“大家都有这个（停贷）意愿......”新力荔红花园业主在与乐居君联系时，再次无奈地表示。

  截至发稿，位于广州市花都区的新力荔红花园项目已停工停产10月有余，当局表示已有债权人向法院提交了新力荔红花园破产重组的申请，具体结果尚待法院于7月15日作最终判决。

  早在2022年1月，该业主便通过网络平台联系到了乐居新媒体，表示花都的新力荔红花园已经停工，和相关部门沟通后确认项目存在很大的烂尾风险。

百家号截图：乐居网广州

  据了解，新力荔红花园位于广州花都北站新城，2019年开售，主要有精装高层洋房和毛坯叠墅两种产品，项目销售均价约1.9万元/㎡。

  楼盘的开发商新力是一家来自江西的地产公司，成立于2010年，从成立到销售额破千亿仅用了短短十年时间。

  然而，近一年前新力的股价一日之内暴跌了87％，其债务危机被正式摆上了台面。随后，新力在国内的诸多在建项目，都传出了停工停产的风声。

  1

  项目停工停产10个月

  有关部门给出两大解决方案

  据业主陈先生爆料，他是2019年11月付完了新力荔红花园的首付款，当时单价是1.86万元/㎡，交楼时间是2022年12月30日。在新力传出债务危机后，他就一直关注着项目的完工进度。

  自2021年10月，业主陈先生和其他新力荔红花园的业主开始陆续致电12345，对楼盘的房款是否进入到有关部门的监管账户，以及楼盘是否停工做了咨询，得到了“新力资金链断裂，导致该项目停工停产”的回复。

  同时，有关部门也给出了如下初步解决方案：

  第一步：

  人社局劳监大队会同广东强科地产有限公司核实该项目的工人工资，截止至12月10日18时，共确认该项目（无争议）拖欠19家公司724人，1820.689293万元。其中广东强科地产有限公司欠薪人员38人，欠薪金额119.045761万元。

  第二步：

  秀全街牵头，区住建局、平安银行、强科地产有限公司配合，由广东强科地产有限公司提交工资支付审批流程及申请，交由秀全街道办根据区人社局核定的工人工资金额发拨付指令函，由平安银行负责对工人工资发放。现在工作已经到了第二步，预计2021年12月底能开始发放工人工资。我人社局劳监大队将持续关注此案。

|截图来源：业主提供

  此外，业主们也向广州市花都区住房和城乡建设局进行了投诉，得到的回复内容大致为：

  ① 秀全街道办已开设荔红花园政府维稳账户，维稳账户资金实行专款专用；

  ② 目前荔红花园工地停工的情况属实；

  ③ 该楼盘目前属建设阶段，报装为施工用水用电，永久水电问题尚待完善。

  2021年12月21日新力荔红花园部分业主在楼盘工地拉起了“保交楼，保民生，首套房，要保障！”与“为民做主还我家园，还百姓血汗钱”的横幅，对楼盘停工3个月进行控诉。

  陈先生说，维权现场虽有安保人员维持秩序，但开发商始终未露面、未对业主有所交代。

  直至2022年1月7日，新力业主代表与政府相关部门、平安银行广州分行、广州越秀融资担保公司以及开发商广州区域项目经理进行了多方沟通会谈，项目事件才有了新的进展。

  2

  信达、元邦欲接盘遭拒

  平安银行已启动司法程序

  业主提供的多方会谈记录中，平安银行表示，越秀融资为新力该项目担保了6000万元，而平安银行则是出了抵押款6亿元，此前已经有信达和元邦来谈过这个项目，对方都要求有项目债务明细才愿意接盘。

