文/乐居财经 曾树佳

6月将尽，房企又迎来了上交年中答卷的关键节点。但在这个节骨眼上，国际评级机构释放出的评级报告，仍在搅动着舆论的波澜。

6月28日，穆迪将远洋集团的“Baa3”发行人评级列入评级下调观察名单。该评级机构表示，如果评估远洋的合同销售额和财务指标在短期内不太可能改善，可能会下调该公司评级。

而近来，海伦堡、碧桂园等一批房企，均被三大评级机构之一的穆迪，调低了评级。海伦堡见状不淡定了，它直呼“不解与失望”，并晒出自己的流动性数据，宣布申请退出评级行列；碧桂园则直接提前回购了一笔4.11亿美元票据，给予了回击。

这是眼下房企与评级机构之间，互相博弈的缩影。

自去年下半年以来，标普、惠誉、穆迪基于对国内收紧的地产环境，陆续对多家房企进行评级下调、展望负面，高达250余次。部分地产商或不太认同，或难以承受重压，都主动申请放弃评级，以作权宜之计。

但这也意味着，他们放弃了在公开市场发债融资的机会，非同小可。

房企“撤评”的背后，是经过多层深思熟虑的。行业下行之际，他们原本就承受着较大的流动性压力，若是加上评级带来的负面“飓风”，确实有点难以招架。

于是他们干脆先发制人，主动放弃评级，以免被负面舆情弄得焦头烂额。大不了等到春暖花开、走出困境的时候，再重启评级，引入融资。目前这招“趋利避害”的举措，广受上市地产公司的追捧。

评级撤销潮

站在悬崖边上的地产商豁出去了。自去年以来，越来越多的房企对标普、惠誉、穆迪等国际评级机构，提出撤销、退出评级的申请，而评级机构也如其所愿，表示不再对他们的经营境况，进行评判。

据乐居财经不完全统计，已有新力、祥生、佳兆业、奥园、雅居乐、融创、龙光、华夏幸福、绿地、花样年、世茂、中梁、鑫苑置业等近30家房企，主动申请取消评级。

其中的前后操作几乎千篇一律。

先是评级机构宣布，下调某房企长期发行人信用评级、高级无抵押票据评级等，甚至列入负面信用观察名单。这一发声，相关房企在市场上的负面消息便不断发酵，他们或不认同评级，或难以承受重压，便干脆放弃评级，落得耳根清净。

之所以会出现这种情况，是因为随着调控的深入，出险房企不断增多，标普、惠誉、穆迪等，对国内地产的前景，产生了持续悲观的预期。

直至今年5月初，穆迪还发布报告称，中国房地产市场2022年销售仍将保持疲弱，支持性政策发挥效果仍需时间。因此它对行业展望为负面，反映合约销售乏力且融资环境偏紧。

其预计，2022年全国合约销售额将下降10%至15%，下降的主要原因是销售面积持续减少，但2022年下半年合约销售额降幅预计将收窄。信贷环境偏紧之下，销售下滑将继续使开发商流动性承压。

基于这种判断，评级机构常常挥舞着镰刀，不断“砍低”地产商的评级，有时候一扫一大片，令市场风声鹤唳。据不完全统计，2021年下半年地产下行以来，三大国际评级机构，接连下调受评房企评级或展望达250余次。

尤其是穆迪，过去9个月，其对发行高收益债券的中国房地产开发商，进行了 91 次降级，创下新记录。相比之下，截至2020年12月底的过去十年，穆迪仅对此类公司进行了56次降级。

尤记得去年10月，一个月内便有29家房企遭穆迪的“狙击”，其中18日、19日集中下调高达20家，包括富力、佳兆业、禹洲集团、建业地产、阳光城等，市场一下炸开了锅。

今年上半年，这种评级下调的情况仍在继续，推动着第二季度房企取消评级的高潮。行业下行，房企们原本就承受着较大的流动性压力，若是加上评级带来的负面“飓风”，确实有点难以招架。

评判与辩驳

6月20日，穆迪宣布将海伦堡发行人评级从B2下调至Caa1，债项评级由B3下调至Caa2，展望为负面。

穆迪给出的理由是，海伦堡运营能力减弱，融资渠道受限，未来12-18个月内债务到期规模庞大。在融资紧张的环境下，该公司解决再融资需求的能力，存在不确定性。

海伦堡略显“委屈”，直言“深感不解与失望”，认为该评级并不符合实际。就在三天前，它刚刚连本带息，提前偿还了一笔8.63亿元的公司债券，向外界展示了一下公司较好的流动性。

它还披露了自身的造血能力，表示其今年1-5月的销售回款，实现了逆势上升，较去年同期增加3%；预计核心业务持续的现金流入，将足以支持其财务及运营需求。公司另有200亿元的银行未动用授信额度，短债压力不大。

