文/乐居财经 徐酒眠

  三个月前，39岁的韩强，从夏绍飞手上接过了金科服务（09666.HK）总裁的担子。自此，为金科服务寻找合适的标的物进行收购，就成为韩强的重要工作之一。

  在韩强的履历表中，他曾就职过多家公司，负责营销管理，对买与卖的交易，经验颇为丰富。

  不久前，他为金科服务物色到了一家上市物企，浙江房地产商人沈天晴旗下的佳源服务（01153.HK）。然而，框架协议签署23天，金科服务最终选择了“取消订单”。

  “框架协议已经取消，尚未经行任何款项支付。”一单不成，韩强迅速推出了另一收购案。

  终止收购佳源服务的第14天，6月30日晚，金科服务刊发一则“关联交易有关建议收购的谅解备忘录”公告，宣布从母公司金科股份（000656.SZ）手中，收购一批托儿所物业以及相关业务公司，涉资总金额约3.14亿元。

  与收购佳源服务的计划不同，这是一笔重资产的关联交易。收购的托儿所物业中，还有部分尚未取得建设竣工证书的项目。

  “向关联方买重资产，又是一次资金输送？”公告刚一刊出，就有人发问。或是为了减少此类猜测及影响，金科服务在公告中特意说明，这笔交易的代价将以公司内部资源拨付，不动用IPO募资款。

  此外，收购公告发出几分钟后，金科服务又刊出了回购股份的意向公告，强调对公司业务的长远前景充满信心。

  事实上，这次的回购决议案，早在21天前的6月9日就已审议通过，回购股股份总数，为不超过决议案通过当日已发行H股股份的10%。

  有分析人士表示，“挑在收购母公司重资产的时候公布回购，多少是有稳定股价的意图。”

  不过，7月4日开盘不久，金科服务股价还是出现了下跌。截至当日中午收盘，报19.22港元/股，跌幅4.85%。

  4倍PE收购托儿所公司

  金科服务的这笔收购，可以简单分为两部分来看，一部分为收购重庆市金科杰夫教育科技有限公司（简称“重庆金科杰夫”）的销售股权，占其注册资本的44.44%；另一部分为收购托儿所物业的所有权或使用权资产。

  其中，收购重庆金科杰夫44.44%销售股权，代价为2266万元。不过由于这部分的股权注册资本尚未缴足，收购销售股权完成后，金科服务还需要缴足余下注资，金额为1999.8万元。

  虽然这部分注册资金存放到公司账户下，并不需要交给任何人。不过，金科服务还是需要真金白银地拿出这部分资金。

  据此而言，拿下重庆金科杰夫44.44%的销售股权，金科服务需要出资的总额，实际上为4265.8万元。

  截至2021年12月31日，重庆金科杰夫未经审核资产净值约为5998万元。

  2020年、2021年，重庆金科杰夫未经审核的税前净利润分别为181万元、1253万元；税后净利润分别为172万元、1190万元，增长率均在592%左右。

  按照2021年的税后净利润计算，对价2266万元收购重庆金科杰夫44.44%销售股权的PE约为4.28倍；而若是加上后续的注资，这笔收购中，金科服务支付的代价PE翻两倍，约为8.01。

  销售股权尚在质押中

  资料介绍，成立于2018年8月的重庆金科杰夫，注册资本9000万元，实缴资本450万元，主要从事托儿所业务。

  收购交易完成之前，重庆金科杰夫由天津金杰夫教育咨询服务合伙企业（有限合伙）（简称“天津金杰夫”）、金科金教育投资有限公司（简称“金科金教育”）分别持股约55.56%、44.44%。

  其中，金科金教育是金科股份的全资子公司，主要负责教育业务投资。截至公告之日，金科金教育对重庆金科杰夫的实际缴纳注册资本为1999.8万元，占其持有44.44%销售股权的50%。

