文/乐居财经 李姗姗

  佳兆业的资产处置进度条正提速加载中。

  7月14日，佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司（下称“佳兆业城市更新”）转让旗下深圳市观澜佳兆业置业发展有限公司（下称“深圳观澜佳兆业”）30%股权，中航信托股份有限公司（下称“中航信托”）接盘。

  股权转让前，深圳观澜佳兆业由深圳佳业古墟企业咨询管理合伙企业（有限合伙）（下称“深圳佳业古墟”）持股70%，佳兆业城市更新持股30%；转让后，则由深圳佳业古墟、中航信托分别持股70%、30%。

  股权穿透可知，目前，深圳佳业古墟由中航信托、前海润星（深圳）企业管理有限公司、新余航投资中心（有限合伙）分别持股99.9978%、0.0011%、0.0011%。

  其中，新余航投资中心（有限合伙）的两个合伙人青岛中建新城投资建设有限公司和深圳市普泰投资发展有限公司则均由中航信托控股，持股比例分别为100%、96.7742%。

  由此来看，中航信托几乎吃下深圳观澜佳兆业全部的股份。

  此前，中航信托曾多次接盘佳兆业项目。尽管在股权层面，佳兆业“隐身”，中航信托掌握绝对控股权，但向来担当“金主”角色的信托机构开发经验不足，难以代替开发商成为真正的操盘者。

  基于此，信托与房企有了新合作模式。即信托接盘后，将提供资金用于后续项目的建设和开发经营，而房企或以代建的角色继续开发，保证项目完工交付、销售，直至信托资金最后安全退出。

  多次接盘地产项目

  据了解，深圳观澜佳兆业此前为佳兆业集团的全资项目公司，该公司旗下拥有位于深圳龙华的老墟片区城市更新项目。

  根据规划，上述项目拟拆除重建用地范围内应落实不少于1.08万平方米的公共管理与服务设施用地、不少于1.93万平方米的公共绿地，落实规划安清路、悦兴路等，拟更新方向为商业、居住等功能。

  然而，自2019年3月6日公布深圳观澜佳兆业为老墟片区城更项目的申报主体，至今三年多时间已过，该项目迟迟未传出动工的消息，而最新的一则动态为今年6月21日宣布项目再次延期，有效期至2023年1月11日。

  值得一提的是，就在当年深圳观澜佳兆业成为申报主体后仅二十多天，2019年3月29日，公司发生了股权变更，此前100%控股的佳兆业城市更新退居二线，持股比例降至30%；由中航信托控股的深圳佳业古墟入股，持股比例为70%。

  而此次中航信托再度入股，已彻底将佳兆业挤出，近乎全权接盘了佳兆业旗下这一旧改项目。

  实际上，中航信托接盘的佳兆业旗下项目公司不止一个。

  乐居财经《资管K线》查询获悉，去年6月，佳兆业以总价约23亿元竞得合肥新站区XZ202106号地块，该地块的项目公司为合肥佳卓房地产开发有限公司，而该公司由合肥佳崇房地产开发有限公司（下称“合肥佳崇”）100%控股。

  据企查查，2021年8月16日，中航信托入股了原由合肥佳锦房地产有限公司全资控股的合肥佳崇，持股比例为70%。今年5月17日，合肥佳崇再次出现股权变更，目前由合肥锦昌房地产开发合伙企业（有限合伙）（下称“合肥锦昌”）和中航信托分别持股59.5%、40.5%。而在新股东合肥锦昌里，没能再看到佳兆业的身影。

  此外，2021年3月3日，由中航信托担任私募基金管理人的深圳市佳业航鼎咨询管理合伙企业（有限合伙），入股了佳兆业城市更新全资孙公司深圳晟锦信息咨询有限公司，持股比例达99%。

  2020年9月2日，同样是由中航信托担任私募基金管理人的深圳市佳业航新咨询管理合伙企业（有限合伙），入股了佳兆业城市更新全资子公司深圳市华佳商务咨询有限公司，持股比例为70%。

  调整信托资金投向

  在过去，地产信托一直是信托公司利润的重要来源，因此信托公司十分热衷于房地产。在中航信托身上，亦是如此。

  在中航信托的地产朋友圈中，除了佳兆业，合作对象不乏恒大、绿城、融创、蓝光、金科、阳光城、福晟等知名房企。

  即便是在如今的地产寒冬下，中航信托仍保持对地产的热度。

  自去年以来，从融创的重庆瀚融房地产开发有限公司，到恒大的南京恒昇房地产开发有限公司、南京恒泽房地产开发有限公司，再到荣盛发展置业的深圳市荣腾房地产置业有限公司，中航信托不断地接盘房地产公司项目股权。

  去年5月份，北京土拍首秀，中冶置业豪取2宗地块，一块位于北京朝阳区东坝，经过11轮报价争夺，成交价22.8亿元，另一块位于大兴区，最终成交价62.5亿元。

  但这两宗地块并非中冶置业独资，而是拉上了“钱袋子”宁波雨航企业管理合伙企业。股权穿透来看，宁波雨航背后的“金主”正是中航信托。

  此外，中航信托不仅与佳兆业、前海润禾签署战略合作协议，还联合俊发集团成立云南航俊商贸公司。

  近年来，中航信托的房地产业务快速增长。年报显示，2018年-2020年，中航信托在房地产业的信托资产金额分别为773.55亿元、1148.53亿元、1163.63亿元，占比分别为12.23%、17.25%、17.46%。

  地产业务的大量铺排，也让中航信托难以避开“踩雷”的风险。

  去年10月份，宝能系的中山润田暴雷，而中航信托曾在2019年9月借款10.5亿元给中山润田，有宝能旗下的钜盛华股权质押等增信措施。该项借款的到期日为2021年10月31日，中航信托彼时以贷款合同纠纷提前申请了诉前保全，中山润田欠本息合计6.3亿元。

  2019年11月，曾经的安徽“第一大房企”国购集团旗下国购投资宣布申请破产重整，其负债总额达126亿元。而2016年-2018年，中航信托为国购投资及其子公司发行了至少19个信托产品。国购破产，中航信托则不可避免地被殃及。

  或是意识到房企频频暴雷带来的不良因素，过去对房地产业务颇有依赖的中航信托收缩了规模。年报显示，2021年，其在房地产的信托资产金额降至938.48亿元，占比13.85%。

  实际上，近年来中航信托也一直处于业务转型期。从信托资产规模来看，截至2021年末，其信托资产总规模为6774.71亿元，同比增长1.64%。其中，与上年相比，投向实业的信托资金占主导，占比提升至31.85%，证券市场次之，已超过房地产。

  从新增的信托项目情况来看，2021年新增1157个信托项目，合计2397.43亿元，以集合信托为主，其中，主动管理型、被动管理型分别有1424.57亿元、972.86亿元。

  然而转型的效果却并不如意。年报显示，2021年，中航信托实现营业总收入34.88亿元，较2020年的37.65亿元同比下降7.36%；净利润16.79亿元，同比下降15.24%，其盈利能力不增反降。

  到了2022年，其业绩下滑更为严重。数据显示，2022年上半年，其营收为15.96亿元，同比下降25.07%；净利润为7.32亿元，同比大幅下降32.26%。