但穆迪对这些辩白的数据，并不买账。于是海伦堡一怒之下，主动申请撤销了此次评级。

碧桂园与海伦堡深有同感。因为与此同时，穆迪也将碧桂园高级无抵押评级调至 Ba1，授予 Ba1 的企业家族评级（CFR）。碧桂园瞬间从投资级，跌落到垃圾级，这对于这家在暴雷潮中尚属平稳的民企来说，显然是难以接受的。

不过，穆迪也承认，它只是基于行业层面而做出的评级调整，因为行业销售及融资环境改善速度不及预期，将会对房企造成难以估量的影响。至于碧桂园目前稳定的经营情况和财务状况，穆迪并没有否定。

“躺枪”的碧桂园感到很惊诧，它随后提前回购了4.11亿美元票据，将年内唯一一笔需要兑付的美元债从账上消除，作为对穆迪的回应。

更早前的建业，也对评级机构颇有微词。

4月4日，穆迪宣布将建业地产及其附属公司的发行人评级，从B1下调至B3。它认为，建业地产的现金水平降低，资本市场资金获取能力减弱。评级下调反映了建业的流动性减弱和再融资风险增加。

两天后，建业同样发出了“深感失望”的感叹，它在公告宣称，“穆迪没有充分了解公司的再融资及还款计划，以及积极开拓新融资管道的举措，公司正在申请撤销评级，及不会对穆迪进一步的资料作出回应。”

从后来建业卖华谊兄弟电影小镇和“只有河南”两个文旅项目给国资，并引入河南铁投实现“染红”的一揽子纾困计划来看，它对于自身流动性的缓解方案，确实筹谋已久，因此其表示穆迪对其缺乏了解，并非虚言。

随着政策持续收紧和市场下行，企业融资整体上受到较大制约，加之疫情之下，销售困难加剧，房企现金流风险加大，穆迪、惠誉、标普等评级机构，往往基于对国内地产行业的悲观预测，去审视各家地产商的境况。

在这场“无差别”的评级下调中，个别房企确实有被过度看空的可能性。

评级机构说房企前景不明，房企说评级机构过度悲观、评判偏颇，他们都有各自的考量标准，并没有铁定的孰是孰非。结论如何，还需要时间去验证。

放弃融资“凭证”

信用评级是一种“公信力产品”，信用评级机构被视为国际货币金融体系中至关重要的枢纽之一，掌控着全球债券市场和资本市场的定价权。

在市场经济中，诚信是基石，尤其在金融、虚拟经济领域，信用话语权有着决定作用。因此，随着金融市场的发展，信用评级的“看门人”作用日益凸显。

一直以来，投资者们对三大评级机构奉若神明，市场上没有经过它们认证的债券几乎无人问津。三大评级机构每一个信用评级，也都意味着房企发行外债的利率水平。

比如，龙湖集团2019年9月发行的一笔8.5亿美元债券，10年期，息票率仅为3.89%。而同年上市的美元债，当代置业3.5亿美元债券，利率高达15.5%，创下近年来内资房企境外融资的最高成本。

评级机构一般会根据行业环境和企业基本面，对房企做出评判。地产景气的时候，房企们在大环境下顺风顺水，容易拿到正面的评级，以此博取投资者、购房者的青睐。

当下则不同，大多评级报告一经发布，就犹如一纸审判，将房企推向深渊，任后者如何辩驳与对抗，都略显苍白无力。眼见评级机构掐着企业的融资命脉，影响巨大，地产商避之唯恐不及。

不过，评级报告就犹如一张融资凭证，他们是出于怎样的考量，才会如此果断放弃，退出评级行列？

IPG首席经济学家柏文喜对乐居财经分析到：“放弃评级，意味着放弃在公开市场发债融资的机会，这本来也是当今的企业在现实情况下无法实现的事情，放弃评级也就等于减轻了为维护评级的负担。”

也就是说，融资渠道收窄，部分房企为处理到期债务，也无暇他顾，他们已无大可能开启境外融资，评级的实质作用有所降低。在这种情况下，时不时出炉的评级报告，还像一把利刃，直击房企脆弱的神经，让他们焦头烂额。

于是房企们干脆“破罐子破摔”，避开喧嚣，以免被负面舆论进一步击中。大不了等到春暖花开、走出困境的时候，再重启评级，引入融资。目前这招“趋利避害”的举措，广受上市公司的追捧。

庆幸的是，目前楼市松绑、融资渐宽，政策的传导已初见成效，后续必然迎来行业的上扬。对于房企来说，就看能不能挺过黎明前的黑暗了。