乐居新媒体 杨洋洋 发自沈阳

  “这是我们地产人最艰难的半年，也是需要抱有极深情怀才能‘熬’过去的半年。”回首2022年上半年的沈阳楼市，一位有着8年工作经验的地产策划这样说道。

  何谓艰难？新房成交数据同比“腰斩”、疫情寒潮售楼处关门、交付延期屡见不鲜、裁员流言层出不穷……一系列问题时刻考验着购房者的信心，也拨动着地产人的神经。

  但与此同时，二季度以来政策“大手”强势修正调控，限购松绑、首付比例下调、贷款利率下调，房交会及各区花式购房补贴等利好政策频出，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

  “一切似乎都在向好的方向发展，我们热烈期待着。”

  一、2022年上半年新房成交同比“腰斩”

  据房谱网统计，2022年1-6月沈阳新建商品房成交353万㎡，2021年同期成交556万㎡，批/售比46%。其中，新建商品住宅成交占80%，成交284万㎡，去年同期成交486万㎡。

  成交数据“腰斩”，但购房者对改善性住房的需求变化不大。据统计，2022年上半年沈阳销售套均112㎡，去年套均109㎡，人居品质持续升级，改善性需求凸显。此外，2022年上半年新建商品住宅成交均价12157元/㎡，去年为13014元/㎡，房企有所让利。

  （图片来源：房谱网）

  从供应量来看，上半年沈阳新增供应138万㎡，2021年同期为538万㎡，同比减少74%；批/售比49%，供小于求，因此库存得到大量去化。目前去化周期为15个月，位于合理区间，圆满达成“房住不炒”，实现“三稳”。

  一位销售这样形容自己一季度的工作：“看天吃饭。”

  不难理解，沈阳楼市开年受春节影响，表现平平；3月和4月疫情来袭，市场凉凉；五一小长假和政策利好发布为楼市带来了一些回暖趋势，但并不明显；6月随着救市政策和各项购房活动不断落地，以及房交会的加持，终于为低沉许久的楼市带来了曙光，成交量大幅度提升。

  不过，他和同事并没有就此躺平，“二季度，我们真的有在努力‘人定胜天’！”

  二、政策优惠齐发房企开启"去库存"模式

  从4月30号起，沈阳连发多条楼市新政，一方面，对沈阳之前的限购政策进行松绑，在“卖旧”的居民家庭、有60岁及以上成员的居民家庭、有生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭，可在沈阳限购，可在我市限购区域内再购买1套新建商品住房。

  另一方面，居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由50%调整为40%，并且5年期LPR下调 贷款利率降至4.25%。政府也通过人才购房补贴，包括各区都出台了相应的购房补贴。特别是房交会的全额契税补贴和各区的购房补贴相叠加，给购房者带来真金白银的实惠。据统计，房交会期间，累计成交新建商品住房6854套，面积81.62万平方米，金额104.07亿元。成交面积周环比上升107%；成交金额周环比上升117%。

 （图片来源：中原研究院）

  房企方面，经过一季度的楼市低迷，降负债、控成本、以价换量稳住现金流成为房企们的主流选择，进入二季度以来，各大房企本身的促销活动不断，试图通过“以价换量”，加快本身的去库存，来回笼资金。从新房销售面积榜也不难看出，性价比高的楼盘具有优势。

  （房谱网数据，2022年上半年新房销售面积十强）

  在稳地产主基调之下，整体供求开始有复苏征兆，但也有业内人士表示担忧：“有些购房者坚信‘买涨不买落’，大环境不好的情况下放弃购房；有些资金并不太充足的家庭，在等着价格的无限新低，仍然持观望状态。优惠加持下会带来短暂的数据回涨，可一旦没有利好，市场又将何去何从呢？”

  实际上，他的担忧并非空穴来风。据中原数据显示，房交会后首周，沈阳楼市成交面积10.03万㎡，环比下降84%；成交金额8.99亿元，环比下降89%。6月最后一周，成交略有回升，但7月第一周成交再次跌落。这与7月一些区域购房优惠结束有关。业内人士预计，从短期来看，沈阳房地产市场已经触底，接下来会缓慢温和的恢复。

  三、“交付力”逐渐成为购房者关注重点

  虽然艰难崎岖，但沈阳楼市信心正在逐步恢复中，尤其在政策和房交会刺激下，可以看到沈阳人的购房需求还有很大空间。

  “我们可以大胆预测下，今年的‘金九银十’，第二轮政策优惠将再次登场。”一位地产说道：“但现在的购房者更加理智，除了价格之外，他们也更关注交付力，毕竟谁都不愿意变成‘韭菜’。”

  据统计，沈阳上半年共有28个楼盘交付。华润置地丨琨瑜府、金地悦城大境等楼盘在交付中实现了“交房即下证”的突破，得到了业主的广泛好评。但也有汇置尚樾、越秀星汇云锦等楼盘，因疫情或资金等原因延迟交付，影响了业主的生活。

  所以，未来将有更多购房者将目光放在现房或准现房上，“交付力”正逐渐成为购房者的关注重点。