文/乐居财经 靳文雨

  近日，因所购楼盘停工，无法按期收房，一场起于江西景德镇的停贷潮，正在快速向全国蔓延。

  据公开信息显示，目前“强制停贷”的楼盘数量已达百余个，而涉及停贷项目的城市，已经扩散至南昌、武汉、郑州、西安、长沙、石家庄、重庆以及深圳等，涵盖东中西部三大地区。主要楼盘开发商包括恒大、奥园、新力、蓝光、泰禾、鑫苑、实地等。

  事件持续发酵之下，各大银行也被推上了风口浪尖。7月13日、14日两个交易日内，银行板块持续承压，一些银行股累计大跌近10％。而六大行（工农中建交邮）加上招商银行、平安银行、兴业银行这9家规模靠前的主流银行，2天内市值更是合计蒸发了3000亿。

  危机之下，各大银行高声“自救”，陆续就此事发布紧急澄清公告，另有银行做出紧急回应。

  据不完全统计，截至7月14日晚间，已有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、兴业银行、招商银行等16家银行发布公告披露排查情况。

  银行紧急回应

  在对网传“停贷事件”消息中涉及的楼盘迅速开展了排查后，各家均表示所涉“保交楼”住房贷款业务资金占比较低，总体风险可控。

  兴业银行表示，截至目前该行涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。

  农业银行发布公告称，截至2022年6月末，全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中，一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在‘保交楼’风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012％，占一手楼按揭贷款余额的0.017％。

  工商银行公告称，经排查目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01％，风险可控。　

  邮储银行表示，目前该行住房贷款余额超过2万亿元，笔均金额约44万元，房地产类不良贷款率处于行业较低水平。该行还表示，经过深入排查，初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元，规模和占比小，风险可控。

  交通银行公告称，该行按揭贷款运行良好，截至6月末，境内行住房按揭贷款余额近1.5万亿元，资产质量稳定，“经初步排查，媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的本公司逾期住房按揭贷款余额0.998亿元，占本公司境内住房按揭贷款余额0.0067％，规模和占比较小，风险可控。”

  招商银行表示，“经初步排查，目前本公司涉及‘网传停贷’事件的楼盘数量占比较小，所涉及的本公司逾期个人住房贷款余额0.12亿元，占本公司境内个人住房贷款余额的比例不到0.001％，风险整体可控。”

  建设银行虽没有给出住房贷款具体数额，但表示当前部分地区出现停工缓建和未按时交付楼盘的情况，涉及该行规模较小，总体风险可控。

  矛头指向“商品房预售制”

  各银行紧急作出表态，可以说明事态的严重性。

  一直以来，房贷都被视为是最靠谱的贷款。银行对预售资金有监管之责，留存的预售资金，可以防止开发商将资金挪做他用，从而为避免项目“烂尾”上一道保险。

  但是近两年的地产行业下行，导致不少房企资金链断裂，本应该被存放在银行监管账户中的监管资金不翼而飞，本应在楼盘封顶后才能被批准的贷款，却被审批通过。

  面对搭上半生积蓄购买的房产出现烂尾、迟迟无法交付的局面，业主们只能站出来指责银行监管不力，违规放贷。他们寄希望于“断供”自保，及时止损，守住自己最后的利益。

  与此同时，还有很多人将矛头对准了烂尾的根源——商品房预售制。在预售模式下，购房者们交了首付，向银行贷款，最后房子却无法交付，自己还得偿还剩下的贷款，可谓是“房钱两亏”。因此在这次停贷风波中，很多人呼吁取消商品房预售制，改为现房交易。

  如经济学家任泽平连发4条微博谈论“商品房预售制”。他表示“是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。”

  对于取消商品房预售制这件事，有澎湃新闻评论员表示，长远而言，预售制退出是必然的事，但现在可能恰恰不是取消商品房预售制的时刻。

  因为商品房预售制的落地，是为了解决房地产开发过程中，开发商的开发资金和供应效率两大问题。而现在很多开发商爆雷，正是因为缺少融资能力。取消预售制度，改为现房交易，意味着开发商现在的很多项目无法及时回款，必须等到三五年开发完成后才能销售。

  另一方面，取消预售制之后，开发商需要沉淀大量的资金，供应效率降低，开发成本上升，还会导致一个很多人不愿看到的结果——房价上涨。

  所以，现在取消预售制，后果可能事与愿违。取消预售制的一个基本前提是，开发商必须有足够多的自有资金，能够应付销售回款放缓后的开发运转。

  政府部门火速出手

  有多名业内人士谨慎指出，停贷风波极易在全国范围内大面积传染，破坏商业秩序，对金融系统稳定会产生不利影响。

  因此，如何妥善处理这场席卷全国的“停贷潮”，成为当前各界最为关注的焦点。

  7月14日，在各大银行陆续对停贷事件做出回应的同时，银保监会有关部门负责人也针对停贷停贷事件作出了回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

  与此同时，各地政府也开始有所行动。

  为有效防范商品房延期交房增量问题，7月14日，西安市住建局、市自然资源和规划局、市城市管理和综合执法局、市金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部等五部门联合发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，其中包括确保购地资金合规、项目建设全程监管、预售资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任、健全房地产信用管理等13项具体措施。

  其核心内容是强化预售资金监管，同时，从购地环节严管房企激进行为，防范房企违规拿地和形成风险；建立“一项目一档案”制度，对楼盘运作有约束效应；对预售工作的规范和管理，有助于防范违规楼盘进入楼市，导致风险传导到购房者手上。

  根据克而瑞的统计，西安目前有三个项目的业主发布了停贷声明。此次政策跟进，西安可谓是行动迅速。而对于其新政，有业内人士认为，这是全国首个针对延期交房的政策，释放了非常强烈的信号意义。

  值得注意的是，西安出台政策的前两天，河北沧州也发布了《沧州市商品房预售资金监管办法》(征求意见稿)，其中明确提出，监管银行在监管部门指导、监督下，预售人可选择监管银行，对监管账户进行监管。购房合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”，并将监管账户信息实时传输给监管部门。

  据悉，为保证预售资金进入监管账户，沧州市在《意见稿》中提出，商品房预售所得款项，应全部存入监管账户，预售人不得直接收存房价款。购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理中心应当将按揭贷款或住房公积金贷款直接发放到该监管账户。