绝之势。

华润万象生活成为“新科并购王”，招商积余、金茂服务、京城佳业，在收并购狩猎场上也各有斩获；金茂服务、鲁商服务先后成功跻身港交所；万物云、中湘美好生活服务先后递交招股书。

如今，与万科同在深圳国资委旗下的又有一家国资房企公告，拟分拆物管赴港IPO。

7月22日，深圳控股(00604.HK)刊发公告称，公司正考虑可能分拆物业管理业务，并于香港联交所主板独立上市。

事实上，早在2015年的业绩发布会上，深圳控股就已经抛出了分拆物业平台独立上市的计划。酝酿至今已将近7年之久，此次白纸黑字刊发公告明意，尽管措辞还有些暧昧不清，不过这或许也预示着其已经准备好最终递表了。

分拆物管业务，将助推的是哪一个上市平台，深圳控股尚未在分拆预告中披露。不过，乐居财经《物业K线》梳理其物业资产腾挪历史发现，最大的可能应该就是深业物业集团有限公司（简称“深业物业”）。

一方面，过去两年，深圳控股旗下的物管资产公司，基本上都在围绕着深业物业在进行整合；另一方面，目前深业物业已经有独立的官网平台，并持续有相关动态更新。

最主要的是，2020年年初，深业物业在十四五期间的奋斗目标中，明确提到，要打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。

兄弟公司变股东

穿透股权和历史，在去年9月29日，深业物业股权变更，直接持股股东从“1”变“5”。

同在深圳国资委旗下的深业泰然（集团）股份有限公司（简称“深业泰然”）、深业置地有限公司（简称“深业置地”）、深业泰富物流集团股份有限公司（简称“泰富物流”）、深圳市农科集团有限公司（简称“深圳农科”），4家公司进入深业物业股东之列，分别持股占比约29.55%、13.60%、4.19%、3.20%。

随之，原来的直接股东深业南方地产(集团)有限公司（简称“深业南方地产”）的持股从100%下降到了49.47%。

新增4位直接持股之后，无疑有利于深业物业获得更多资源支持。

成立于1985年深业泰然，由深业控股持股51%，主要从事房地产开发建设及其配套服务。深业置地则是专注于商业地产开发，最大股东也是深业控股，持股占比80%。

而所属邮政业的泰富物流，由深业控股持股97.82%，内部职工股持股2.18%。将泰富物流纳入深业物业股东之中，一方面，有利于更好的承接相关业务；另一方面，未来深业物业成功上市，也是对内部职工的股权嘉赏。

深圳农科与深业控股虽没有从属股权关系，不过其业务宽泛，除了太空育种、花卉、园林绿化、食品与环境检测、农业园区建设、高端农产品销售之外，也涉及有房地产开发、物业管理等领域。

事实上，深业泰然、深业置地、泰富物流，以及深圳农科，4家公司进入深业物业股东之列前，都曾将旗下物业公司转到深业物业名下。

2021年9月18日，深业物业从深业置地手中接过了深业商业管理有限公司100%股权。

一天后，深业置地旗下的深业置地（深圳）物业管理有限公司、深业泰然旗下的深业智慧园区运营（深圳）有限公司、泰富物流旗下的深圳市深业泰富商业物业管理有限公司，也都相继将全部股权转入到了深业物业名下。

同一天，深业物业还从深圳农科手中，收购了深圳市农科物业管理有限公司100%股权。

上述5家公司，业务涵盖商业运营、园区运营以及物业管理运营。

整合“园区+住宅”

“住宅物业方面，将整合旗下四家拥有一级资质的物业管理公司，成立深业物业管理集团。”

