文/乐居财经 徐酒眠

  递表三个多月，万物云还没有等来港交所的“通行证”，筹资等上市消息就已先行。

  7月13日，有市场消息称，万科计划最早9月对物业管理子公司进行香港IPO，拟筹资20亿美元，折合人民币135.11亿元。不过，万物云对该消息的回应颇为谨慎：“公司目前处于静默期，不便回复，一切以公司公告为准。”

  如果按照理论递表时间进程来看，今年4月1日递交招股书的万物云，以6个月有效期为计，其招股书将在今年的10月1日失效，此时传出9月IPO募资的消息，或也并非空穴来风。

  从筹备到递表，再到现在的等待聆讯期，万物云IPO一直备受关注。而其能募集到多少资金、能撑起多大的市值，则是市场与投资者最为关注的两个问题。

  如今，物业股估值回落，资本热情褪却，很多打算冲击港股上市的物企都偃旗息鼓，而物管巨头万物云对上市时机的考量，却有着别样的见解。

  “儿子长大了可以独立发展了，家长不会因为外面的天气好坏来做出决定，唯一考虑是儿子是不是成人了。”万物云CEO朱保全曾这样回应公司的上市问题。

  他还表示道：“（万物云）需要通过引入国内外的机构投资者，来进一步提高万物云的综合实力，不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。”

  不过，若如市场消息透露的融资20亿美元，按照一般新股发售不超过25%推算，万物云IPO市值应该在80亿美元，换算成人民币则约为541.38亿元，折合628亿港元。

  而截至7月14日收盘，物业股只有碧桂园服务（833.88亿港元）、华润万象生活（823.98亿）两家总市值在此之上。市值位居第三位的中海物业，当日收盘总市值约为292.20亿港元。

  与此同时，若能融资20亿美元，按最新汇率计算，折合港元约为157亿，剔除手续费等之后，万物云也基本能取代华润万象生活（01209.HK）（募资净额116亿港元），成为物业股新的“募资王”。

  52家物企“抽水”826亿港元

  据乐居财经《物业K线》统计，截至目前港股物企一共有57家，其中通过常规IPO完成上市的物企有52家，它们合计募资资金约为826.23亿港元。

  2020年，是物企上市的最大风口期，全年新上市物企达17家。

  这一年的年初，兴业物联作为首家上市物企，以1414倍的超额认购倍数夺得“超购王”的记录。随后不久，这个称号被第二支新上市物业股烨星集团夺走。

  烨星集团仅用五天的招股时间，就获得近2000倍的超额认购，冻结资金逾316亿，刷新自2019年以来的新股超购记录。

  兴业物联与烨星集团两个“迷你型”物企，先后接棒“超购王”称号，也燃爆了物企上市与资本市场的热情。

  到下半年，物企IPO募资纪录不断被打破。

  2020年10月30日，世茂服务成功敲钟，其IPO募资净额约59.17亿港元。打破了保利物业在2019年12月19日上市创下的52.18亿港元纪录。

  一个半月之后，金科服务上市，在资本市场获得了66.61亿港元的融资；两天后，融创服务上市，其募资净额约为90.42亿港元，再次打破纪录。紧随其后的恒大物企虽未创新纪录，不过获得的募资净额还是高达69.16亿港元。

  华润万象生活是2020年最后一家上市的物企，其最终募资净额为116亿港元，打破了此前融创服务的融资纪录，成功问鼎物业股的“募资王”。

  2021年，物企上市风口逐渐收拢，全年最终有13家物企成功上市。由于板块稀缺性降低，物企规模偏小等原因，此后，再未出现过夸张的超额认购与融资纪录。

  这一年上市的13家物企，募资净额最多的是打“物管+商管”组合牌的中骏商管，最终募资净额约为20.38亿港元，排在目前港股物企募资榜的第11位。

  到2022年，时间条进度过半，成功敲钟的物企还只有4家。它们在资本市场获得的融资额度变得更少。

  力高健康生活、东原仁知服务、鲁商物业，三家物企的募资净额分别约为1.56亿港元、1.40亿港元、1.38亿港元。金茂服务相对获得的投票更多，不过获得的融资也只有约7.82亿港元，在52家物企中，排在第21位。

