文/乐居财经 吕秀伦

  生完二胎刚满4个月，王晴（化名）就准备换套大房子。她相中了位于北京海淀北沙滩“中建壹品·学府公馆”的一套190㎡四居大平层，“为了凑首付换房，爸妈准备把安徽老家两套房都卖了。”

  前期，她跟置业顾问打听，需要多少钱才能上车？对接的销售回复，“我们项目不愁卖，靠抢。目前蓄客池中有1400多人能当天交齐首付，甚至周边很多高校教授都想买。”

  选房当日，学府公馆也异常火爆，共吸引了2638人参与，争夺714套单套价在1200万-2700万元的豪宅，几乎4人抢一套房子。结果，不到10小时，所有房源便被选购一空。

  王晴成了“陪跑团”的一员，“差不多是在1900多号时，在线选房系统就显示项目售罄了。”没能买到心心念念的房子，她也总算明白了一个道理，“在北京，买一套豪宅，光有钱还不行，还得靠运气。”

  据乐居财经获悉，此次学府公馆耗时9小时44分钟售罄，狂揽119.84亿元成交额，平均每小时进账12亿。单就该项目近120亿成交额，便可轻松进入今年上半年销售业绩（全口径金额）百强房企的坐席，并排名第73位，秒杀五矿地产、葛洲坝等一众知名开发商。

  然而，这只是北京豪宅市场的一个缩影。诸如：海淀学府壹号院均价约8.96万元/平方米，主力产品总价在1650万元-2500万元/套，该项目在上半年网签金额超百亿；二环端礼著均价11.2万元/平方米，开盘当日就成交292套，吸金49.54亿元。

  放眼全国，豪宅交易市场也是如火如荼。例如，在深圳，海德园项目推出239套住宅，均价约12.6万/平方米，单套价1800万起，6个小时被全部“秒光”，吸金57亿。

  区别于普通住宅，豪宅基本是富人阶层之间的买卖游戏，甚至有一些豪宅要验资才能获得入场券。

  眼下，在豪宅市场中，除了开发商在叫卖，地产老板名下的顶豪房源也不断流出。诸如恒大老板许家印不惜降价甩卖自己在广州、深圳和香港的顶豪，而祥生老板陈国祥也被传8亿起步出售名下九溪玫瑰园楼王白宫别墅。

  一边，豪宅火热；另一边，占据主力的刚需、改善市场却并未迎来回暖。楼市成交量、成交额下降的同时，5月份全国商品房均价9615元/平方米，较4月份逆势上涨。外界普遍认为造成该现象的背后原因，是豪宅的热销。

  豪宅率先回暖

  当下，楼市预期并不明朗时期，豪宅市场却率先回暖，掀起一波浪潮。6月底，位于北京丽泽板块的豪宅项目端礼著开盘当日，就发出成交292套、49.54亿元的战绩捷报。

  该项目被外界称之为二环顶流豪宅，均价约11.2万元/平方米，总价区间在1500万元-2000万元/套。

  乐居财经查询获悉，该项目开发商是北京怡璟置业，背后由清一色国企、央企坐镇。去年10月，首开、北京建工联合体以41.8亿元取得项目用地，不久前的6月，中海入股项目公司。眼下，首开、北京建工、中海各持股41%、39%、20%。

  端礼著的抢手在北京并非个例，同为二环豪宅项目的北京瑞府也备受热捧，该项目出自华润置地之手，均价约10.25万元/平方米。6月24日项目开盘当天，便取得35.3亿的成交额。

  值得注意的是，该项目自今年2月17日拿地到5月27日正式取得预售许可证，再到正式开盘，仅用时百日。

  另一边，以学区房著称的海淀区，多个楼盘也在热销，半年成交额达 354 亿元。在豪宅方面，例如，学府壹号院均价约8.96万元/平方米，主力产品总价在1650万元-2500万元/套，该项目在上半年网签金额超百亿。

  如果将总价1000万和单价10万元/平方米以上作为豪宅的入门指标，截至6月20日，2022年北京总价1000万以上豪宅共成交3770套，单价10万元/平方米以上豪宅共成交1233套，较去年1-6月的成交量增加了33%。

  其中，总价过亿的一手顶豪已成交7套，总价最高远洋Lavie一套面积2094平方米的房源，于1月成交，成交价2.4亿元，单价近11.5万元/平方米。

  不过，豪宅热销的背后并不代表北京楼市的复苏。2022年上半年，北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）成交2.03万套，同比下跌34.3%；成交金额约1574 亿元，同比下跌22.9%。

