乐居新媒体 蔡德勇 发自成都

“加班了，挂地了”

“三圣乡，清水33000了。。。恐怖”

 “限价不等于要卖，或者能卖这么多”

“多来点地嘛，我想回房地产行业”

……

6月10日17点10分，乐居成都土拍交流群被一条消息激活了，原来是2022年第二批次的集中土拍公告了，各自站在自己的立场进行点评。这批土地共计55宗，约3040亩，将在7月12日、13日、14日这三天拍卖。6月14日，这批土地的出让文件上传，让我们更加清晰地看明白了这场土拍的价值点和玩法。

仔细分析这55宗土地的地价、房价、规划指标和拍卖规则，相较于之前已进行的四次集中土拍，我们可以很明显看出有关部门的卖地诚意，是实实在在地在为开发商减负：减少拿地难度、减少开发成本，增加利润空间。

减少拿地难度

成都实行集中土拍是从2021年开始的，目前已经进行了四个批次的拍卖。

去年6月7-11日进行首场集中拍卖，连拍五天，可谓旷日持久，开发商的拿地难度难以想象。竞争最激烈的一宗土地有29家房企报名，报名意向竞买人超过10家的土地都有12宗；普通商品房用地（指除人才公寓用地、TOD项目用地、产业用地之外的土地）全部触发了最高限价，转入竞配建确定竞得者，最高的配建比例达到了59%。

在此后的三次集中土拍，这种盛况再也没有过。主要原因是房地产调控进入深水区，民营房企大都出现了不同程度的资金链紧张，甚至债务违约、暴雷、破产等。

2022年第二批次集中土拍跟第一批次的规则是一样的：“限价竞买+摇号竞得”。

“限价竞买”即每宗土地都设置有起拍楼面地价和最高楼面地价，宗地最高应价小于宗地最高限价的，最高应价为出让宗地成交价格，最高应价者为出让宗地竞得人。最高楼面地价基本上是起拍楼面地价上浮12.5%-14.5%（也即溢价率）。

“摇号竞得”是指拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“现场抽签”方式确定竞得人。竞配建是考验开发商的资金实力，需要砸更多的钱到开发环节，在清水房价限定的前提下，无疑会压缩开发商利润空间，或者压低房屋品质，甚至不敢拿地。“摇号竞得”就可以避免这些问题，拿地全凭运气了，说不定寺庙的香火会因此旺一些。

根据法律法规，经营性建设用地都是要走招拍挂的流程，如果一场集中土拍有很多事先勾兑好的特殊用途的土地，对其他房企而言是不太友好的，比如设定竞买人资格、增设产业准入条件、要求现房销售等等。而今年的第二次土拍就很少限制条件，人才公寓用地只有1宗，配建比较多的土地也只有5宗，普通商品房用地多达49宗，对开发商而言，明显的好算账了。

减少开发成本

“开源节流”是当下房企普遍奉行的价值观，是为了“活下去”。

这次集中土拍，“摇号竞得”不会增加开发成本，地块本身所要求的公建配套也是极少的。

地块周边的道路和公园绿化、幼儿园、农贸市场等，是可以提升楼盘的居住品质、生活便利和升值潜力，我们把这种称之为地块的常规配建，开发商不会太抗拒，甚至可能把他作为项目卖点之一。除此之外配建的统称为非常规配建，会增加开发成本，不一定跟地块本身有利益关系。这次集中土拍的非常规配建只存在于六个地块，可谓是非常少了。

• 茶花板块47亩商兼住土地，须建设不低于3.36万㎡的文化聚落一处；

• 成华区保和街道21亩，须配建养老机构、日间照料中心、公共停车场等；

• 另有四宗土地要求自持35%-50%不等的商业计容建面，对待商住混合用地需要一分为二的看，能够增加住宅的配套和生活便利，也会因人群流动、商业活动带来安全隐患

本次土拍供应了55宗土地，共计3040亩，平均每宗土地约55亩，比第一次集中土拍的平均每宗63亩，减小了13%。土地面积的减小，意味着房企在开发前期的投入会更少，对资金要求更低，现金流回正的时间也更短。

另外，5月16日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组发文“优化预售办理条件”：允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按栋办理预售许可证进行销售；在此之前是要求每次预售不少于3万㎡的建筑面积。“5.16”新政后，房企拿地以后可以按栋投入建设资金，然后办理预售、回笼资金，再进行后续开发，形成良性循环。

增加利润空间

增加房地产开发的利润空间，也是热议最多的话题之一，其实这是一个回归市场的必然举措。如本文开头一位网友的评论，“限价不等于要卖，或者能卖这么多”，限价的放松是给企业、市场更多的自主权利，让企业不以压缩品质换取利润空间，也让商品住房市场形成梯度供应，满足不同人群的置业需求。

成都这两年交房就维权的现象普遍发生，业内人士认为，跟限价太严有一定关系，开发企业都是靠融资在维持运转，在坚持品质的前提下无法保证利润空间的话，就必然会牺牲品质。

成都五次土拍都采取的是“限房价、定品质、竞地价”形式，每次在发布土拍公告的时候就把该宗土地清水房限价同时公布。

从最高清水限价来看，已经从第一次的28150元/平米逐次上涨到了34500元/平米，这也是显著提高的。

从理论开发价值（清水房限价-起拍楼面地价）来看，这次也是显著提高的。本次55宗土地，只有47宗公布了清水房限价，新津和青白江没有公布，理论开发价值大于1万元/平米的地块多达45宗，占比约96%。金牛区47亩和63亩的理论开发价值甚至超过两万元一平米，不过这两宗土地都有产业要求，起拍楼面地价比较低。没有产业要求，开发价值最高的是锦江区牛王庙板块10.5亩纯住宅用地，达到了17500元/平米。

开发价值的增大，原因是清水限价的大幅提高，而起拍地价涨幅不大。如下表，可以清楚的看出几次土拍的清水限价变动情况。

当然，限价的高低，是取决于土地本身的价值。以清水限价最高的大源23.5亩为例，这块土地堪称“学区地”，旁边就是成都市教科院附属学校（K12学校，教学质量高）和南华幼儿园；地块距离地铁站四百多米；周边属于高新南区的公园、商业、医院等各种配套都非常齐全且优质；而且周边高密的二手房均价都早已超过4万一平米。前述牛王庙板块10.5亩，限价34000元/平米，周边各项配套也很成熟，地段稀缺且无法复制。

▲清水限价超过3万元/平米的地块

经历过5月16日和5月31日两次政策放松，目前成都楼市又开始逐步活跃起来。

6月13-16日，二手房每天成交超过八百套，显著高于新政前.

新房虽然略少一些，在卖旧换新、三套房等置业需求的推动下，也呈现出明显回暖，部分之前不被看好的个别“高价”新盘也出现了热销的行情。

楼市的回暖能否快速传达到土地市场，2022年成都的第二次集中土拍就会是一个很好的检验，民营房企会不会积极拿地，我们拭目以待。