乐居新媒体 黄帆 发自苏州

  “3.47%这个中签率，苏州有钱人还是多啊！”“苏州无房人其实也很多，但现在大家都选择躺平模式。”

  这两句话似乎能代表2022年上半年苏州楼市的表现——有人争先恐后抢占价值高地，也有人自觉躺平静观市场变化。

  新房成交同比下降约40%

  直逼五年前

  据金刚石房产云数据统计，2022年1-6月苏州新房住宅供应套数19866套，供应面积260.3万㎡；成交25475套，成交面积315.07万㎡，成交总额达800.43亿元，成交均价25405.11元/㎡。

  同比2021年，2022年上半年成交套数下降39.58%，成交金额下降40.23%，成交价格变化不大。从近五年数据来看，2022年上半年成交金额与成交套数与2017年很接近，仅价格略有上浮，一朝回到五年前。

  具体来看，2022年上半年苏州新房住宅供应和成交都犹如过山车。2月和4月供应处于比较低迷的状态，5月和6月有所回升。除了受春节假期与苏州疫情影响之外，2022年4-5月苏州限购限售放松，使得市场供应和购房需求都有所延迟。

  成交量上，2022年1-6月苏州市区新房住宅分别成交4072、2635、4326、3223、4620、6599套，同样也在6月达到较高值。

  与此同时，上半年新房住宅成交均价在25000-26000元/㎡左右，整体保持平稳。6月成交均价为26377元/㎡略有上浮，与苏州在第二季度适当放松新房预售备案价有一定关系。

  上半年苏州多盘突破限价且备案价有所上浮（此前，苏州要求新房预售备案价不得超过4万/㎡）——颐和玲珑花园一期首开率先突破限价门槛，二期备案均价再度上浮至4.45万/㎡；狮子山澜庭二期均价整体上浮5%，备案均价4.15万/㎡；中建太泽之星、铂悦春和万象新批次备案均价均有所突破；苏州各区备案价几乎全面上浮5%。

  从区域数据来看，吴中区成为上半年苏州市区六区成交套数、金额、面积“三冠王”，成交总额182亿元、成交总面积748234㎡、成交套数6279套。成交均价最高的为工业园区，均价约36545元/㎡。

  吴中区成为“三冠王”与区域新房住宅市场存量较大有一定关系。根据苏州市区最新的存量住宅用地信息了解，吴中区存量住宅用地项目数达107个，存量住宅用地总面积523.4公顷，项目总数居所有区域之首。其中未动工地块数25个，已动工未竣工地块个数达82个，同样居各区域之首。

  最低中签率3.47% vs

  总价直降79万

  虽然整体成交较去年同期有大幅下滑，但从具体市场表现来看，有楼盘依然要靠打折促销来求生存，也有楼盘逆势热销。

  2022年上半年苏州市区新房住宅成交top10出炉，排在前三位的楼盘成交总金额均突破了20亿元，其中狮山纯新盘狮子山澜庭以46.53亿元成交额位列首位，奥体纯新盘颐和玲珑花园以28.88亿元成交额位列第二，2021年的现象级楼盘锦麟铂悦府以21.4亿元位列成交总额榜第三位。

  除此之外，位于高铁新城的热盘铂悦春和万象“三开三磬”，以19.96亿元成交金额位列第四，并夺得相城区销冠。位于吴江盛泽的新城十里锦绣上半年共计成交1370套房源，单盘销售破千套，大幅领先其它项目。

  论热盘中最具代表性的，当属狮子山澜庭和颐和玲珑花园。两大楼盘销售金额位居前列的同时也成为2022上半年苏州新房市场中签率最低的楼盘。其中，颐和玲珑花园更是创造了上半年最低中签率3.47%。

  颐和玲珑花园第二批次（人才）100套房源，461人报名，中签率22%；第二批次（非人才）61套房源，1756人报名，中签率低至3.47%。据悉，业内盛传知名“网红”经济学家任泽平以人才身份参与了该项目的摇号选房。同时，位于新区狮山的狮子山澜庭也接连创下较低的中签率，项目一期341套房源，2097人报名，中签率16%；二期248套房源，2181人报名，中签率11%。

  但热盘终究是少数人的狂欢，大家只能像文章开头一样感慨一句“苏州有钱人真多。”反观那些缺少地段、学区等溢价因素加持的楼盘，成交量依然堪忧，所以，降价、打折等仍是他们上半年的主要促销手段。

  5月底开始，新区浒关改善小区路劲璞玥风华就一口气推出15套工抵房，最高直降79万，125㎡户型总价仅295万起，143㎡户型总价391万起。曾为浒关房价天花板，路劲璞玥风华现已“泯然众人”矣。

  位于吴中木渎的江月时光继续推出特价工抵房，96㎡户型总价约210万，108㎡户型总价约238万，总价比备案价优惠近40万；位于相城元和的九龙仓翠樾庭也推出了不少特价房，127㎡大平层仅售200多万，单价仅2万/㎡左右，比同区域新房每平直降7000元。

  二手房成交同比接近“腰斩”

  新政影响有限

  二手房成交上，2022年上半年苏州市区二手房住宅共计成交21514套，成交总面积2266693㎡。

  同比2021年，2022年上半年成交套数下降41.7%，成交面积下降40.29%，但与2020年同期成交数据比较接近。整体来看,上半年二手房市场同比表现与新房市场相似，均呈大幅下跌趋势，接近“腰斩”。

  2022年5月9日，苏州限购限售政策大幅放松。限购：非本市户籍购房调整为3年连续缴纳6个月社保；非限购区内所购房屋不计入家庭限购总套数。限售：新房限售3年转2年；二手房不限售；家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约。

  其中“二手房不限售”成为此次苏州调控一记重拳。但从目前来看，政策对二手房市场影响还没有完全体现。

  苏州5.9新政后，挂牌量有一定的增长，但整体变化不大。目前苏州市场二手房挂牌量16.8万，挂牌量主要集中在苏州市区和昆山，其中苏州市区10万左右、昆山4万左右。

  业内资深中介杨先生称，“新政之后成交量有小幅回暖，不过大部分都是以价换量，因此，成交价格相比之前有一定的回落。”在行业摸爬滚打多年的他直言，现在市场跟几年前完全不能比，政策推动市场回暖可能会需要更长的周期。

  与此同时，杨先生也提到，虽然二手房市场整体起色不大，但豪宅市场在新政后这段时间表现却很抢眼，尤其是园区的豪宅大平层和别墅成交异常火热。

  春晓别墅约448㎡房源仅挂牌2天就成交，总价6230万元，单价达139159元/㎡。保利独墅西岸，建面约675㎡房源，成交总价4800万元，单价达71084元/㎡。建屋康帝庄园，建面约508㎡房源，总成交价6180万元，单价达121622元/㎡。

  值得一提的是，苏州的豪宅市场一直不缺购买力，但之前受严格的限价、限售等政策影响，部分改善人群购房需求还是有所压制。如今，随着苏州二手房限售的全面放开，豪宅市场流动性大大增加，也同步激发了改善群体的置换活力。