“政策出台后，立马有天河的客户下午5点开车过来买房，担心很快会涨价。”在位于南沙湾板块的越秀珠实天悦海湾，楼盘销售顾问关先生如此说道。他口中的这位客户，之前已经来项目看过两次，但一直没有拿定主意，政策出来后立刻促成成交。

  6月14日，国务院印发《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》（以下简称《方案》），官方高调发糖，随后新闻联播也对此进行了相关报道。

  内容很重磅。比如，近三年每年安排南沙100亿元新增地方政府债务限额；把南沙片区的南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块作为先行启动区，区域内产业企业减按15%税率征收企业所得税；对在南沙工作的港澳居民，免征其个人所得税税负超过港澳税负的部分等等。

  《方案》一出，南沙楼市也迅速给出了反应。

  “3个区块”内的楼盘咨询购房者增多，有香港客户当晚就来咨询南沙的房价，还有客户当天便驱车前往看房。售楼部气氛明显活跃了不少，某楼盘销售直言，优惠活动近期也许会取消，楼盘有涨价的可能……

  对此，南沙本地业主张女士掩饰不住内心的喜悦，“期待市场赶快活起来，南沙沉寂太久了。”

  南沙，地处广州的最南端，西江、北江、东江三江于此汇聚。这个被时代眷顾的“宠儿”，曾多次因“高大上”的政策规划备受瞩目。过去几年间，在种种利好加持下，南沙房价亦随之一路走高。

  如今，身披“面向世界”的光环，南沙再一次站在聚光灯下，那么楼市是否也会一如既往、升温回春呢？

  备受荣宠

  政策规划在一定程度上影响着楼市走向，这种效应在南沙身上则表现地更为显著。甚至可以说，南沙楼市的一举一动都与利好息息相关。

  2007年时，广州地铁四号线开通到南沙，那会儿南沙的房价均价仅3710元/㎡，而广州全市新建住宅的均价是8735元/㎡，相当于全市均价的一半还不到。

  到了2010年，随着南沙明确“海滨生态宜居示范区”定位，嗅觉敏锐的投资客开始涌入，南沙房价也出现明显上扬，全年房价均价达到7025元/㎡。同年10月，房价突破九千大关。

  2012年，南沙成为第六个国家·级新区，随后区域内部分楼盘房价直接跃进“万”字头。

  再就是2015年南沙自贸区挂牌成立，那一年，南沙全年新房网签成交13438套，高居全市第二。品牌房企亦纷纷布局，其中不乏初次入穗便将南沙作为首站的“过江龙”。此时区内房价从一万出头逐渐涨到1.5万元/㎡，并在这之后不断跃升，到2017年已有楼盘卖到2万+。

  2018年，南沙被规划为广州唯一的城市副中心；2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，南沙被定位为粤港澳全面合作示范区，成为湾区中心。

  至此，南沙形成了“三区一中心”（国家新区、自贸试验区、粤港澳全面合作示范区、广州城市副中心）的发展新格局。

  凭借政策红利，南沙城市建设、产业发展、生活配套等都发生了翻天覆地的变化，吸引了越来越多的人前去置业投资，明珠湾、南沙湾、金洲蕉门河、万顷沙、庆盛枢纽等热门板块，新盘遍地开花。

  2020年，由于深圳、东莞楼市调控相继加强，南沙则得益于人才政策松绑，承接了大波外溢的购房需求。据中原数据，这一年南沙一手住宅网签成交18888套，环比涨39%，成交量仅次于增城。

  另据克而瑞监测，自2015年起，南沙区新房成交量均在万套以上的水平，常年稳居全市前五；此外，2021年南沙商品住宅成交均价28478元/㎡，对比成立自贸区的2015年，几乎翻了两番。

数据来源：克而瑞

  当然这只是均价，实际上从2020年初开始，南沙房价就开始突破2.5万/㎡的临界点，部分新房售价超3万元/㎡。去年上半年，南沙房价持续升温，热门板块的新房房价已近4万元/㎡。

  地价也在不断上涨。2020年8月，山东鲁能通过摇号以总价12.92亿元+7400㎡配建拿下南沙湾2020NJY-9地块，这是南沙第一宗摇号地块，折合楼面价约19117元/㎡，刷新了当时南沙楼面价纪录。

  同年11月底，佳兆业以最高限制地价20.18亿元+12150㎡配建斩获南沙湾2020NJY-16摇号地，楼面价22700元/㎡，南沙地价再创新高。

  去年4月，广州首批集中土拍中，由建发房产竞得的2021NJY-3南沙区横沥岛义沙涌以西地块，总价20.18亿元+3600㎡配建，折合楼面价23604元/㎡，溢价率45%。南沙楼面价纪录再度刷新。

