文/乐居财经 徐酒眠

  尚处在寻找复牌机会中的鑫苑服务（01895.HK），近段时间动作不断。

  6月23日，鑫苑服务刊发了一则所得款项用途变更公告，称其拟变更IPO及配股募集资金用途，涉及金额合计约2.448亿。

  根据公告披露，这2.448亿资金，包括鑫苑服务2019年9月IPO募资所得款净额截至公告之日的余额，约为1.179亿元；以及2020年、2021年两度配售所得款净额截至公告之日的余额，分别约为1.035亿元、0.234亿元。

    “为提高尚未动用所得款项总额的使用效率，及时捕捉业务发展的市场机遇”，鑫苑服务在公告中表示，兼顾外部环境因素的变化，其董事会决议合并上述资金余额，并重新调整所得款项用途。

  总的来说，此次变更缩减了用于并购的金额，大幅提升了用于科技发展和增值服务的金额。

  具体而言，2.448亿募资净额中，用于战略投资的并购金，以及升级集团数字化及智能化管理系统的资金各占30%，分别为7340万元；进一步开拓集团增值服务，以及营运资金各占20%，分别为4900万元。

  事实上，鑫苑服务并不是今年第一家变更对所得款净额用途的上市物企。

  此前，合景悠活（03913.HK）、新希望服务（03658.HK）、东原仁知服务（02352.HK）、第一服务控股（02107.HK），4家物企也曾公告修订募集资金用途。

  以上4家上市物企，或上调并购金、或下调并购金、或提前动用了所有并购金，有的甚至将发展业务的所得款拿去派息。而此次鑫苑服务公告变更所得款项用途，其实也没有逃脱对并购金的调整。

  并购金下调6312万元

  事实上，截至公告之日，鑫苑服务IPO募资中，用于扩展集团物业管理服务、寻求战略收购及投资机会的资金还有9530万元。

  2019年9月，鑫苑服务IPO上市，其全球发售所得款项净额约为1.972亿元。

  按照招股章程所披露，其中，约60%将用作战略收购及投资；15%将用作拓展增值服务；15%将用作升级及发展本自有信息技术及智能系统，余下10%将作为营运资金。

  截至公告之日，鑫苑服务的IPO募资，其中7930万元已按照招股章程计划使用，余下1.972亿元尚未动用。而未动用的这部份资金中，明确为收购或投资其他物业公司的资金约为7862万元。

  除了IPO募资中的并购金余额，鑫苑服务上市后两次配售划定的并购金也尚未使用。

  2020年7月13日-15日，鑫苑服务进行了上市后的首次配售，以每股2.60港元配售了5000万股股份。此次配售完成，鑫苑服务所得款项净额约1.15亿元。

  按照计划，其中60%用于业务发展，包括多元化提供予客户的服务种类，以及升级、发展集团的智能系统；30%用作与集团主要业务有关的业务或目标的策略投资；余下10%作为营运资金。

  2021年1月25日-2月8日，鑫苑服务再次进行配售，所得款项净额约3120万元。按照计划，其中75%用作与集团主要业务有关的业务或目标的策略投资，余下25%作为营运资金。

  而截至公告之日，这两次配售所得款，仅使用了营运资金。

  据此计算，鑫苑服务IPO及配股募集资金划定的并购金，未使用部分约为1.365亿元。

  而重新调整之后，鑫苑服务划分的并购金约为7340万元。较之前的余额减少近一半，相差约6312万元。

  猛抓科技牌

  重新调整后的募集资金用途中，用于升级集团数字化及智能化管理系统的资金与并购金占比一样，不难窥探鑫苑服务对科技的重视。

  事实上，鑫苑服务2021年的配股融资，原本便是为了向鑫苑置地旗下北京爱接力科技发展有限公司（简称“北京爱接力”）注资。

  “（北京爱接力）可让物业管理公司通过数码运营，减少劳动成本以及提升增值服务的质素。”根据当时的公告，鑫苑服务将为北京爱接力注资3000万元，获得其20%持股权，跻身为第二大股东。

  若注资完成后，鑫苑服务可获得北京爱接力的高科技和创新资源，以较低成本提升服务，保持有效竞争。

  不过，注资北京爱接力也存在着一定的风险因素。2019年底，北京爱接力财务亏损3053万元，以及当时签订的一份关于可变利益实体协议，存在法律风险。

  这笔存在一定风险的注资最终没能落地。配股融资资金到位后，去年3月8日，鑫苑服务以一则272字的公告宣布了停止注资的决定。

  终止注资，鑫苑服务早早留了后手，在2021年1月25日发布预备配售公告时，鑫苑服务就表明，若取消注资，配售所得金额75%，也就是2787万元，将用于物业管理服务有关的业务或战略投资，剩下929万元用作一般运营资金。

  停止注资北京爱接力后，鑫苑服务顺利成章地将3000多万元的配股募集资金转为他用。

  或为弥补当时终止注资科技公司的遗憾，此次募集资金变更，鑫苑服务为升级集团数字化及智能化管理系统预备了7340万元资金，较IPO募资最初预备2960万元，增加了约 4380万元。

  增值服务资金上调66%

  除了收并购与抓科技牌，鑫苑服务对发展增值服务也相当重视。此次变更募集资金用途，用于增值服务的规划资金从原本的2960万元，上调至4900万元。

  加码增值服务，与其在该业务上的高毛利率不无关系。财报显示，截至2021年12月31日，鑫苑服务实现收益约7.7亿元，对比2020年同期的6.54亿元，增长约17.8%。

  其中，基础物业服务实现收入4.46亿元，占比57.9%，为其最主要的收入来源；增值服务实现收入1.48亿元，占比19.3%；交付前及咨询服务实现收入1.76亿元，占比22.8%，增长1.1%。

  其中，增值服务占比虽不高，但毛利率却达到了68.8%；并且较2020年的67.7%增加约1.1个百分点。

  而据乐居财经《物业K线》统计，截至目前披露了2021年财报的49家港股物企，有34家公布了社区增值服务毛利率情况，其平均毛利率达到42.9%。毛利率超过60%有4家，鑫苑服务68.8%的毛利率水平，仅次于滨江服务（71.3%），其余两家分别是正荣服务（67%）、碧桂园服务（60.5%）。

  增值服务的高毛利率，有效拉升了鑫苑服务的整体毛利率水平。

  财报显示，2021年，鑫苑服务收入占比最高的基础物业服务毛利率为23.4%，同比下降5.4个百分点；收入占比第二的交付前及咨询服务毛利率为毛利率34%，同比下降7.6个百分点。

  在此情况下，鑫苑服务整体毛利率为34.6%，同比下降4.8个百分点。不过依然在行业较高水平。

  据乐居财经《物业K线》统计，截至目前披露了2021年财报的49家港股物企，平均毛利率为30.09%。