乐居新媒体 发自哈尔滨

  “豪宅市场回升的比较强劲，其他市场还比较弱。”几日前的一次对话，某项目总经理道出了2022年上半年哈尔滨楼市特点。

  数据显示，2022年1-6月份，哈尔滨商品房备案金额榜单前三为中海·云麓公馆、宝宇·天邑环球港、金地峯范，均价都在1.3万+。

  在哈尔滨市场整体低迷的情况下，豪宅市场却逆流直上，表现不俗，让市场发出惊叹的同时，也被认为是哈尔滨富人阶层巨大购买力的再一次体现。

  豪宅市场逆流直上

  2022年上半年哈尔滨商品房销售排名看得挺让人振奋，倒不是说成交量有多高，更在于，1.3万+的改善楼盘强势回归，霸占销售榜单前列，说明目前哈尔滨楼市与往年是完全不同的行情，“改善先行”已经坐实。

  （备注：以上数据为商品房网签备案数据，包含住宅、别墅、商办公寓等物业全部数据）

  2022年1-6月，哈尔滨商品房销售金额TOP10项目合计销售金额为32.57亿元，TOP10门槛为2.15亿元。销售面积TOP10项目合计销售面积27.15万㎡，TOP10门槛为1.75万㎡。

  先说位居全市销售金额榜榜首的中海·云麓公馆。

  中海·云麓公馆算是哈尔滨的“网红”豪宅楼盘，项目位于南岗区哈西板块核心位置，上半年以5.14亿元/3.2万㎡的销售业绩位列销售金额榜冠军和销售面积榜第三名，成交均价16055元/㎡，如此高价走量，真是打破了“低价项目才好卖”的魔咒！

  作为哈尔滨首座MAX洋房社区，中海·云麓公馆除了与生俱来的低密属性，难得可贵的是15分钟生活半径内容纳哈西成熟且高品质配套，商业、地铁、医疗一应俱全，对口学校为继红小学哈西二校区，城市界面赞，不乏烟火气。

  城市核心区域的宅地供应向来是比较稀少，南岗区宅地更是寸土寸金。不仅如此，近几年哈尔滨新增供应宅地容积率普遍较高，也因此更加彰显低密度的洋房产品愈显珍贵。2022年5月17日中海·云麓公馆二期洋房新品问世以来，不仅弥补了哈尔滨豪宅市场的空白，还称得上是轻奢豪宅界的独角兽了。

  单颜值一项就是冠冕区域的存在。

  除此之外，宝宇·天邑三期环球港凭借着卓越实力和精工品质、感动式服务以3.86亿元/2.36万㎡的销售业绩领先，位列销售金额榜第二名。“哈尔滨人总要住一住宝宇”，道出了哈尔滨人对于宝宇品牌的高度认可。

  不过最直接的原因是新房售价低于二手房价。

  宝宇·天邑环球港位于哈尔滨商业发源地核心位置，历史文化资源丰富，众多商圈形成集聚效应，紧邻松花江，整个项目涵盖购物中心，商业街区，超高层住宅、甲A级写字楼、超白金五星级酒店等六大核心业态，形成功能齐全配套完备的城市综合体。

  2022年1-6月，宝宇·天邑环球港新房毛坯成交均价16363元/㎡，周边北环商城区域房价及宝宇天邑环球港二手住宅价格在17572元/㎡左右，与之相比，虽指导价相差不大，但将来倒手后每套房源也能躺赚至少18万元。作为哈尔滨为数不多的一线观江住宅项目，如果未来房子升值，利润更高。这吸引了不少投资客入场。

  周边配套的学位也是该项目受到热捧的原因之一，宝宇·天邑环球港坐拥宝宇继红小学校、宝宇六十九中学校两大名校，家门口享九年一站式教育。此外，宝宇·天邑环球港作为地铁3、4号线交汇站地铁上盖TOD项目，集工作、商业、文化、教育、居住等为一身，能够聚集大量人流，激发城市能量，创造无穷的城市价值。