  而天津金杰夫由于是合伙人平台，股东构成稍显复杂，其实际控制人为刘忠海，仅有约0.57%的受益股份，但拥有100%的表决权。

  天津金杰夫的直接持股方，包括3家公司股东与4位自然人股东。而3家公司股东中除了多位自然人，还包括股东公司。不过金科服务在公告中表示，他们皆为独立第三方。

  企查查显示，目前，重庆金科杰夫约有4000万元股权处在质押状态，出质人为金科金教育，而质权人正是重庆金科杰夫的孙公司——杰夫（重庆）教育信息咨询服务有限公司。

  根据谅解备忘录，金科服务可以向金科股份预付收购销售股权的代价，以便促进解除现有质押。

  2.7亿收购托儿所物业

  金科服务与金科股份之间的这笔收购交易，托儿所物业的所有权或使用权资产才是重头戏。根据公告，这部分资产的交易最高对价为2.71亿元。

  公告披露，收购托儿所物业的代价，参照了独立合资格估值师，以市场法对其估值的结果，截至2022年4月30日，这部分资产的估值约为2.71亿元。

  资料介绍，托儿所物业由金科集团开发，包括分别位于重庆、广州及长沙的43项商业物业，总建筑面积为10.82万平方米。

  在这笔资产转让前，其中26项商业物业，建筑面积约为6.83万平方米，由金科金教育以优惠租金租赁给了重庆金科杰夫。

  此外，9项商业物业，建筑面积约为2.03万平方米，按市场租金，出租给了其他独立第三方经营托儿所业务。

  2020年、2021年，上述35项租赁托儿所物业，应占除税前租金收入分别约为450.5万元、459.04万元，应占除税后租金收入分别约为337.9万元、344.33万元。

  据披露，截至收购公告之日，还有若干托儿所物业尚未取得建设竣工证书。对于这部分托儿所物业，金科服务仅能收购使用权资产。

  不过，根据谅解备忘录，如若金科服务因收购该等托儿所物业的使用权资产，而遭受任何损失或损害，金科股份承诺将悉数赔偿。

  “分食”幼托市场

  “透过交易，本集团将能够布局幼托与学前教育市场，提高对亲子消费市场的渗透率。”对于收购的理由，金科服务在公告中表示，幼托服务一直其十分重视的业务领域之一。

  而对于收购后，托管物业及业务公司的进一步发展，金科服务也透露了一些计划，比如，将利用其在产业链上下游的优势，增加游学、母婴产品、活动等领域的收入；再比如，目前出租给独立第三方的托儿所物业租期届满，将收回出租给重庆金科杰夫，以进一步扩大自身的托儿所业务。

  金科服务的婴幼儿服务品牌“悦读佳”，于2018年推出，目前主要布局在大本营重庆，拥有5家线下在营校区。

  今年1月份，“悦读佳”与好老师教育集团旗下婴幼儿托育品牌“慧带娃”签订战略合作协议。

  在签约仪式上，金科服务亲子服务事业部副总经理舒春晓介绍，目前还有3家线下在营校区正在筹备之中，围绕亲子俱乐部和托育服务双线业务发展，其未来三年计划要建100所托育园。

  站在距离居民最近的一公里，物企发展幼托与学前教育，无疑拥有先天优势。据乐居财经《物业K线》不完全统计，目前至少有十家物企均推出幼儿托育等品牌或服务项目。

  其中，绿城服务通过自我孵化与直接的收购入局，其文化教育服务的发展势头迅猛，目前已培育成熟并逐渐成为其园区服务的主要组成部分。

  绿城服务的文化教育服务由“奇妙园”与“澳蒙国际”两个品牌组成。

  其中，2016年，绿城服务自主孵化了“奇妙园”，以原版美国本土课程基础，研发更适合中国幼儿的早教课程体系，为中国高端家庭提供0-3岁婴幼儿早幼服务。

  2019年3月，绿城服务斥资6720万澳元（约3.2亿元人民币），收购澳大利亚蒙特梭利教育集团56%的股权，并设立中国控股公司“澳蒙国际”，把澳洲本土的优质蒙特梭利教育服务引入中国。

  投资回报立竿见影，2019年末，绿城服务的文化教育服务营收首次实现过亿，达1.92亿元，较上一年大增436.3%。

  2021年，绿城服务园区服务收入28.36亿，同比增长30.3%，毛利率为27.1%。其中文化教育服务收入4.60亿元，占其中的16.2%，同比2020年增长45.3%。