文/乐居财经 靳文雨

  陷入债务危机的这一年以来，恒大一边在加速清理闲置土地，以退地等方式化解债务风险，一边守好口袋，不敢乱花一分钱，以尽快实现“保交楼”的承诺。

  恒大算是幸运的，从年初开始，就不断有央企、地方国企接盘了其在广州、佛山、东莞、杭州等地的项目。为此，恒大不但回笼了一部分资金，这些项目进展速度也在加快。

  近日，恒大又将旗下的一个项目转手。企查查显示，7月10日，恒大地产集团上海盛建置业有限公司转让了温州恒腾房地产开发有限公司（下称：恒腾房产）30%股权，接盘方为光大兴陇信托有限责任公司（下称：光大信托）。

  据了解，恒腾房产成立于2020年6月28日，其实控人于7月4日由安基（BVI）有限公司变更为了王小文，注册资本为6666.67万元人民币。公司经营范围包括房地产开发经营、住宅室内装饰装修等。

  股权转让前，恒腾房产由上海亘彰信息技术合伙企业（有限合伙）（下称：上海亘彰）持股70%，恒大地产集团上海盛建置业有限公司持股30%。而上海亘彰由光大信托和广州光鑫投资合伙企业（有限合伙）合伙成立，二者分别持股98.88%和1.12%，后者实控人为王小文。

  恒大此次甩手的恒腾房产，关联的是其在温州苍南的翡翠华庭项目。股权变更后，项目真正实现“去恒大化”，或可在一定程度上使项目公司摆脱运营瘫痪的被动状态。

  抹去恒大的痕迹

  2020年6月19日，浙江温州曾公开出让苍南县1宗商住地。在经历190轮的竞价后，最后恒大地产集团上海盛建置业有限公司以总价126448万元竞得，楼面价7321元/㎡，溢价率33.46%。

  据了解，上述地块为灵溪镇体育场路与建兴路交叉口西侧A-02，A-03合并地块，位于灵溪镇环城北路以南、沪山路以北、春晖路以东、体育场路以西，出让面积61680.06平方米，容积率2.8，建筑面积172704.168平方米，起价9.47亿元，起始楼面价5486元/平方米。

  根据出让合同规定，在2020年7月28日之前，恒大要支付第一笔土地款6.3224亿元，其中包含定金1.895亿元。2020年8月28日之前，要缴纳第二笔土地款6.3224亿。

  但是一直拖到了2020年9月28日，恒大只缴纳了1.895亿元。迟迟未付清全款的恒大遭到国土局的一再催促，甚至警告如果再不缴纳土地款，不仅要解除合同收回土地，定金不退，还要上报到浙江省国土资源厅，把恒大地产集团上海盛建置业有限公司及关联公司纳入限制土地招拍挂名单。

  在经过半年多的拉扯之后，这块土地没有被收回。恒大于2021年年初交上了剩余的土地出让金，并额外多支付了1.5亿违约金。与此同时，苍南县自然资源和规划局在土地出让金催缴通知单中提到的恒大全资子公司恒腾房产，有了新“东家”。

  根据企查查，2021年1月25日，恒腾房产出现股权变化，引入了新股东上海亘彰。而在股东持股结构上，恒大变为持股30%的小股东，上海亘彰则为持股70%的大股东，其背后是光大信托。

  2021年7月23日，由恒腾房产打造的翡翠华庭项目开盘。根据苍南融媒体中心报道，去年7月，受恒大集团债务风险等因素影响，恒大苍南翡翠华庭购房业主曾多次聚集维权，要求退房退款。

  之后，为切断项目与恒大方的股权联系，避免恒大方债务风险传导至项目，苍南县政府和县住建局曾对此进行了多方协调，督促开发商积极回应购房户合理诉求。

  消息称，恒腾房产及光大信托于去年10月完成124户业主退款工作，加上前期已退还91户意向金，苍南翡翠华庭项目已消除购房户风险隐患。

  股权方面，光大信托与恒大方面近期就该项目并购事宜达成一致，并签署了股权转让协议。约定光大信托受让上海盛建所持温州恒腾30%股权、上海亘彰1000万GP份额及相关债权，转让对价合计人民币3亿元。转让完成后，项目再无恒大的痕迹。

  信托接盘的新合作模式

  值得注意的是，在接手恒腾房产的前几日，光大信托刚刚从恒大地产集团合肥有限公司手中接盘了滁州市恒滁置业有限公司（以下简称：恒滁置业）10%的股权。

  据了解，另外90%股权属于深圳光恒新七号投资企业（有限合伙），这家企业于2021年3月11日由光大信托和广东君驰投资管理有限公司合伙成立，光大信托持有其99.93%股权。

  恒滁置业是安徽省滁州市的一家房地产公司，成立于2019年5月22日，注册资本5亿元，法定代表人王庆建，经营范围包括房地产开发、经营；商品房销售等。该公司主要负责恒大在滁州的一些项目，光大信托的接盘，意味着当地恒大项目的保交楼或能有一定的保障。

  事实上，在今年年初，恒大就已经向信托公司出售项目以回笼资金，而恒大旗下项目和资产的化债、处置速度也明显加快。

  今年2月25日，中国恒大（03333.HK）曾公告称，公司与光大信托和五矿信托签订了合作协议，向其出售4个项目，信托机构将接管项目公司的运营管理，向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼，恒大有行使回购股权的权利。

  据乐居财经《资管K线》了解，光大信托此次接手的是恒大位于重庆、东莞两个项目的股权及债权。具体来看，包括重庆黛宸房地产开发有限公司（恒大黛山华庭项目）10%股权及2.79亿元的债权、东莞市鸿钏房地产开发有限公司（东莞恒大悦龙台项目）9.87%股权及5亿元债权。

  五矿信托接手的是恒大位于佛山、广州南沙两个项目的股权和债权。包括佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司（佛山铂睿府项目）9.23%股权及2.4亿元债权、南沙恒睿及南沙恒昌各自10.97%股权（广深国际文旅城项目）及6.4亿元债权。

  通过此次与信托机构的合作，中国恒大可收回在项目的部分前期投资款约19.5亿元，可化解项目涉及的债务约70.1亿元。

  从去年10月份至今，除光大信托之外，五矿信托、中航信托等央企，以及杭州国资委诸多地方投资平台已经陆续接手了恒大在昆明、东莞、佛山、重庆、杭州、青岛等地的项目。

  不过，恒大将项目股权转让给信托，并不意味着完全退出。今年3月，恒大的债权人电话会议上，公司管理层表示，恒大通过“股权转让＋托管运营”模式与部分信托公司展开了合作，以维持有序运营。

  接盘后，信托公司将接管项目公司的运营管理，向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼，恒大有行使回购股权的权利。

  类似的新合作模式，佳兆业也出现过。此前，佳兆业连续退出南山东角头项目、金沙湾国际乐园、佳兆业航运红树湾以及佳兆业科技中心等项目，接盘方均指向了中信城开。有知情人士称，除佳兆业科技中心这一写字楼项目，其余项目并不是简单的买卖行为。

  实际上，这是中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行的合作。在这个模式下，中信银行仍然是以债权人身份存在；中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。