  同时，越秀融资担保现场提到，之前信达同意出资代管代建，而信达要求获取一部分的利息，管理团队还是使用原团队，同时提取4％-5％的费用。

  但新力代表拒绝了接盘的方案。

  其后，在场的相关部门表示，要查清项目具体债务才有望推动项目进展，而结算债务的方式有两条路径，一是破产重组清算债务；二是司法查封拍卖。

  目前，平安银行选择了启动司法程序的路径，开庭日期暂未明确。

  对此，业主提出了质疑：“司法程序查封的时间要多长？查封都对我们这些全款付、首付款付清已网签和首付款付清未网签的这部分业主的影响在哪里？”

  平安银行称，需要回去查清楚后再做答复。

  3

  盘活楼盘至少2.1-2.4亿元

  监管资金流向暂不能公开

  那么，能否对整个项目的债务进行估算呢？

  在场的有关部门表示，楼盘的具体债务与资金缺口唯有走法律程序才能查清查明。即使有了大致的数据估算，楼盘依然不能复工。

  原因是，即使有了大致的数据估算，可行性也很低。首先银行的未发贷款尚有1.39亿元，一共涉及到六七家银行，基本上所有银行都表示楼盘不盘活，是不会发贷款下来的。

  政府已经多次要求相关银行将未发贷款发放到政府的维稳账户，但没有一家银行执行。

  按照开发商之前的保交楼方案，至少需要2.1-2.4亿元才能盘活楼盘。而现在维稳账户内的资金缺口依然非常大，并且开发商还欠总包方工程款9000万元。

  对于业主一再要求公开的监管资金的提取流程和资金流向，相关部门表示暂无法公开。

  4

  业主惟愿“复工、保交楼”

  “妈妈，为什么别的小朋友都住在小区里，只有我们住在工业园的破房子里呢？”

  一位业主和乐居君说，他们来广州工作多年，用上所有积蓄才在花都买下这套房子，如今不但有烂尾的风险，还要继续交着每月的房贷，本不富裕的家庭已是雪上加霜，每天都感到非常焦虑。

| 广州新力荔红花园 图源：业主提供

| 广州新力荔红花园 图源：业主提供

| 广州新力荔红花园 图源：业主提供

| 广州新力荔红花园 图源：业主提供

  业主们表示，他们也清楚楼盘是没办法按时交付的了，只希望有关部门能为他们主持公道，让楼盘复工和交楼。

  另外，业主也希望开发商可以把叠墅区一个十多米的“深坑”建到地平线以上，以解决小区的安全隐患。

| 广州新力荔红花园“深坑”图源：业主提供

  当乐居君问到业主是否会走司法程序时，业主们纷纷摇头。

  他们担心一旦走司法程序，自己的房子也会被查封。并且司法程序战线太长，项目复工更会遥遥无期。

  并且业主们认为，既然开发商的账户已经没钱，就算起诉成功也追不回钱来。

  5

  新力支持债权方主张的拍卖程序？

  在此次多方会议中，新力代表表示，他们总部的态度是保交付，只是资金无法到位。

  同时，他们每周都有和住建局协商此事，有在积极配合工作，并且支持债权方主张的拍卖程序，也希望项目能够重启。

  按照业主提供的联系方式，乐居君致电了新力某工作人员。

  该工作人员表示，他只负责联系业主收集诉求信息，对于新力对该项目的处理方式并不清楚，但后续会有领导来项目这边了解情况。

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  律师与专家的建议

  对于业主诉求和新力荔红花园停工情况，乐居君咨询了专业律师，得到了如下建议。

  北京金诉律师事务所主任 王玉臣：

  从目前情况来看，这个项目已经陷入了多方主体都在主张权利的漩涡，而且银行处于相对优势和强势的地位。在这多方主体中，业主往往可能是相对后知后觉，相对弱势的一方。结合目前有限的信息和材料，建议如下：

  1、尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等多种方式核实这个项目的预售房款监管情况。

  比如核实这个项目究竟有多少预售资金到监管账户上，以往收取的预售资金究竟用到哪里了，现存的资金究竟是不是会议上所称的，是否存在预售房款没有放到监管账户上的情况。

  作为业主，有权知道预售资金监管的相关情况。几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管有关系，而我们国家早已明确规定，所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，一直到彻底完工，只有在完工后才能用作它用。