  哈尔滨豪宅的爆发表面上看，是疫情带来的置业逻辑的改变。

  哈尔滨主打豪宅产品销售的中介店长告诉乐居新媒体，疫情后豪宅购房需求的释放，在于人们的置业逻辑有了全新的变化。后疫情时代，经过与“家”的长时间相处，人们才恍然发现对于居住空间的真正需求，都将理想人居投向空间更大、场景更加丰富、配套以及园林景观等舒适度更高的豪宅市场。

  另外，疫情背景下，全球经济体实施了宽松的信贷政策，哈尔滨某豪宅项目营销负责人表示，“每次市场复苏，豪宅买家都是反应最快的，他们对流动性的变化感知最快，出手也更果敢。”

  的确，城市中心的高端房产具备投资居住双属性，不仅能实现居住品质和生活方式的提升改善，而且更加保值，是高净值人群抵御市场周期波动的最佳选择。

  有业内人士表示，“这说明在系列纾困政策下，哈尔滨楼市已经开始呈现回升态势。”一部分敏锐的高收入人群察觉到政策对市场的扶持，提前布局，这部分人群对资产保值、增值诉求比较强，会优先选择产品舒适、配套完善、企业抗风险能力强的房产项目。

  复杂的事简单说，改善派KO刚需派，市场分化依然明显。

  两大猛将：国央企+学区房

  过去几年，房地产行业经历了两次大洗牌。

  第一次洗牌的口号叫做“冲千亿”。

  很多房企对扩张模式达成高度共识：拿便宜的钱，做高周转，攻城略地，越来越多的追随者前仆后继，随之带来大量的交付维权。

  第二次洗牌的口号叫做“扫雷行动”。

  三条红线祭出，盲目扩张、不崇尚产品主义的房企，折戟沙场。

  第二次洗牌后能留下来的，有两类房企：一类是国企、央企，资金实力雄厚，安全有保障；另一类是靠产品取胜的房企，在第一次洗牌中走了完全不同的扩张之路。如果能“二合一”，既有国央企背景，又具备产品主义，那绝对是“优等生”。

  除了国央企，哈尔滨重点小学学区房也是最扛价的存在。

  去年它就“单兵突进”，愣是在普遍寡淡的市场中，画出了“一抹红”。

  今年，依旧是它！

  一骑绝尘，成了二季度市场的“领头羊”，不止咨询增多，带看量、成交量也全奔跑了起来，甚至超过了年前水平。

  比如南岗花园总校学区范围内的恒运大厦目前的均价为30755元/㎡，每平米要比秋林地区的10400元/㎡高出近2万元。

  如果不是学区房的“抢手货”，估计很难高价卖出。 

  当政策风起云涌，预期扭转之前，购房选择标准也要及时更新，谨记三原则：

  ❶ 安全至上，首选国央企，抗风险能力强，兑现力有保障；

  ❷ 选择优质的板块，有共识、有弹跳力；

  ❸ 选择新产品，符合当下趋势以及未来潮流。

  现在最难的，是卖一买一。

  很多人问，想买新房，二手房卖不掉怎么办？说实话，除了降价真没太好的办法。但如果这个市场上，连波段行情都没有，二手房置换改善，更难上加难。

  现在对改善是个机会，一定要有取有舍。

  市场整体热度仍有待观察

  2022年上半年，受疫情反复等超预期因素影响，哈尔滨房地产市场整体表现仍一般，商品房销售规模大幅下降。土地市场方面供求规模均处低位，上半年哈尔滨主城区仅有一宗商住地块出让并成交。

  不久前，在2022上半年黑龙江房地产形势研讨会上，黑龙江省住建厅住房保障和房地产处副处长吕剑飞表示，面对市场严峻形势，降低土地增值税、发放人才购房补贴、降低公积金门槛、减轻公寓使用成本等惠企惠民政策于去年起相继出台，以保障市场稳健运行，政府今年将继续以政策支持为重点，出台针对二孩、三孩家庭的购房支持政策，促进房地产销售，稳定经济大盘。

  随着有利于房地产行业平稳健康发展的政策陆续出台，再加上企业自身努力，长时间观望的客户重拾市场信心，潜在购买需求一定程度被激活，三季度哈尔滨房地产市场有望进入企稳恢复通道，相信行业恢复良性循环和健康发展只是时间问题。

  从短期数据来看，哈尔滨楼市也确有好转迹象。

  可见，房地产市场，需求会延后但不会消失。