文/乐居财经 吕秀伦

  34岁的李正（化名）来北京8年，合租过3个人的9平米小单间，也租过潮湿的地下室。在今年，他终于下定决心拿出所有积蓄买房，不想再过着被房东任意驱赶的生活。

  但没有户口的他，只能把落脚地选在离北京最近的天津。近几个月来，即便受疫情阻挡，他也不断电话咨询着京津两地的楼盘置业顾问，甚至还让在天津工作的朋友、亲戚帮忙看房。

  忙活两个多月的他，相中了位于天津北辰的某个期房楼盘。满心欢喜的他，打算7月底叫上在河北老家的父母一起去交首付。但没想到是，就在此时“停贷潮”快速蔓延至全国数百个楼盘。

  李正的计划全乱了。在他看来，“万一买的楼盘以后停工、烂尾怎么办，并且会不会因此房子价格还会再降，毕竟不是小钱。”对此，他不敢去“赌”了。

  置业顾问知晓李正的顾虑后，又陆陆续续推荐了几个在售的现房项目给他。

  眼下，不止是李正，百姓对“烂尾”“停贷”的恐惧达到了历史以来的峰值，现房销售的呼声也越来越高。为迎合消费者心理，善于营销的开发商将“现房销售”作为卖点噱头，打出了“广告再好，不如现房可靠”“能选现房，何须申请强制断供”等广告。

  据乐居新媒体不完全统计，截止7月22日，全国30个主要城市共有超600个现房项目在售。但这些城市中，大部分“现房”并非真正意义上的现房，而是项目尾盘，或者因项目体量大、去化慢，由期房硬是拖成了现房。

  此外，在政策端上，多地也在有序推进现房销售试点。例如，海南全省域实行现房销售，北京、成都、杭州等一二城市在土拍环节就与现房销售挂钩。甚至连福州永泰县葛岭镇溪西村即将出让的一块面积仅约 3.3 万平米的土地，也要求现房销售。

  在市场需求端和政策端共同刺激下，现房时代的脚步好似也越来越近。然而，依照当前房地产市场形势，尚不是大规模推广现售模式的最佳时机。如若真的直接取消预售，房企融资周期必然大幅变长，极易出现现金链断裂，导致工程烂尾，甚至有九成民营房企会直接倒下。

  期房拖成现房

  善于抓住购房者心理痛点的房企，正在“趁机而上”在对外销售房源时，直接把“现房销售”当成卖点。比起国央企开发商，眼下市面上突然兴起的现房销售景象似乎更为直戳购房者的内心。

  其中，行动较为快速的当属时代中国。这家以旧改起家的房企盘点了在手的现房资源，推出安心现房节，其在海报宣传语中描述到，“广告再好，不如现房可靠”“暑期购房，优惠36666元”。据悉，这场活动也涉及时代中国在广州、佛山、珠海、中山等多地项目。

  另一边，禹川集团宜春天屿花城项目也做了类似宣传，项目海报中提到了“能选现房，何须申请强制断供”的字样。

  除了开发商因现房销售宣传“出圈”外，一些城市的现房销售项目也不在少数。例如，在北方经济重镇的天津，现房销售就高达50个，其中甚至不乏品牌开发商，包括中海地产的中海南开郡、中交集团的中交樾公馆、中国铁建的西派国印、金茂集团的上东金茂府等。

  作为新一线城市的武汉，在售现房项目共计约70个，主要分布在东西湖区、黄陂区等区域，包含了万科新世纪翡翠滨江、龙湖揽境、中国铁建江语城、越秀逸境等项目。

  据乐居新媒体不完全统计，截止7月22日，全国30个主要城市共有超600个现房项目在售。其中北京达到了17个，涉改善住宅、别墅居多；上海现房及准现房项目至少有8个，主要涉及刚需、改善型3-4居；广州则高达37个，主要集中在刚需、改善的3-4居；深圳16个，仍以刚需、改善住宅为主。

  市面上缘何突然出现这么多现房项目？以佛山的时代印记的现房活动为例，援引销售人士对媒体的回复表示，“该楼盘从去年5月便开始销售，目前在售的为尾盘，可在今年10月份进行交付。”实际上，项目除了销售尾盘外，还在于吸引客源。

  难道说市面现房销售大多数是尾盘，只不过卖不出去拖成了现房？

  “就是这一两年入市卖不动的也有，不一定是尾盘，有的货量也大，卖不出去卖成了现房。”一位沈阳地产圈资深人士对乐居财经表示，目前沈阳市面上现房销售项目大部分是这种状态。“当时2019年-2020年卖地量很大，现在基本都是现房和准现房了。”

  不止沈阳，放眼全国亦是如此。一位石家庄业内人士对乐居财经表示，目前石家庄现房销售市场上，主要由于项目货量大、去库存慢造成的。“市场下行、出货量不如预期 ，总货值高、销售周期长，卖二期的时候一期已经是现房。”

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“不管如何，现房的占比其实都是不高的，更多的其实是期房。一些现房是房企过去回避限价和预售政策，拖到现在的。也有部分其实现房就是滞销盘。”

  “类似现房销售的广告，也相当于一种承诺和保证书，让购房者减少对烂尾项目的顾虑。当然现房其实也是有瑕疵的，有些现房可能也是户型不好的或者部分可能处于工程抵押的，总之购房者在认购的时候，也要多注意问题。”严跃进表示。

  土拍与现房挂钩

  一边，停贷潮影响下的楼市，不少开发商将现房销售当做卖点；另一边，多地开始试点或者推行真正意义上的现房销售。

  近日来，福建永泰县一地块与现房销售挂钩的新闻，引发地产圈广泛关注。7月15日，在永泰县公告的一幅涉住宅用地出让要求中提到：该宗地按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

