文/乐居财经 徐酒眠

  上市55天，东原仁知服务（02352.HK）并购单迅速落地。

  6月23日，东原仁知服务刊发公告称，拟收购四川东蓝商业管理有限公司（简称“四川东蓝”）旗下2两家物业公司，合计斥资1.412亿元，相当于1.666亿港元。

  其中，收购浙江中都物业管理有限公司 （简称“浙江中都”）100%股权的代价为0.795亿元，相当于约0.938亿港元；收购湖南金典物业管理有限公司（简称“湖南金典”）80%股权的代价为0.617亿元，相当于约0.728亿港元。

  上市后首发收并购，东原仁知服务选择一次性揽入两个标的。不过，其IPO募资划分的并购金，并不足以覆盖全部对价。因此，随同收购披露，东原仁知服务还公告了更改所得款项净额用途。

  今年4月29日才完成IPO上市的东原仁知服务，包括部分行使超额配股权在内，募集资金净额合计约1.398亿港元。按照规划，其中65%将用于战略投资、合作及收购，即约0.908亿港元。

  不过，这笔并购金被分为了两部分，其中一部分用于收购非住宅物业标的，规划比例35.7%，预计将于2022年7月-2023年6月期内使用；另一半部分用于收购住宅物业标的，规划比例29.3%，将在2023年年1月-12月期内使用。

  为了在2022年底前结算这次的两笔收购代价，东原仁知服务决议，连同使用内部资源，以及更改所得款项净额用途，在较早的时间内动用全部的IPO并购金。

  数据显示，截至2021年12月31日，东原仁知服务账上的现金及现金等价物约为2.49亿元。

  1250万平在管规模“进账”

  东原仁知服务不惜耗用全部的并购金也要拿下的两个标的，有什么魅力值？

  根据公告，浙江中都成立于2000年9月，总部位于浙江省杭州市，主要从事提供物业管理服务，包括但不限于家政服务、保洁、洗涤及消毒服务以及施工管理服务。

  湖南金典成立于2002年3月，时间比浙江中都晚一年多，其总部位于湖南省长沙市。与浙江中都住宅与非住宅兼顾不同，湖南金典的业务专注非住宅领域。

  截至2021年3月31日，浙江中都的在管总建筑面积约为480万平方米。其中包括25个住宅物业项目、12个非住宅物业项目。而非住宅项目中，包括学校、 政府大楼、商业物业、会议中心等。

  同期，湖南金典的在管总建筑面积约为770万平方米，包括41个非住宅物业项目，涉及学校、医院、银行、政府大楼、公园、商业物业等。

  据此，完成浙江中都与湖南金典的股权收购，合计能为东原仁知服务带来约1250万平方米的在管规模“进账”。紧随这两笔收购完成，东原仁知服务在管规模将突破4000万方。

  数据显示，截至2021年底，东原仁知服务的总在管建筑面积约为2820万平方米。

  据乐居财经《物业K线》统计，截至2021年底，目前披露财报的49家港股物企中，东原仁知服务的在管面积与融信服务和宝龙商业相当，后两者的排位分别是33、34。

  同期，49家港股物企中在管规模在4000万方及以上的，有22家物企。

  并购协议区别对待

  浙江中都与湖南金典的主营业务存在差异，东原仁知服务给出的收购PE也有所不同。以非住宅业态为主的湖南金典PE完胜浙江中都。

  过去2021年度，浙江中都与湖南金典分别实现收益0.86亿元、0.68亿元，净利润率分别为7.2%、8.6%。

  公告披露，截至2021年12月31日，浙江中都拥有人应占权益约为2830万元，湖南金典拥有人应占权益约为1210万元。

  2021年度，浙江中都未经审核的税前净利润为824.9万元，税后净利润为618.7万元。按照7950万元的对价计算，收购浙江中都的PE约为12.85倍。

  同期，湖南金典未经审核的税前净利润757.0万元，税后净利润为583.4万元。而80%的税后净利润约为466.72万元，按照6170万元的对价计算，收购湖南金典的PE约为13.21倍。