抛出物业分拆上市计划之时，深圳控股拥有6家国家一级资质的物业管理企业。按照管理层当时的谋划，是欲将物业分成两个部分，即园区物业和住宅物业分别单拆上市。

据当时的媒体报道，在产业园区物业运营方面，深圳控股将推动太阳物业和深圳天安智慧园区运营有限公司（简称“天安园区运营”）之间的整合，继而整体上市。

在住宅物业方面，成立深业物业管理集团，整合集团旗下的深业集团（深圳）物业管理有限公司（即现在的深业物业）、深圳市万厦居业有限公司（简称“万厦居业”）、深圳市鹏基物业管理服务有限公司（简称“鹏基物业服务”）、深圳市鹏基物业管理有限公司（简称“鹏基物业管理”），4家以住宅物业管理业务为主的一级资质物业管理公司。

彼时，时任深圳控股总裁的黄伟表示，相关整合计划预计会在2016年内完成。不过，后来并没有按计划推进。

其中，对住宅物业的整合，直到2020年才落到了实处。

2020年初，万厦居业、鹏基物业服务、鹏基物业管理与深业物业从兄弟关系变成了母子关系，由深业物业100%全资持有。

2020年8月底，深圳控股当年的中期业绩发布会上，时任副总裁的董方对分拆物业平台上市作出回应，“目前深业集团内最主要的物业平台包括物业集团和深业智慧园区，混改工作正在稳步推进当中，包括评估工作和内部审批程序。”

不过，从目前的情况来看，深圳控股对单独整合园区物业的计划，似乎已经放弃了。2021年9月29日，深业泰然将在天安园区运营所持的50%股权转给了深业物业。

而为何放弃将产业园区物业单独打包组合，或与其现阶段该业态的微小体量有关。根据深圳控股发布的2021年中期业绩报披露，其在园区运营方面，接管产业园区物业仅约550万平方米，或难以支撑独立上市。

定位城市服务商

在深圳控股官网的业务分类中，分别有土地储备、城市更新、物业开发、物业租赁经验、轻资产运营服务，以及其他相关业务。

其中，对轻资产运营服务的介绍，深圳控股表示，“集团以现有物业为依托，整合资源，发挥优势，积极拓展轻资产运营业务，已搭建智慧园区运营平台、住宅物业服务平台和商业管理运营平台三大轻资产运营平台，并有序推进混合所有制改革工作。”

简而言之，深圳控股的轻资产运营服务主打“智慧园区+住宅物业+商管运营”。而在2021年财报中，深圳控股新增了物业城市业务，并将轻资产运营服务打包，统一归类在了城市综合运营业务中。

“本集团全力打造城市综合运营业务，包含商业运营、物业服务、智慧园区以及物业城市业务。”年报披露，2021年，深圳控股在城市综合运营业务板块中，实现营业收入约24.78亿港元，较去年上涨11%；录得净利润约为4.67亿元。

以此计算，2021年，其城市综合运营业务的净利率约为18.8%。

而据乐居财经《物业K线》统计，目前披露2021年财报的51家港股物企与4家A股物企，平均净利率水平约为13.34%。

其中，净利润率在19%及以上的有7家，分别是越秀服务（19.3%）、兴业物联（19.4%）、华润万象生活（19.5%）、合景悠活（21.0%）、滨江服务（23.2%）、中骏商管（23.3%）、星盛商业（32.1%）.

显然，同期深圳控股城市综合运营业务的净利率超过大部分上市物企。不过，时间倒退一年，其2020年的净利率仅有7.7%。

年报披露，截至2021年末，深圳控股的城市综合运营业务在管面积约6155万平方米，较去年上涨31%。其中，第三方项目占比75%；物业城市、产业园、公建设施、写字楼等非住宅业态占比54%。

在目前披露2021年在管规模的48家港股上市物企中，其在管面积大概排在第20位左右；不过，其同期的规模增速排在30名开外。

目前，深圳控股已经将绝大部分物管业务腾挪进了深业物业。

根据官网披露，截止2021年第一季度末，深业物业的业务范围覆盖全国9个省份40多个城市，管理项目近500个，管理面积超5500万平方米。

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