  由于太过火热，到了去年9月广州二次集中供地时，南沙6宗出让地块全部采用“竞地价、限房价”模式，房价限价在2.4万元-3.78万元/㎡。

  跌跌不休

  无疑，要论政策荣宠，在广州各区中南沙怕是一骑绝尘。也因此，有人说南沙是一个由政策堆积而成的新区。

  因政策而兴，必然也被政策所“牵制”。利好频至时，南沙楼市春风得意；利好式微时，市场表现亦随即跌宕起伏。

  2021年，国家多次重申“房住不炒”，广州楼市调控不断加码，南沙跟进，人才购房政策随之收紧，挤掉了不少投资水分，市场热度大大下降。克而瑞数据显示，2021年南沙一手住宅总成交量仅录得14706套，同比下滑两成。

  对此，南沙不少新盘打出降价优惠组合拳，但市场成交状况依然相对冷淡，从去年下半年到现在始终保持低位成交。据统计，今年1-5月南沙新房总共网签2683套，只达到去年同期的三成水平。

数据来源：克而瑞

  “祸不单行”，成交处在低位的同时，南沙去化周期也在持续攀升。

  克而瑞监测到，“截至5月底，南沙新房库存14084套，仅次于增城、花都，去化周期20.8个月；从广义库存看，南沙商品住宅广义存量面积有720万方，仅次于增城。”而去年同期，南沙的新房库存11411套，去化周期仅为6个月。

  土地市场同样冷清。今年5月的广州首轮集中土拍中，南沙出让3宗地块，其中1宗宅地、2宗商地，分别被广州南投、越秀和中铁置业拿下，均为底价成交。

  就在6月16日，广州2022年第二轮集中供地名单出炉，共14宗地，计容总建面高达146.58万㎡，起拍总价253.06亿元。而南沙仅挂牌1宗，为南沙街金岭南路2022NJY-5地块。

  如今，南沙被国务院重点点名，无疑给当下低迷的楼市注入了一剂强心剂。位于南沙湾板块的中绿蔚蓝湾，其销售顾问黄先生表示，“政策出台后，有香港客户当晚就来咨询南沙的房价。”

  庆盛枢纽板块时代天逸的销售顾问也说，“不少客户前来询问项目在售房源和价格，其中包括来自深圳的客户。”同时该销售透露，项目会有涨价的可能，要看公司具体安排。

  还有说要取消优惠活动的，比如南沙湾板块的珠江海御，当问到项目是否会因政策而涨价时，销售顾问笑称：“是否涨价还需要等通知，但是目前的98折优惠很可能近期会取消了，具体时间未定。”

  这一次，南沙能否凭借政策利好时来运转、一招回春？答案并不尽然。

  短期影响不大

  地产专家邓浩志表示，《方案》对房地产市场影响，长期深远利好，短期帮助不大。南沙区域价值、城市面貌不断提升毋庸置疑，主要价值提升，最终一定会在价格上有所体现。如果能够吸引更多港澳人士到南沙创业、生活，那南沙物业的价值也可以看高一线。

  “不过，当前南沙仍然执行较为严格的限购政策。所以楼市近一年成交量持续低迷，新房库存在30个月左右的高位运行，外来人才想在南沙购房也要诸多限制。单纯依靠一个《方案》利好只能提升市场的长期预期，但对市场的短期复苏帮助难有可见的效果。”邓浩志说道。

  此次去踩盘时，南沙湾板块中建玖玥湾的销售顾问也坦言，“政策更多是利好企业，短期内对楼市的提振作用感觉并不算大。”

  在他看来，南沙楼市没有放松限购，即便有宏观政策利好，对区域前景看好的外地买家，依然会被限购政策挡在门外。本地客群想买入南沙的比较有限，而且这批客户在广州市场的可选择范围又比较广。

  在南沙工作多年的中介李先生也认为，由于距离广州市中心较远，南沙的本地购房需求并不旺盛，他之前的客户中有不少是来自深圳、东莞两地的投资客，但自南沙收紧人才购房政策以后，少了一部分投资需求，成交也变得惨淡。“如果没有相关松绑政策的话，南沙的楼市处境会有些尴尬。”

  的确，受多方因素影响，眼下房地产市场并不乐观，购房者信心不足、观望情绪相对浓厚。不过随着房贷利率下调、信贷环境持续宽松等，市场已经有所回温。加上此次国务院高调发声，南沙楼市必然会迎来新一轮东风，只不过尚需时间而已。