乐居新媒体 牛小杰 发自合肥

  滨湖上一次“神仙打架”的局面大约在2年前，2019年底到2020年上半年的时候。滨湖印、兰园、铂悦天汇、檀悦F4直面竞争，不断创造高光时刻，非常抢眼。

  但随着楼盘热销售罄，加上供地、市场大环境因素，滨湖逐渐陷入“房荒”、“地荒”的局面。

  而如今，2022年的滨湖市场，5宗宅地集中入市，即将迎来再一次的“神仙打架”。

  并且，随着省府价值不断兑现，加上限购门槛降低，这一次竞争比往年更加激烈。

  保利中交越秀天珺，最快月底登记

  省府板块关注最多的应该是保利中交越秀天珺。

  7月17日，保利中交越秀天珺售楼部开放（原保利和光尘悦售楼部），开放当天现场人头攒动，买房人从售楼部排到了门外，可谓“门庭若市”。

  置业顾问透露，7月17日售楼部开放以来，当天来访客户超千组、后面来访客户日均约500组，人气不低，基本可以确定要摇号。

  据现场置业顾问介绍，保利中交越秀天珺样板间预计7月23号开放，7月29日开始登记。据其透露，计划首开项目西侧楼栋Y2＃、Y5＃、G6＃、G8＃和G11＃，目前，已有上千人留下资料。

  乐居新媒体与现场多位购房者交流，无论是刚需还是改善客户，大多都表示“一定会摇号”、“不好中签”、“一批人陪跑”....

  据置业顾问透露，从目前客户到访的感受来看，对户型，配套首付等都没什么挑剔的，更多是在讨论能不能买到。

  保利中交越秀天珺主要由保利、中交、越秀3家国央企联合开发，越秀主要负责设计规划，中交施工，营销是由3家共同负责。

  从工程进度来看，项目目前主要是西侧Y2#、Y5#、G6#、G8#和G11#楼进行施工，也是置业顾问透露出即将首开的5栋楼。

  从地理位置来看，保利中交越秀天珺位于福州路与上海路交叉口，靠近地铁5号线、7号线（建设中）义城站。交通比较便利。

  值得注意的是，该小区没有规划幼儿园，最近的幼儿园在小区北面的置地悦玺内规划的12班制幼儿园。另外项目附近中小学基本都在保利和光尘樾内，天珺的业主想要上学必须穿过双向8车道的上海路，虽然有地下通道和人行天桥，生活上多少有些不便。

  置地悦玺，地面建筑已出土

  保利中交越秀天珺向北一路之隔就是置地悦玺，置地在合肥操盘的动作一向很快，最早发布案名，最早动工，工程进度也是最快的。

  项目规划1栋25层大高层，4栋13-17层小高层，6栋9-10层洋房，户型有138-156-168-180-196平，配建一所幼儿园和一栋租赁住房，总共772套房子。

  从施工进度来看，置地悦玺进度最快，12栋的主体同步开建，施工较快的楼栋1#、2#、3#、4#、6#、7#、9#、10#楼主体工程出地面了。值得注意的是竞自持的租赁住房楼栋，目前进度比较缓慢。

  当然，根据置地上玺的经验，置地悦玺同样没有售楼部，也没有置业顾问接待，咨询项目内容大多也是三缄其口。

  据合肥市房管局官网消息，项目目前已经入网，不过尚未领取预售证。据业内人士透露，项目预计7月23日启动登记，大概率一次性全推。

  高速尚宸院，听说不建售楼部

  与置地悦玺快反应不同，高速尚宸院选择“慢动作”。

  项目目前工程进度比较缓慢，现场大部分地面都盖着绿网。

  据现场保安透露，工地确实才开工，目前正在打地基，听说不建售楼部，不知道何时上市。

  此前网传高速尚宸院主力户型起步面积为158平，其次是189平和225平，其中189平有两种户型，一种为横厅、一种为“角厅”，定位纯高端改善楼盘。

  但是需要注意的是，高速地产具有国家房地产开发一级资质，但是在合肥独立操盘高端改善项目的机会并不多。

  从肥西、经开、新站到高新、到滨湖，高速地产在合肥15年里，主要以开发刚需产品为主，一直没有拿得出手的高端改善产品。

  整体来看，高速尚宸院、置地悦玺、保利天珺，三个项目毗邻上海路、地铁5号线，交通比较便利；但目前周边基本没有商业配套、周边自然环境也相对比较原生态，暂无公园绿地，待区域逐步开发建设后，或将逐步落实。

  顺着上海路向南，就是中铁01地块与高速02地块。相对省府3、4、5的消息满天飞，这两个楼盘动态一直比较神秘。

  中铁壹号院，慢工出细活

  从一些公示招标资料上来看，铁四局BK202201地块疑似案名为：中铁壹号院。

  中铁壹号院地块位于省府东滨湖科学城宁波路以北、上海路以东，当时有越秀、安徽建工、招商、保利、绿城、高速、中铁四局、文一共8家房企进入竞品质阶段，最后被中铁四局摇号夺得，住宅楼面价15750元/㎡，毛坯限价25672元/㎡；

  目前该地块还是一片荒地，地块内只有少了工程器械在工作，中铁四局工程进度一向比较慢，包河区宝利丰对面包河区BH202108号地块，去年11月底拿地，到现在都还未入市销售。

  高速02地块，无消息流出

  高速02地块和03地块同样都很佛系，甚至比03还要神秘，至今无论是案名还是规划都没有任何消息流出。

  乐居新媒体现场转了一圈，也没有缝隙可以进去，

  地块东侧为建成的幼儿园和规划的社区服务用地，北侧为招商雍和府住宅项目和招商花漫里商业。

  从目前进度来看，省府东的铁四局01地块与高速02地块由于地块内还有道路待拆、有数量不等的树木，还是周边住户的菜地、各种电线和电线杆要拆除，入市时间预计要等很久。

  除了省府F5，其他楼盘基本也都步入尾声，即将清盘。

  例如：滨湖置地上玺，前期推出13栋411套房，超2000+人登记触发摇号，房源基本售罄。

  建发美的珺和府还剩一栋楼G3#尚未加推，建面约121-125㎡，备案价29380元/㎡；

  保利臻境目前主力在售143㎡房源，178㎡房源仅剩部分底层房源，均价27590元/㎡；

  保利和光逸境仅剩几套顶层房源，面积约180㎡，总价约350万左右，随时清盘。

  购买力汇聚滨湖省府

  通过调查发现，在合肥降低限购门槛后，全省的购买力都蜂拥而至，购房者基本没有挑选的空间和余地，只要能买到就可以。

  另一方面，开发商也稳坐钓鱼台，大多都没有花费精力去建设漂亮的售楼部，例如置地上玺没有售楼部，一样能热销。而保利和光尘樾、和光逸境、天珺共用售楼部，照样博得购房者的青睐。

  二手房倒挂明显

  除了省府光环之外，新房市场的火热，也离不开二手房的“倒挂红利”。

  贝壳网数据显示，目前省府板块大部分二手房挂牌价基本都在3万/㎡以上，部分小区甚至已超4万+/㎡，整体倒挂较高。

  虽然，合肥现场二手房市场不温不火，但是从省府各个楼盘挂牌价来看，对于未来市场信心还是比较充足的。不乏有购房者冲着“买到就赚到”的心态来“打新”。

  除了不断攀升的单价，大户型在省府也成为主流，起步就是120平，主流户型基本都在140平左右，总价动辄400万以上，非刚需起步8成首付，买房人的压力也越来越大。