文/乐居财经 徐酒眠、范慧茹

深耕“物管+商管”赛道，物管届的“隐形学霸”，龙湖智创生活的上市进程备受关注。

7月7日，招股书到期当日，龙湖智创生活便马不停蹄地更新了业绩资料，延续IPO。同时，龙湖集团也迅速对外回应，表示上市事宜正在有序推进。

对比今年1月7日的招股书资料，最新的递表，龙湖智创生活呈现了截至2022年4月30日的发展基本面，较去年9月30日，其规模、业绩等方面均有所增长。

高质量规模增长

在“物管”和“商管”之间端平了水，龙湖智创生活业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务，和商业运营管理服务。

前者为一般物企的常见经营，包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三条业务线；后者提供购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。

丰富业态之下，龙湖智创生活不断延伸服务边界，物业管理服务规模实现持续增长。截至2022年4月30日，物业管理服务签约及战略合作面积超4.8亿平方米，在管面积2.74亿平方米。

其中，住宅及其他非商业物业在管面积为2.47亿平方米、购物中心在管面积为970万平方米、写字楼及其他商业物业在管面积为1700万平方米。

龙湖智创生活讲究高质量的规模增长。截至2022年4月 30日，其位于一二线城市的物业管理服务项目面积为1.85亿平方米，占比约75%。

与此同时，龙湖智创生活外拓能力持续提升。截至2020年、2021年，以及2022年4月30日，其在管面积中来自独立第三方的项目总数占比分别为47.4%、59.2%，以及60.3%；同期，来自独立第三方的在管面积占比分别为51.5%、61.7%以及62.2%。

独立第三方项目与规模占比提升，一方面可以减少对母公司的依赖，另一方面也能说明其实力、口碑俱佳。

根据招股书披露，龙湖智创生活的业主满意度，已经连续13年超过90%。同时，截至2022年4月30日，住宅及非商业物业管理服务合约的留存率高达97.2%。

住宅及其他非商业物业管理服务表现亮眼，其商业运营管理服务也没有拖后腿。

龙湖智创生活的服务得到商业客户的充分认可，2020、2021年，以及2022年4月30日，其购物中心物业管理服务合约的留存率连续达到100%。

商业运营抢得先机

营收与规模同频，大举外拓的同时，龙湖智创生活的收入以及利润也水涨船高。

根据龙湖智创生活最新招股书资料，2022年前4个月，其营业收入达40.6亿元，同比增长38.6%；归母净利润取得5.32亿元，同比增长69%。

除此之外，龙湖智创生活的净利润增速也在逐年攀升，2020-2021年，近两年净利润涨幅分别为36.6%和46.8%。截至2022年4月底，净利润增速更是高达70.9%。

利润的增长，除了规模增加后形成的经济效益外，商业运营成为一大发力点。2022年前四个月，龙湖智创生活的商业运营及物业管理服务板块营收占比首次超过25%，达到25.5%。

同期，该业务板块营收取得10.35亿元，较去年同期增长64.64%，远超“住宅及其他非商业的物业管理服务”板块31.46%的营收增速。

与此同时，龙湖智创生活该业务板块的毛利率再创新高，截至今年4月底，商业运营及物业管理服务毛利率取得37.7%，较去年同期增长4.1个百分点。

龙湖智创生活的商业运营分为“购物中心”和“写字楼以及其他商业物业”两大类，其中购物中心的商业运营服务毛利率更是高达60.6%，成为龙湖智创生活各个细分业务板块的毛利率之最，较社区增值服务58.8%的毛利率水平高出1.8个百分点。

商业运营板块的高毛利，得益于龙湖集团在商业领域的长期布局以及商业运营的优质基因。截至2022年4月30日，龙湖智创生活已积累了62个购物中心项目，合计管理面积602万平米，服务超过13000名租户，拥有约5800个品牌的广泛租户资源，涵盖零售业务、娱乐及服务、餐饮、超市及百货商店。

而龙湖智创生活为商户提供的服务也不负众望，据弗若斯特沙利文数据显示，2021年全年，龙湖智创生活服务日均客流量在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第二，平均出租率位列行业第三名。

今年前四个月，龙湖智创生活服务的购物中心平均出租率97.2%，单购物中心日均客流量达到3.48万人次。