  高端豪宅项目异军突起、刚需刚改型项目遇冷的情况，并不只在北京，放眼全国亦是如此。

  以深圳为例，6月19日，华润城润玺二期最后一席高层住宅产品选房结束，589批选344套，均价约13.2万/平方米，总价在1422-3736万元/套，最终去化近9成，卖了303套，揽金约46亿。

  另一边，便是名噪一时的日光盘海德园。据了解，5月30日，海德园A区推出239套住宅，面积在143-251平方米，均价约12.6万/平方米，6个小时全部选完，约一分半钟卖掉一套，吸金57亿。

  与此同时，丝毫不亚于海德园A区的深圳招商仕林臻邸项目也几近日光，开盘成交185套，去化率约98%。据悉，该项目均价约11.5万元/平方米，起步总价约1200万元。

  数据显示，今年前5月，深圳单价10万元+豪宅成交高达2462套，同比大增53%。

  与北京情况类似，深圳豪宅火热的背后却是楼市整体的疲态。机构数据显示，2022年上半年，深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。

  受疫情侵袭过后的上海，也在展现出令人赞叹的购买力。据克而瑞不完全统计，6月初，上海平均每天就有3.7套总价3000万以上的豪宅（含新房和二手房）成交。

  其中，上海二手顶豪挂牌量与成交量表现尤为亮眼。仅6月初，上海已经有超过30套总价1亿以上的豪宅二手房源新挂牌上市。

  例如，位于上海的黄金地段新天地，翠湖天地最新一期翠湖五集一套还在5年限售期内的房源，被标上1.25亿元的总价挂牌上市，单价近36万元/平方米。这套房子2021年的买入价仅6000多万元，时隔一年，就被业主以两倍的价格挂出。

  地产大佬“甩货”

  此次豪宅回暖，是立体、全方位的，不仅表现在新房、二手房，就连法拍房中的豪宅也颇为抢手。

  6月24日，杭州一套西湖湖景房及西子公寓地下车位3号、10号两个车位，经过30轮出价，拍出3095.8万元成交价，折合约13.1万元/平方米，成为杭州今年成交单价最高的法拍房。

  据了解，“西子公寓”下楼步行即到西湖景区，因地段绝佳，该小区已数年未流出二手房源。

  更早之前的5月中旬，杭州老牌江景豪宅金色海岸一套建筑面积达230.63平房产，拍出2890万元的高价。此轮竞拍足足经过266轮激战，比起拍价足足高出930万。

  如同杭州法拍房市场火热的城市，还有北京。例如，5月14日，顶豪万柳书院成功拍出2套豪宅，其中一套顶层复式拍出了36万元/平的天价，成交价1.09亿元，刷新了法拍房单价记录。

  尤为关注的是，二手房乃至法拍房中也充斥着不少地产大佬名下的豪宅房源。

  例如，此前有中介发朋友圈表示，故宫旁2000平米的豪宅3.5亿元低价甩卖，很快被眼尖的网友发现这是王石的豪宅。

  早在2015年，王石原价3亿购入，装修就花了7000万，利息费6000万。也就是说，相对于4.3亿元的总成本，经过7年后亏掉7000万元。也有人质疑，王石确实在故宫旁的确有置办房产，但或许并非上述房产，而是在万科北河沿甲七十七号的小区。

  如今王石也在“二次创业”，4月，他联合张朝阳、刘二飞等人发起的一家特殊目的收购公司（SPAC）Destone Acquisition Corp.（深石收购企业），正式在港递交上市申请，是否因此缺钱而卖豪宅，外界不得而知。

  说到卖豪宅，不得不提及因恒大危机而焦头烂额的许老板。他曾自掏了数十亿来缓解恒大的资金压力。但面对巨额债务，这些钱显然犹如杯水车薪，许家印也走上了变卖家产的道路。

  今年3月，深圳一房产中介工作人员发朋友圈表示，许家印正在抛售名下“深圳湾一号”小区一套带整层天际视野的大平层，原价4亿元，为了抵债现在狂降1.2亿元至2.8亿元甩卖，单价近28.6万/平，看房验1亿资金。

  这已不是许家印首次卖豪宅。年初，就曾有中介人员表示，许家印正在出售名下广州市珠江新城“金碧华府”25楼复式豪宅，豪宅总建筑面积为753平方米，市场价1.1亿元，现售8000万元。

  除了在内地，许家印还将香港顶豪别墅摆上了货架。

  12年前，恒大赴港上市的前一个月，许老板在香港买下了布力径两栋豪宅，作为他在内地和香港频繁来往的一个落脚点。只可惜，为了还债，他将这两套市值15亿港元的豪宅狠心易主，其中一套还进行了抵押贷款套现。

  不仅如此，许家印儿子以及哥哥也跟着他一起卖房“还债”。去年底，有报道称许家印之子Peter Xu出售在美豪宅。1300㎡的豪宅要价约1.08亿元，较其2018年买入时跌掉约3000万元。

