文/乐居财经 徐酒眠

  历时5年，罗湖“二线插花地”棚改项目，在6月15日完成了最后一栋楼的封顶工作。

  作为深圳首个棚改项目，罗湖“二线插花地”工程有着“中国棚改第一难”之称。封顶大吉消息传出，项目的主导方——深圳市国资控股上市公司天健集团（000090.SZ）也成为了关注的焦点之一。

  而六天前，7月14日，天健集团旗下的深圳市天健城市服务有限公司（简称“天健城市服务”）注资激增100%，从5000万元增加至1亿元的消息，则将天健集团在棚改之外的另一条业务线，推进了公众视野。

  一般而言，企业注册资本突然增高的原因不外乎4个，一是增强实力，提高信用；二是开拓新的投资项目，扩大现有的经营规模；三是调整股东结构和持股比例，四是可能在申报项目，招投标入围等。

  而天健城市服务此番注资激增，无论哪种原因，似乎都无法掩饰其扩张的“野心”。

  藏身在天健集团之下，天健城市服务在招投标市场表现积极。企查查显示，今年以来，其涉及的招投标信息大约就有近300条。

  不过，天健城市服务的竞标能力似乎还有待进一步提高。发布的近300条竞标信息中，涉及到中标的不到40条。

  管理面积5000万余方

  成立于1991年，发展至今已超过30年，天健城市服务是一家实打实的老牌物企。

  穿透股权，天健城市服务是天健集团的全资子公司。而再往上层层穿透，天健集团背后的股东成员颇为庞大和复杂，其中就还有万科的身影。

  在官网介绍中，天健城市服务资质颇丰，拥有国家注册物业管理壹级资质、国家清洁清洗行业壹级资质、电梯维修A级资质、电子与智能化工程贰级、城市园林绿化贰级资质。

  与此同时，其涵盖业务颇广，包括物业服务、城市服务、商业运营、智能楼宇、园林工程和天健蜜生活六大板块。

  其中，物业服务有包括住宅物业、写字楼物业、政府物业、景区物业、产业园物业、商业物业等；城市服务主要包括物业城市、长租公寓、市政管养、政府窗口、三供一业、养老托育、城市更新、工程服务后勤一体化服务等。

  多领域百花齐放，其中不乏热门赛道。

  天健城市服务自1998年开始走向市场，对外拓展物业管理活动。最初的五年多时间成效卓著，各类物业项目从51万平方米增至近300万平方米。

  而之后近20年，天健城市服务的管理规模增速却并没有随之房地产行业发展，而迎来太大的爆发。

  官网披露，截至目前，天健城市服务的管理面积约5000多万平方米。以此推算，2003年-2021年，19年时间里，天健城市服务平均每年增加管理面积约为250万平方米。

  而其目前5000多万方的体量，在上市物企中大概能够排在腰部位置。

  据乐居财经《物业K线》统计，目前披露2021年在管规模的51家“A+H”股物企，在管面积在5000万平方米一下的有27家。

  净利率“贴地”

  虽然较早的进行了市场化发展，且拥有令人艳羡的国资背景，但主打城市服务领域的天健城市服务依旧没有逃脱低净利率的桎梏。而在另一方面，其的营收与管理规模也不匹。

  据乐居财经《物业K线》统计，与天健城市服务规模处在同一水平的上市物企，分别有银城生活服务和第一服务控股。

  数据显示，截至2021年末，银城生活服务的在管面积约为5876万平米，对应的总收入约为13.51亿元。同期，第一服务控股的在管面积约为5210万平方米，对应的总收入约为11.20亿元。

  而根据天健集团2021年财报披露，天健城市服务2021年的总营收约为6.72亿元。相较于同一规模水平的银城生活服务、第一服务控股，天健城市服务的营收水平几乎打了一半的折扣。

  营收与规模不匹之外，天健城市服务的盈利能力在物管行业也处于低位，其不到2%的净利率水平几乎“贴地”。

  数据显示，2021年，天健城市服务录得的净利润约为1263万元。以此计算，其净利率仅有约1.88%。

  而据乐居财经《物业K线》统计，目前披露2021年财报的51 家港股物企与 4 家 A 股物企的平均净利率水平约为13.34%。其中，净利润率在5%之下的仅有3家，分别是招商积余，为4.84%；第一服务控股，为3.00%；佳兆业美好，为2.55%。