  据此，两个标的的收购PE相差约0.36倍。

  这两笔交易的PE与东原仁知服务本身的市盈率相比并不算低，截至2022年6月24日收盘，东原仁知服务报收11.40港元/股，市盈率(TTM)约为4.85，总市值约为7.64亿港元。

  不过，与年内行业的收并购相比，东原仁知服务的这两笔收购溢价也不算高。据乐居财经《物业K线》统计，2022年以来，上市物企一共发起了10笔收并购交易，收购PE均值约为13.84，东原仁知服务收购的两笔则在12.85-13.21倍之间。

  除了收购PE值存在微小差异，交易双方对两个标的厘定的收购协议也有不同。其中，对PE值更高的湖南金典，做出了三年的财务业绩担保要求，而浙江中都却没有约定这一项。

  根据公告，截至2024年12月31日，湖南金典未来三个年度的总收益及净利润累计增长不得低于20%。其中，三个年度的总收益(扣除税项)不得低于约1.968亿元，净利润不得低于2030万元。

  资料显示，浙江中都与湖南金典的最大直接股东为四川东蓝，向上穿透，最终由朱桂琼、任维碧分别持股占比51%、49%。

  向下穿透，浙江中都与湖南金典是四川东蓝唯二的两家对外投资公司。其中，湖南金典的股东，除了四川东蓝之外，还有一位名为张利群的独立第三方，持股占比20%。

  不过，在今年1月25日，张利群已经将所持湖南金典的股权质押给了四川东蓝。

  根据湖南金典收购协议，业绩履约担保厘定日期为2025年4月30日。在到期后的10个营业日内，重庆东原需要协助张利群解除这20%股权的质押手续。如未能办成，重庆东原需要每延误一日，就向张利群支付相当于湖南金典代价0.05%的违约金。

  不过，若任何业绩承诺未达成，重庆东原也将有权向张利群索赔，赔偿金额最多不超过1300万元。

  收并购“疯狂”

  在大多数物企对收并购谨慎出手的市场环境下，东原仁知服务一口气吞下两个标的物的举动，多少有点“疯狂”。

  而追溯其发展历程，事实上，早在上市之前，东原仁知服务就按下了规模与业态的加速键。

  与大多数房企下的物业一样，成立于2003年的东原仁知服务最开始的使命是服务于东原地产。直到2016年，东原仁知服务才开始为来自独立第三方的物业项目提供管理服务。

  进入2019，东原仁知服务开启密集的收并购节奏。这一年，其先是收购了重庆盛都100%股权，将服务业态扩张至非住宅领域；其后收购了湖北中禾100%股权，扩充经营规模的同时，也扩大了服务地域。

  而后，其又以1100万元的代价，再次收购了绵阳瑞升50%的股权，进一步扩大川渝市场；为丰富社区增值服务，还在当年底收购了原集文化100%股权。

  进入2020年，东原仁知服务相继斩获了泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团三个标的。

  其中，收购皆斯内集团100%股权，是东原仁知服务筹备上市过程中最大的一笔交易，总代价约8893.52万元。大手笔收购也带来了“大丰收”，其业态进一步延伸至宝马、奔驰、博士等世界500强外资工厂和位于国内的外国使领馆等。

  而收购盛康集团51%的股权，东原仁知服务将医院及医疗综合体纳入多元物业组合，进入了专业化较高的领域，并进一步增厚了非业主增值服务。

  收并购增规模，丰业态的同时，也助力东原仁知服务成功跻身了资本市场。

  2019年-2021年，其合约建筑面积由1980万平方米增加至4290万平方米，涨幅约117%；在管建筑面积由1190万平方米增加至2820万平方米，涨幅约137%。其中，非住宅物业的在管面积由120万平方米增至770万平方米。

  同期，来自独立第三方的物业项目总在管建筑面积由约280万平方米增至约1410万平方米，三年间增加逾5倍；对应地，来自母公司迪马股份的总建筑面积占比由76.7%下降至50%。