  几乎同一时段，许家印胞兄许家钦也出售较小的一套别墅，标价3300万，至今仍未卖掉。紧接着今年初，许家钦又对外出售的广州金碧华府，市场价1.1亿元，已于4月售出，最终成交价是7000万元。

  此外，孙宏斌胞弟孙宏兵也在抛售房子。3月，市场消息称，香港西半山敦皓高层连平台户以约1.38亿港元沽出。

  若在陈国祥面前，许家印们出售的房产就如同小巫见大巫。6月中旬，网传祥生老板陈国祥8亿元起步出售其名下房产九溪玫瑰园楼王白宫别墅，该项目囊括地上、地下室建筑面积各2500平方米，私家花园占地约9000平方米，光验资就需要5个亿。

  比起主动转让，还有那些被动进入司法拍卖的房产。其中就包括了三盛宏业的掌舵人陈建铭，他曾是上海滩著名的地产大佬。

  3月，三盛宏业旗下一位于上海房产被拍卖，起拍价1.092亿元，评估价1.5599亿元。经过141次出价，最终被自然人“王琴英”以1.779亿元最高价竞得，成交单价达30万元/平。相比评估价1.5599亿元，溢价2191万元。

  除此之外，昔日浙江女首富何巧女、周晓光和丈夫虞云新旗下豪宅都曾被司法拍卖。

  价格“倒挂”

  与豪宅市场火热形成鲜明的对比的是，楼市整体却并未荡起预期的水花。

  国家统计局数据显示，前5月，楼市各项数据依然处于低位运行状态：商品房销售面积约5.07亿平方米，同比下降23.6%；商品房销售额4.8337万亿元，同比下降31.5%。

  在房企业绩端，这一疲态尤为明显。克而瑞数据显示，百强房企6月单月业绩规模的跌幅虽然略有收窄，但仍保持在43%的较高水平。而上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅也达到50.3%。

  在楼市整体行情不景气之下，缘何会出现豪宅热销的局面？

  一方面，年内楼市松绑潮席卷各地，已有100余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次，政策内容主要涉及涉及取消/放松限购及限售、降首付比例、降低房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴等。

  某房产中介表示，“疫情前放款速度慢，成交周期长，导致不少客户在手资金不足，交易被迫中止；疫情后最明显的变化是放款速度快，放款额度变多，客户比之前能多贷100万左右。”

  甚至一些豪宅也“享受”到了房贷利率下调的利好。例如，上海首套房贷利率从4.95%下调至4.8%，二套房贷利率从5.75%下调至5.5%。

  一位资深豪宅置业顾问也提到，国家、地方都在积极“救市”，叠加一部分购房人还在情绪中，等基本面和情绪好转后，未来豪宅市场价格或会整体上涨。

  另一方面，受各地疫情反复影响，积压下的购买力在近期得到释放。尤其在上海和北京，看房群体中，家里房子小的经历疫情想换个大房子，置换客增多，而豪宅在户型、区位、环境上都有着无可比拟的优势。

  另外，豪宅价格倒挂也促进销售狂热的原因之一。比如一些豪宅项目政府限价低，相比周边二手房是价格倒挂，单价便宜千元甚至几万元，很大程度刺激了消费者的购买欲望。

  例如，北京东城的共有产权房“永定府”入市时，近500套房源吸引了约23000户家庭参与申购，该项目限均价89068元/平方米，倒挂周边楼盘超2万元/平方米。又如，深圳海德园，这个豪宅的均价不到13万，而周边的同一级别楼盘在20万左右。未来倒手一卖，会出现巨大的盈利空间。

  更为重要的是，豪宅区别于普通住宅，是富人阶层的一种身份地位象征。

  例如，顶豪万柳书院成功拍出了36万元/平的天价、成交价1.09亿元的那套房产，外界普遍认为，拿下此套房产的神秘人正是执掌金山软件的互联网大佬葛珂。资料显示，葛珂身价不菲，以60亿身价排名2021胡润中国职业经理人榜单第31位。

  而且这些财富人群还通过配置豪宅方式来使手里资金保值升值。例如，上海解封第二天，位于永嘉路的一栋近百年的花园洋房，以2.5亿元的总价成交，折合成交单价64.7万元/平方米。

  经计算，前房东从2017年以1.7亿买入永嘉路这套老洋房，到2022年以2.5亿卖出，5年价格涨8000万元，涨幅高达47%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，豪宅市场普遍回暖，也说明房地产市场整体出现一定复苏，对整个楼市有一定启发，资金又进一步流向房地产市场。反过来讲，开发商要抓住这波需求，在豪宅产品方面做好营销工作。