  与此同时，要求该宗地竞得人应在交地后4个月内动工，动工之日起20个月内竣工。竞得人违反开竣工时间约定的，每日按出让成交价款万分之三比例缴纳违约金。

  在土拍地块上要求现房出售，永泰县并非首例。例如，去年6月，在成都首批集中供地中，万科以4.53亿元摘得金牛区国宾版块一宗地，便要求现房销售。

  据乐居财经了解，该地块需要一次性完成开发建设。要求成品住宅比例100%，同时也对住宅装修价格做了相应规定。3个月后，龙湖取得的成天府新区商住地也同样需现房销售。

  实际上，越来越多城市都在土拍环节中做了约束，将现房销售当作准入门槛，北京、杭州等一二线城市均在列。

  以北京为例，去年其第二轮集中土拍首次出现竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块；紧接着第三批集中供地中则继续扩大了现房销售的范围，朝阳区劲松街道0408-646地块全部现房销售，另有5宗地在竞地价基础上竞现房销售面积。

  在浙江，去年4月就印发《浙江省城镇住房发展“十四五”规划》，其中提及浙江将逐步提高商品房预售条件，稳妥推进现房销售试点等。三个月后，杭州第二轮集中供地公告中就首次提出试水10宗“竞品质”现房销售地块。但最终这10宗地块全部流拍。

  如若说现在提及的现房销售，是从保交付的角度出现。那么此前的现房销售，则更多的是从防范地块炒作的角度出发，是稳地价的考虑。

  在2016年，为遏制土地市场过热，南京曾推出“现房销售”政策，当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

  几乎在同一时间，深圳以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块“龙华A816-0060号地块”，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。乐居财经获悉，这幅地块最终被金茂、电建联合体以83亿拿下。

  不过，要说到全省域实行现房销售，海南则是首当其冲。2020年3月，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确“实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”。

  与此同时，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件。海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。

  除此之外，2020年9月，广东新规提出，逐步取消商品房预售制度，并将现房销售进行试点观察。

  实际上，伴随着房地产市场发展，不少人大代表和专家学者也在呼吁现房销售。今年两会期间，全国政协委员、民革安徽省委员会副主委周世虹再次提交《关于废除商品房预售制度，实行商品房现房销售》提案。

  经济学家任泽平也扛起了“取消预售”的大旗，“1989年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计。现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。”

  此外，国是金融改革研究院院长刘胜军表示，“现房销售是全球主流的销售模式，虽然很多国家也允许预售制，但占据主导地位的都是现房销售。”

  7月21日的国信办发布会上，银保监会在回应媒体是否该取消期房预售时称，“关乎整个房地产新模式，国家会统筹考虑这个问题。”这也为现房时代留下了想象的空间。

  开发商扛不住

  眼下，伴随着多地政策现房销售政策的出台，以及老百姓对于停工、烂尾楼盘的恐惧，未来现房销售或将成为房地产市场的趋势，占据一定的份额。如若现房时代真正到来，它将会给地产各个主体带来怎样的影响？

  一方面，对于开发商准入有了更高的标准和要求。众所周知，地产属于资金密集型产业，资金沉淀量大，过去预售制下的地产行业以高周转著称，预售往往能让房企快速回笼资金。

  但是，在现房销售下，往往需要开发商不仅有着雄厚的资金实力，同时需要能往多个项目中进行大量资金沉淀两年至三年左右，直至项目竣工验收。仅此一项便可排除大量开发商。

  一位业内人士悲观表示，目前开发商已多处于资金链紧绷状态，如果再叠加现房销售制度，企业赖以发展存续的最根本的资金来源也被卡断，民营房企大概率要死80%-90%。

  另一方面，购房者可以眼见为实。现房的最大优点就是可以实时进行看房、选房。这样可以大大减少因为质量、规划、设计等多方面引发的收房维权，从而大大减少纠纷。

  同时，现房销售的开发时间较长，周边的配套也已完成差不多或者已进入实施阶段，可以有效满足业主日常所需，这也避免了开发商卖概念房，比如学校、商业、医院、交通等配套设施，都是过往开发商主推的卖点。

  但现房销售对于老百姓并非百利而无一害，它或致使房子价格上升。一旦全面实行现房销售，在房企拿地至销售将近两年的时间里，市场可供选择的新房将会减少，当供不应求时便会由现在的买方市场进入卖方市场，同时开发商由于资金沉淀或推高成本，致使出现涨价。

  最终，老百姓可能会为更高的房价、地价差买单。也因此，大多地方土拍中要求现房销售中大多采用某一地块或某些地块实行现房销售，并未全部。

  相较之下，商品房预售也并非一无是处，他可以使得开发商快速回笼资金。同时，往往市面认为商品房预售价格一般比现房销售价格低10%-20%，交房期为1年-2年。

  但它也带来了弊端，例如，开发商利用商品房预售圈钱，把风险也转嫁到了业主身上，一旦开发商资金断链，项目易烂尾，业主成最大受害者。

  结合上述种种，业内普遍声音认为，依照当前房地产市场形势，尚不是大规模推广现售模式的最佳时机，更应着眼于优化预售资金监管，它是预防下一波烂尾楼的最恰当方式。

  眼下，也有不少地方政策在房子预售方面上大做文章。例如，去年11月，石家庄发布了商品房项目预售新政，其中尤为值得关注的是，传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶。

  今年5月，合肥则出台了《新建商品房楼盘表管理办法》，规定了房企应当在新建商品房销售前、竣工验收后以幢（栋）为单位分别申报建立预售和现房楼盘表。

  有业内人士打比方称，预售资金监管是“走”，现房销售是“跑”，还没学会走路就想着跑，难免会出问题。