前言：2022年，市场整体处于低位横盘期，为维稳市场发展，政策端不断释放积极信号，中央导向实质性“救市”政策，调整5年期以上LPR，首套房房贷利率最低可降至4.25%，积极支持刚性购房，减轻住房贷款利息压力。聚焦重庆，在降利率的同时，亦降低了公积金的使用门槛，提升夫妻双方的贷款额度，旨在拉动房地产市场的循环健康发展。政策刺激下，重庆房地产市场表现如何？

  新房房价-缓涨：因前期高价地项目陆续入市，产品提档升级明显，拉动市场均价上涨， 2022年上半年，商品住宅均价比2021年整年上涨了500元/㎡左右，涨幅约3%；

  新房需求-分化：今年上半年，重庆中心城区住宅成交平均套均价为166万/套，与2021年相比，套均价上涨8万/套，套均价上涨，跟市场需求端化相关：目前140万左右的刚需产品仍是市场成交主力，但200万左右的轻奢产品在拉大市占率，上半年市占涨幅超3%；行业调整期，购房者更愿意为高品质产品买单；

  二手房-小户型为主：2022年上半年二手住宅成交套数约为新房的1.8倍，这是近5年来二手房成交量首超新房；新房与二手房成交量逆转，究其原因是新房房价上涨，部分刚需客流入二手房市场，在二手房购房上，亦偏向90㎡以下小户型，完成首置过渡；

  存量市场-“亚健康”：截止目前，中心城区商品住宅广义存量约4700万方，存量绝对值处于健康状况，但由于市场成交速度放缓，去化周期拉长至4年以上，存量整体市场整体健康度欠佳。

  市场调整期，房价上涨，容量收缩，企业业绩表现如何？本文将详细解读：

  榜单解读

  01

  房企梯队

  TOP1-10——第一梯队

  渝派房企稳领市场，龙湖、金科、华宇多年来一直稳居TOP10，扎根城市，与城市共发展；除此以外，梯队中招商蛇口今年上半年在全口径业绩排行榜上排名第6，较去年同期上涨5名。行业调整期，企业在行业内排名提升明显，这与企业的前期投资战略前瞻性强，当下的入市项目定位精准度高密不可分。根据克而瑞监测，目前招商蛇口中心城区在售项目有8个，其中招商渝天府、招商时光序等项目在板块内销售额市占率均达三分之一以上，企业凭借优异的综合开发实力，抢占市场，表现卓越。

  TOP11-20——第二梯队

  梯队内企业竞争力强，近两年上榜企业浮动性大；值得关注的是，在行业竞争加剧的背景下，财信、中国铁建等企业，逆市上榜，表现亮眼，其中中国铁建今年上半年在全口径销售排行榜上位居17名，这是企业2020年以来首次进入TOP20排行榜。在房地产企业频爆雷的背景下，作为稳健的央企，增强了购房者的购买信心，实现了市场份额的占领。值得关注的是，中国铁建进入重庆以来，除企业背景夯实客群基础外，在产品打造上，企业坚守“工匠精神”，打造标准化高品质项目，更是备受市场瞩目。目前，中国铁建在中心城区落地20个项目，其中3个项目落地了“西派”系这一高端产品线，企业对城市的价值认同感强；从目前企业在行业中排名提升状况看，城市中购房者亦对企业的产品打造力信任度高。后续，随着企业持续城市深耕，在行业表现力上，优势将进一步凸显。

  TOP21-30——第三梯队

  该梯队内企业竞争呈白热化状态，各企业间销售额跨度较小，企业排名受主力业绩贡献的单盘销售状态影响较大。多样化的营销打法，或推动部分企业业绩排名上涨。

  02

  房企集中度

  市场整体处于调整期，企业竞争加剧，TOP30集中度下滑至57.28%

  从分梯队集中度来看，TOP30企业市占份额仍在50%以上，但市占率却呈现收窄表现，近三年上半年集中度均同比下滑3%左右；行业发展依靠品牌房企推动，但品牌房企在市场上优势逐步减弱，行业竞争加剧。

  品牌房企竞争加剧，但头部房企优势仍在，2022年上半年TOP5房企市占率小幅上涨至23.66%；市场调整期，强者更强状态微显；随着行业洗牌，头部房企市占或进一步提升。

  03

  房企上榜门槛

  房企持续层次化梯队竞争，TOP5门槛断层明显，TOP20-30上榜呈红海竞争模式

  图片行业调整，企业间竞争愈演愈烈。从上榜梯队间的份额占比差距可知，上榜TOP5企业已呈现断层优势，TOP10梯队企业若预实现梯队跨越，销售业绩需进行倍数增长；

  而从TOP20和TOP30的梯队上榜金额份额占比看，两者差距整体较小，企业实现梯队排行跨越与阶段性营销打法关联度强，队内上榜竞争强。

  TOP级企业断层明显，各类企业如何抢占市场份额？

  04

  企业流量密码掌控度

  市场调整，企业更替，在行业发展进程中，企业如何打造产品来抢占市场，精准把握市场的“流量密码”呢？

  ★ 从企业市场表现与行业整体匹配状可知，TOP10房企中，龙湖、香港置地、万科等企业的均价与套均价均高于市场均值，这表明企业在进行产品和项目布局时，有的放矢，放大品牌影响力，抢占市场。