  而一般而言，房款是远远高于开发成本的。所以，如果不存在转移、挪用预售房款的情况，只要这个项目已经销售了大半，就不应当出现烂尾楼。

  2、若核实发现存在挪用预售资金的情况，尽快提起相关的查处申请，申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。

  如果通过核实，发现在这个过程中银行部门也存在违规操作，还可以视情况向银监会提起相关的违法查处，给银行施加压力。

  3、如果交房已经延期，还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。

  也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其延期交房每增加一天都是有成本的，这种违约的成本不能由守约者业主来承担。

  4、通过信息公开申请等方式对这个项目的开发建设做全面的调查和了解，进一步核实这个项目是否还存在其它问题，并通过合法合规的方式提起相关的违法查处或诉讼，进一步获取更多的谈判筹码，充分调动相关部门履行其法定职责。

  5、如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。

  必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。比如一个项目主体已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为第一目标。

  6、如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者尝试推动一个新的开发商接盘。

  7、多方主体充分谈判。

  在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。在这种类型的案件中，除了咱们业主，一般还可能涉及到五方主体:开发商、相关部门、法院、债权人（比如银行）、施工人。

  作为业主，要想更好地保护自己的合法权利，需要灵活、充分运用法律赋予咱们老百姓的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。

  8、最后，业主组织管理极为重要，业主要团结起来，有组织有纪律，合法合规维权。

  首先，强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，就像是一个部队没有军师旅团营连，没有严格的军纪。冲锋的号刚刚响起，就已经溃不成军。

  其次，优秀的业主代表至关重要。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

  再次，一定要有保密机制和反搭便车机制。

  在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。维权的时候，很多“聪明人”选择抱胸旁观，既不想付出，又怕承担风险。当需要冲锋的时候，“聪明人”们或高呼着冲啊，但是脚步却往后退着；或躲地远远地，悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士们往前冲。当可能出现成果的时候，“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了。

  王玉臣律师表示：“在我们团队办理这类的案件的时候，在和购房人建立委托关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。”

  对于业主能否停贷，广州金鹏律师事务所郭素静律师表示：

  首先，如是开发商违约（出现烂尾或不能如期交付）业主（购房者）可以向开发商主张合同权利，这属于房屋买卖合同纠纷，当事人是开发商和业主（购房者）。

  其次，购房者（贷款人）和银行之间是借贷合同关系，在银行没有出现违约的情况下，购房者作为贷款人是没有权利强制停贷的。

  她建议业主可通过政府部门和舆情影响和银行进行谈判，或许可促使银行与业主达成暂时的停贷协议。

  业主也可投诉银行违规行为，迫使银行出来协调，这样比直接发送强制停贷告知书要保险一些。

  与此同时，她也提及一个可值得参考的案例。案件发生在2016年，惠州一个问题楼盘的业主起诉银行，要求在房屋达到交付条件之前，停止还贷，最后法院判业主胜诉。

  案件胜诉关键点在于银行出现明显违约，银行与业主签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后银行未将贷款支付至楼盘项目公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。

  而惠州房管局曾对银行发出过《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》，明确规定，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。

  综合来说，买到停工或延期交付的问题楼盘，而恰好放贷的银行并没把购房款存入监管账号，而是打进开发商的其他账户，且合同又有相关的约定，那么购房者可向法院起诉，要求停止还贷。

  此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：

  部分城市出现了烂尾楼断供现象，再次说明房地产的问题容易演变为社会问题。

  他提出，各级政府要积极盘摸所在城市项目开工情况，对于烂尾和表演式复工情况严查，以盘摸相关项目牵涉的购房者房贷情况。

  积极处理好房贷断供一事，重视房屋烂尾和房贷断供的因果关系，积极梳理出贷款缓缴或其他变通的方式。

  关注近期房企不能开工的原因和现象，继续提供帮助，尤其是关好预售资金监管口子，确保资金用于工程建设。