  募资不够用窘境

  纵览52家物企上市募资榜，他们“贫富”差距悬殊，首尾相差近116亿港元，

  据乐居财经《物业K线》统计，52家物企的平均募资净额约为15.89亿港元。其中，在均值以下的物企近8成，有39家。排名榜单后10位的物企，募资净额不足2亿港元。

  头部物企凭借丰厚IPO募资，能够在收并购市场挑选优质标的，而排名中下游的物企获得的融资有限，在收并购市场上受到的限制也就相对较多。

  事实上，大部分中小上市物企，都面临IPO融资的钱不够用的窘境。今年资本市场的新生，金茂服务与东原仁知服务表现得就比较明显。

  通过北交所的公开挂牌程序，6月17日，金茂服务以4.5亿元投得了首创置业旗下首置物业100%股权。

  这是金茂服务上市后落地的首笔收购，已经花去了近9成“收购金”，而这还是在部分款项由金茂服务以自有资金拨付的前提下。

  金茂服务的上市募资净额约为7.82亿港元。按照规划，所得款项净额约55%用于物色与从事物业管理、城市运营服务及/或公司的战略投资及收购机会。

  据此计算，这部分资金约为4.3亿港元，折合人民币约3.68亿元，远不能覆盖收购首置物业的款项。因此，金茂服务选择只动用IPO募资中划给并购的3.15亿元，余下的则用自有资金填补。

  与金茂服务一样，东原仁知服务的首次收购也榨干了全部的“并购金”。

  6月23日，东原仁知服务刊发公告称，拟收购四川东蓝商业管理旗下2两家物业公司，合计斥资1.412亿元，相当于1.666亿港元。

  而东原仁知服务用于并购的规划募集资金仅约0.908亿港元，无法覆盖1.666亿港元的收购金额。

  按照原有募集资金用途规划，用于收购的资金，还要分为两部分使用，一个是用于收购非住宅物业标的，另一部分则用于收购住宅物业标的。前者的计划动用时间为2023年6月以前，后者在2023年内使用。

  因此，东原仁知服务不得不决议，更改所得款项净额用途，在较早的时间内动用全部的IPO并购金。与此同时，还要再动用内部资源填补不足部分。

  递表物企募资想象

  进入2022年，物企在港交所前门庭若市的光景一去不返。

  据乐居财经《物业k线》统计，今年年初，递表等待的物企尚有20余家，不过有的半道选择了出售、有的失效后就偃旗息鼓了。

  截至目前，港交所门口的等待者已骤减至7家，分别为龙湖智创生活、万物云、中湘美好、润华物业、融汇悦生活、苏新生活服务，以及万达商管。其中，除了万物云与中湘美好之外，其它5家都是二度递表。

  等待聆讯通知的7家物企，除了龙湖智创生活与万物云之外，其余在规模上都略显暗淡。不过万达商管又是其中的一个例外，凭借商管的属性，截至2021年末的234.81亿元营收，仅次于碧桂园服务（288.43亿元）以及同在排队中的万物云（237.05亿元）。

  从市场的反应来看，以上7家物企，龙湖智创生活、万物云、万达商管的期待值远超其它4家。若它们顺利上市，将打破物业股现有格局。

  备受期待和瞩目，它们的资本想象空间几何？

  据此前彭博引述知情人士称，龙湖智创生活IPO募资约10亿美元（约78亿港元）。其首次递表过有效期，有媒体消息称，推迟上市的关键点，就在于募集资金与预期存在差异。

  事实上，龙湖智创生活与华润万象生活走的路线一致，都是“物管+商管”。目前，华润万象生活的市盈率(TTM)为39.06倍，历史最高峰值时曾达百倍市盈率。

  而龙湖智创生活的规模在华润万象生活之上，在全业态物业管理及商业运营服务的物企中，龙湖智创生活逾77亿的营收也排在第一位。因此，有分析表示，龙湖智创生活预估的PE可以达30倍以上，募资应该也在百亿以上。

  而遥想2014年12月，万达商业首次登陆港交所，280亿港元的募资规模，是当时港交所的年度大单。

  上市不到两年退市，如今王健林携万达商管卷土重来，“能否顺利入场？募资规模几何？能创一个多大的市值……”这些问题都成为了资本市场关注的焦点。

  此前有知情人士透露,万达商管计划在2022年上半年完成IPO，计划寻求30-40亿美元融资。按照最低的30亿美元计算，约合也有235亿港元。

  无疑，龙湖智创生活、万物云、万达商管成为了下一届物业股“募资王”的候选人。传言和推测火热，而最终到底能获得多少融资，还需要通过聆讯后招股见分晓。