乐居新媒体 吴壁生 发自佛山

  2022年伊始，《佛山促进2022年经济一季度为全年稳中求进夯实基础的若干举措》，即“佛山27条”出台，官方基本定调了楼市政策走向：切实保持房地产平稳运行，确保房价、地价在合理区间内运行，既要防止大涨也要防止大跌，稳定房地产市场预期。

  在满“五”不限购、8大镇街解限等政策加持下，配合央行大手笔下调LPR基点，佛山楼市已有初步触底迹象，如房地产开发投资额“止跌回升”，前5月同比增长2.9%，6月新房网签量有望突破7000套大关。

  房企自救 行业不时传“救市”呼声

  在去年下半年就开始的价格战，先是佛山中心、临广板块的楼盘，对非限购区实施了“降维打击”，除了常规的两成首付之外，多盘重现超长首付分期等策略，叠加银行房贷利率下行、放款速度加快，但回暖速度始终未达到市场预期，佛山一众房企无缘“金三银四”，“红五月”更是直接落空。

  在此期间，5月15日，央行、银保监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点，按4月20日发布的5年期以上LPR（4.6%）计算为4.4%，此后佛山也相继跟进下调首套房贷利率，再按照LPR下调15个基点来算，四大行为首首套房贷利率最低可至4.25%。

  事实上，随着房地产金融政策持续收紧，新冠疫情多点散发，一季度佛山全市房地产开发投资增速和商品房销售面积增速双双下降，房地产开发投资增速为-6.0%，比2021年末回落8.3个百分点，首度进入负增长区间，五区中三水区下降29.6%，高明区下降12.8%；商品房销售面积增速为-16.7%，降幅比2021年末扩大7.3个百分点。

  在此期间，房地产行业不时传来“救市”呼声。如广东省房地产协会会长王韶撰文称，房地产业是国民经济的基础性和先导性产业，对经济的影响势大力沉。房地产稳，则经济稳，恢复房地产市场信心同样刻不容缓！又有广东房地产商协会向省住建厅提交行业纾困方案，认为在当前诸多房企出险，“限跌令”导致其难以降价销售自救的大背景下，该商会建议，调整当前“一刀切”式的限价管控。

  因城施策 佛山这次抢在了广州前头

  在广东省房地产“因城施策”方针既定之后，佛山多轮政策争相出台，有一个显著的特点，就是较之以往对广州亦步亦趋，此番佛山可谓处处抢在了广州前头。尽管广州亦悄悄放松了新房限价、降低购房社保门槛，据媒体报道，也已有一份完整的放松部分区域限购的方案，但在5月底被上级政府驳回，一线城市取消限购的可能性微乎其微。

  在一季度低迷已成定局之际，3月24日，《佛山市人力资源和社会保障局关于新冠肺炎疫情期间明确优粤佛山卡T卡申领对象的通知》发布，提出降低佛山人才T卡申领门槛降低，即变相放松限购门槛，试探性地撕开了一个口子，但适用群体较为局限，对楼市刺激效果一般。

  抢在五一长假前，4月26日晚，佛山住建局一则“内部工作文件”流出，明确满5年商品住房不计入居民家庭拥有住房套数，即业内评价为具有创新意义的“满五不限购”宽松政策。但新政效力只维持了短短的一周，具体表现在五一后的集中网签，单周突破两千套，随后又回落至千余套水平。

  端午假期前夕，6月2日深夜，佛山住建局等部门关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知，将佛山限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。这意味着，禅城南庄、石湾、张槎街道，南海大沥、里水镇，顺德陈村、北滘、乐从镇8个镇街不再限购，此次解限带来最大的影响是“首付两成”成为主流，吸引了不少此前观望购房者置业。

  值得一提的是，受解限区冲击，原不限购区域、低迷多时的三水、高明两区也推出了“购房送消费券”等举措试图刺激楼市成交，最终成效仍有待观察。此外，公积金调整提取额度、保障性租赁住房实施办法、城市更新操作规范、土地征收成片开发方案，也多是顺势而为。

  后市预测 仍需加大政策支持力度

  植信投资研究院报告认为，从“政策底”领先“销售底”的规律看，本轮房地产下行周期可能于二季度末迎来销售底，不过触底回升幅度可能有限。正如万科董事会主席郁亮所言，短期市场已触底，不过市场恢复将会是一个缓慢、温和的过程，房企不能再沿用过往逻辑，期待回到高峰时期的规模。

  上述报告研判，下半年房地产仍需加大政策支持力度。其依据为，短期来看今年经济下行压力较大，房地产作为支柱性产业，亟须发挥其“稳定器”作用。当前房地产市场仍处于探底过程，有必要从供需两端进一步推出有力度的政策举措，着力促进购房需求释放，改善房企融资环境，促进房地产市场平稳健康发展。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从房贷市场来说，此前房贷利率下限下调、五年期以上LPR下调等，客观上都使得房贷本身进入到利率下降的通道。同时一些城市也明确了房贷利率要朝着最低利率的方向推进，所以大方向看，当前房贷利率肯定继续宽松，购房成本将进一步降低。

  对于购房者而言，信心和预期更为重要。6月29日，央行2022年第二季度城镇储户问卷调查报告显示，第二季度，倾向于“更多消费”的居民占23.8%，比上季增加0.1个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占58.3%，比上季增加3.6个百分点。对下季房价，16.2%的居民预期“上涨”，54.6%的居民预期“基本不变”，16.0%的居民预期“下降”，13.2%的居民“看不准”。