  龙湖：作为渝派龙头企业，深耕重庆近三十载。今年上半年业绩表现高居TOP1，领先优势明显，其强大的品牌影响力和过硬的产品实力助力企业收获大批粉丝，有效抢占市场份额。细分企业在市场上的表现可知，上半年业绩贡献度高的如龙湖焕城、龙湖云瑶玉陛、龙湖两江郦湾等项目，在各自板块内均位处销冠，品牌综合竞争力强，客户认可度高，购买意愿强；企业善于引领板块需求向高端跳跃，北岛项目作为高端大平层产品代表，400万+级大平层位列板块销冠，品牌溢价能力出众，备受高端客群青睐；企业作为重庆发展的风向标之一，目前住宅货储超160万方，更有龙湖昕晖熙上、龙湖海成春屿江岸、龙湖温泉山语等新项目待入市，企业后市可期。

  香港置地：企业在渝布局项目相对较少，但通过卓越的项目打造力，紧抓市场购买力300万及以上的极致客群，对市场高端客群的需求把握精准，客户粘性高。

  ★ TOP10房企中，融创和金科的销售表现与市场平均值趋同，企业对市场的需求度把控呈现出精准判断：

  金科：作为重庆本土龙头之一，在市场调整期，依据多年在渝深耕的客户口碑和精准的市场把控度，保持着前5的排名。在市场把控度层面，金科上半年有节奏地推盘，整体推出成交产品的套均价为166万/套，与市场整体成交套均价基本一致，企业供应与市场需求呈现了高度聚合，这表明金科对市场需求的洞察精准度高，与购房者需求共频共振，对行业把控力强。可以预见，面对后市，金科将持续发挥其深耕市场的行业敏锐度，打造契合市场需求的产品，抢占市场份额。

  ★ 在市场竞争中，因深谙城市发展节奏，重庆渝派房企表现优异，除龙湖、金科外，华宇的表现亦可圈可点：

  华宇：在重庆房地产市场发展中，华宇始终保持“行稳致远”的发展姿态，今年上半年排名位处第9；深剖华宇稳定的内因发现，作为本地房企，华宇一直与城市同生共进，与业主幸福相守。在项目布局上，北上西进、核心区深耕落子；在产品打造上，通过优+2.0产品体系，针对刚需客群，保功能、控面积，做老百姓买得起住得舒心的好房子；针对改善客群，持续对产品进行迭代升级，提升居住品质。目前，华宇在中心城区住宅货储超110万方，货值超180亿，其充足的可售货量为企业持续的稳健发展夯实了基础；值得关注的是，下半年，工博项目和中央公园项目作为战略级作品都将入市，企业又将为市场带来怎样的产品，值得期待。

  ★ 上榜的TOP10-30的企业在抢占市场层面，因企业战略不同，呈现出较大的差异化表现。

  例如华润、中海，在企业战略布局上，着力布局城市核心区，占据城市投资高地，因此在市场表现上，企业整体的销售价均高于市场均价，对“城市中心”的占有率高。而另一类如富力、佳源等，因主力布局城市潜力板块，在产品打造和项目定位上，多聚焦和吸附刚需买房客，因此企业整体的销售价均处于市场平均值的低位；

  不同企业根据自身战略进行城市投资，解读市场“流量密码”，丰富市场竞争格局。

  后市预测

  政策端——2022年以来，楼市政策持续释放利好，从全国宏观层面调控到地方政策刺激，持续处于放松状态，带动市场平稳向上发展。

  供销端——2021年重庆进入集中供地阶段，从项目开发节奏看，今年下半年会有大量新项目陆续入市，提升市场产品的丰富度。

  产品端——近五年中心城区商品住宅供销量价呈“量减价涨”态势，主要受近年来供应土地容积率下滑及地价上涨因素影响，容积率的下滑导致产品整体处于升级状态，宽景阳台、精装配置洋房等改善产品向市场主流靠拢。

  企业端——从2022年上半年销售额榜单TOP30房企广义存量来看，七成房企存量少于100万方，增储迫切；TOP10以内梯队中六成企业货储100万方以上，龙头企业行业稳定性强；TOP11-30梯队中，仅中国铁建、富力、佳源货储超100万方，在企业本身开发节奏稳定的前提下，货储充足企业在后市发展中，业绩上涨潜力足。