乐居新媒体 任时建 发自天津

  “半年时间，感觉天津楼市进入了内循环。”一位天津房地产的业内人士表示。

  2022年的上半年更是如此，随着1月岁末的到来，天津成为国内首个迎战奥米克荣的城市，然而在这之后的半年时间中，与奥米克荣的保卫战反反复复，人们的生活发生了些许的变化，虽然历经静止在社区的时光变得很慢，但是对于上半年的楼市而言，却变化的很快。

  双冻之下的天津楼市：分化

  7月5日，克而瑞房价信息发布了2022上半年天津新建商品住宅成交的榜单，整体上半年的天津楼市成交建筑面积为366.6万㎡，同比下降约43.5%；成交金额为642.3亿元，同比下降约42.3%。

  究其原因，2021下半年全国房地产市场进入调整阶段，市场成交量迅速冷冻，叠加上半年疫情反复影响，房企推售积极性低，受经济影响购房者购买意愿不强，外地落户客无法进津等原因，上半年楼市略显萧条。

  面对全国性的房企暴雷以及疫情的双冻模式，天津市场出现了另一种裂变——分化。

  从2022上半年天津房地产住宅销售排行榜中可以很明显看出，在销售金额一栏，传统市内六区项目高达10个，占据了前20榜单的半壁江山，同时从天津以外环为界的布局来看，项目高达14个。其次滨海新区上榜的项目也均为核心区，整体而言，价格较高的改善型区域成交相对较好，这也与疫情防控之下，很多刚需的落户客户，特别是北漂群体无法进津看房有关，因此市区以及核心区的成交优势凸显，本地化改善阶层以及刚改阶层的成为主力购买力。

  分化的市场之下：6月天津均价创纪录

  “半年时间，感觉天津楼市进入了内循环。”一位天津房地产的业内人士表示，“随着疫情的来袭，很多外地落户天津的客户进不来，远郊以及环城所谓的流量盘光环下滑较大，相比之下，天津市场因为疫情进入了长达半年周期的内循环周期，主要依赖本地造血和改善需求，没有了新增客户量，新房成交量下滑也很正常，毕竟现在城市中心与外围的市场越来越分化了。”

  市场分化俨然成为了天津市场今年最大的变化之一，随着疫情的在5月末的清零，也加之信贷、公积金等市场政策的叠加，各大地产商冲击半年销量放出各种优惠大礼包，6月各大售楼处逐渐恢复了活力，整体6月天津新房市场成交量呈现了一个小高潮，以84.6万平米，总价164.2亿为上半年的天津楼市收官。

  值得注意的是6月收官的全市平均价格达到了19408元/平米，这也刷新了天津历史上最高的单月成交均价，引发市场哗然。

  这个历史最高均价成为了销售朋友圈中传播的说辞，诸如“天津全市平均单价再创新高”等等话术如雨后春笋，究其原因，天津房地产业内表示，“从六月天津的成交结构来看，单纯一个单价接近7万/平米的中海和平之门一个月就成交了297套，打破了近几年天津市区罕见的记录，整体市区前三位成交套数都在60+，由于中海市区五盘的带动，天津改善客户成为6月市场主流，因此整体全市均价被拉升到一个高度。”

  天津市场的另一种分化

  “天津楼市目前和全国北上广基本一致，都是中高端项目抬头的市场，基本市场由改善型主导。这也是房地产从收缩到绽放的一个倒影，毕竟指着刚需拉动市场新房的需求是不现实的。相对于刚需客户因疫情在购买力和资金上的受限，高端改善客户正在成为城市核心区的购房主力。未来周期下，房企也因此开始转变策略，优质地段+天幕落地窗+大户型产品，将会是未来市场的主力，当然中海和平项目的开盘就清，也说明了楼市的学区概念不会打破，人们依旧对子女的未来有执念。”一位观察天津楼市十多年的媒体人如是说。

  对于分化，一位业内表示，“不仅仅是购房者在分化，从房企也逐渐可以看出市场在逐渐分化，中海去年在市中心多地块的布局，今年确实在市场上收到了成效，基本可以说做到的一骑绝尘。而老牌房企绿城、万科、远洋的布局也颇有成效。天津本土的泰达格调也多盘在售，也可以看出规模化的拓展。相比之下昔日的一些民企俨然消失在楼盘榜单之中，正荣在半年内连续退出西青大寺和中北镇两个合作项目，也能看出很多企业在资金链上的压力依旧存在。因此，未来天津市场上的房企分化会越加明显，企业能够保证交付以及品质才可能在天津走的更远。”

  分化的市场之下，核心重新登场楼市主角的舞台。

  这也许不是一个正常的市场逻辑。

  但也许是未来市场的一个常态化。

  数据来源：克而瑞房产信息