产城洞见|WeWork、优客工场、IWG...曾经爆红的联合办公现在怎么样？-乐居财经

产城洞见|WeWork、优客工场、IWG...曾经爆红的联合办公现在怎么样？

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 克而瑞产城研究克而瑞资管 3.7w阅读 2022-06-23 18:14

原创 | 克而瑞资管

编辑 | 克而瑞产城发展部

导读：

近年来，中国与海外联办头部企业的营收逐年下降，净利润持续为负，依靠租赁业务为主的传统商业模式难以为继。疫情伴随的经济下行期，资本降温后的联办行业能否找到新的增长曲线？

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营收逐年下滑，净利润持续为负

近三年中国与海外头部联办企业营业收入

数据来源：企业年报，CAIC整理

近三年中国与海外头部联办企业净利润

数据来源：企业年报，CAIC整理

* IWG由雷格斯集团更名而来，于2016年在伦敦证券交易所上市，旗下雷格斯商务中心一直是公司经营近三十年来最成功的办公空间品牌。截至2018上半年已在全球建立起超250万人的会员社区，遍布110个国家。

据WeWork最新年报显示，2021年全年营业收入25.7亿美元较2020年下降24.7%，近三年营收呈逐年递减趋势。21全年净亏损46.3亿美元同比上升20.9%，净亏损率则达到惊人的172.7%。从IWG公布的2021年报显示，全年营业收入22.3亿英镑，营收同比下降8.3%，净亏损2.7亿英镑同比略有收窄，但自2020年以来已累计亏损9.2亿英镑。

相比海外联合办公龙头企业的不及格答卷，中国联办第一股优客工场也并未逃脱惨淡经营的表现。2017-2021近5年净亏损总额超40亿人民，经营现金流始终为负，股价自上市发行后至今跌幅超98%，市值蒸发10亿美元。

依靠租赁业务为主的商业模式无法盈利

对于联合办公的头部企业而言，商业模式的本质是通过“低价租进，高价租出”来赚取租金差，但如果整体营收却要依赖“副业”，主营业务却处于持续亏损状态，成绩单自然不会好看。

以优客工场为例，2019年前三季度营销和品牌广告服务在营收贡献的占比已达到46%，非常接近办公空间业务占比的48%。而根据其最新21年报显示，营销和品牌服务的营收占比已超越“主业”为43.8%，办公业务营收占比则下降至35.6%。

数据来源：企业年报，CAIC整理

从19年-21年的这个时期节点，疫情对办公市场的冲击影响不容忽视，但是否是造成这一现象的绝对因素呢？

结合国内近2年国内办公市场的表现来看，去年较明显优于疫情初始爆发的20年，尤其在联办行业重点深耕的一线城市，21年传统办公迎来了不同程度的复苏反弹，北上深净吸纳量均创历史新高破百万方。从优客工场交出的答卷来看，19-21年工作区会员收入（办公空间业务）的不增反降显然此轮并未跟上整体市场的节奏。

国内重点城市办公净吸纳量（2019-2021，万㎡）

数据来源：CAIC商办数据系统

或许在当前不仅仅局限于全球办公市场“起伏伏伏”的大环境下，对深耕联办行业多年的主力参与者而言，依靠租赁业务为主的商业模式并不能让他们看到力挽狂澜的希望。

轻资产模式转型尝试创造新增长曲线

由规模导向升级为服务导向，由重资产转向轻资产模式，“去联办化”是当前越来越多头部联办企业的转型方向。

一、IWG：特许经营模式在灵活办公的主题下助力轻资产输出

据富时100指数（FTSE100)企业和富时250指数(FTSE250）企业，在疫情中尝试使用灵活办公和混合办公模式的企业数量激增，达到疫情前的3倍。IWG洞悉这一市场变化后，结合特许经营的模式加速了其轻资产输出。截止21年底，已于全球新增60+个特许经营合作方。

从IWG年报显示来看取得较好的成效，21年亏损同比大幅收窄。首先灵活办公所采取的中枢辐射布局模式，可让企业在一处合适的中心地点作为办公总部，并以中心向外辐射设立附属的办公分部，满足整体和局部的灵活可调节且具有张力的“流动办公空间”，更贴近疫情中众多企业的需求；其次，特许经营伙伴的加入分摊了其现金流的压力，IWG也可以依托此前积累的行业经验对合作方提供业务发展和绩效评估的支持，确保投资回报更优。

二、WeWork中国: 不仅仅局限于自营空间来输出服务

2022年4月，WeWork中国正式推出旗下品牌“商楼会”—一站式企业选址平台。然而，此品牌的业务范畴不仅仅局限于帮助企业选址于WeWork的自营空间，而是城市内所有类型的办公空间，意在通过其多年联办行业运管经验输出覆盖更大的传统办公市场。

在净利润持续三年为负且21年加速下滑的背景下，WeWork长达一年的时间并未在中国新签项目，改变了过去快速扩张的模式，商楼会亦可以视为其在中国地区由重向轻的一次转型尝试。值得一提的是，WeWork表示其专业选址服务与一般中介机构不同的是不收取任何费用，目前来看，也许选址结束后的空间设计和装修输出、运管赋能、IT和数据链接才是其此次切入轻资产模式的重点。

三、优客工场：轻资产模式下营收提升，尝试To B至To C的流量链接

据优客工场的招股书和年报显示，其办公业务的营收占比已从2017年的85%以上下降至21年的35.6%，非办公业务“品牌和营销服务”占比却是在稳步提升。优客工场也在年报中指出，轻资产模式下公司可以减少为开辟新空间而进行前期资本投资，并将专注于扩大轻资产业务，使之成为主要增长动力之一。

输出品牌服务即为优客工场的轻资产模式，提供办公空间设计、建造及管理服务，其中管理服务包括运营管理输出和资产托管两个类别，前者仅向房东收取管理费，后者则可与房东共享收入。

2021年，优客工场在轻资产模式下新增了40个办公项目，而此模式下的收入也同比上升了184%，增长至6670万元。此外，之前一直被提到的办公空间的增值性服务也成为其发力点，优客工场通过股权并购中端日料餐饮品牌，尝试将自身117W会员体系的流量实现To B至To C的链接，通过品牌服务与大数据的应用落地可持续的增长曲线。

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结语

2015年，“大众创业，万众创新”首次正式写入政府工作报告，中小企业和创业公司的数量急剧上升，2015也被定义为中国联合办公行业的发展元年。此后的数年间，围绕联办的投融资频次逐年升高，联合办公行业在资本的助力下吸睛无数。同时，重点城市的办公市场的出租率较为稳定，租金仍呈小幅增长趋势，市场整体环境较为良好，但联办行业的运营仍处在稍有不慎便会亏损的微利局面。

现如今，一方面抵抗周期波动能力弱的中小微企业存活率已大大降低，联办运营商的主要目标客群大幅下降；另一方面传统办公市场的平均租金持续下行，较大程度的挤压了联合办公的生存空间，仍以“二房东模式”赚取租金差价的商业模式在众多玩家加剧竞争的环境下难以为继。

不止于国内，联办行业的营收持续下滑在全球近几年来看已是普遍现象，且伴随疫情的整体经济下行加速了行业亏损的扩大。资本降温后的联办行业转型寻找新的增长曲线已然迫在眉睫。

文章来源：克而瑞资管

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来源：克而瑞产城研究

作者：克而瑞资管