文/乐居财经 杨宏彬

  拥有中美两个地产上市平台的田明，最近正在对两地的产业进行调整。

  5月31日，朗诗地产(00106.HK)发布公告称，将向Green Investment AlphaLimited出售Landsea Homes(NASDAQ:LSEA) 10.7 %的股份，售价为每股LSEA股份9.3美元，总代价为4500万美元。

  据了解，Landsea Homes是朗诗地产旗下的美股上市公司。去年1月，朗诗分拆Landsea Homes于美国纳斯达克上市，正式登陆美国资本市场。其成为在美上市的第18家建筑商，也是首家登陆纳斯达克的中国建筑商。截止公告日期，朗诗地产持有LandseaHomes72.62 %的股权。而截止2021年12月31日，Landsea Homes的净资产为6.21亿美元。

  根据公告，买方Green Investment Alpha Limited是一家外资公司，主要从事投资，由自然人Bao Xuefeng拥有。

  对于出售Landsea Homes的部分股权，朗诗地产表示，出售后集团对Landsea Homes持股不会降至50%以下，Landsea Homes依然是集团的附属公司。出售所得款项将用于偿还债务以及作为集团的一般运营资金。

  在出售美股的同时，朗诗地产还决定了收购一家内地公司的剩余股权，其认为，全资拥有该公司更有利于运用该公司的盈余资金。

  溢价还是亏损？

  若从股价角度看，出售Landsea Homes的股权，朗诗地产是“小赚”了一笔的。

  截止2022年5月31日收盘，Landsea Homes报价7.4美元/股，而出售价为9.3美元，溢价率约为25.7 %。而若把观察周期拉长，在出售的前五个交易日，Landsea Homes每股均价约为7.28美元，按此计算，溢价率约为27.7 %。

  但若从净资产角度计算，朗诗地产出售之举则是亏损的。截止2021年12月31日，Landsea Homes的净资产为6.21亿美元，10.7%的股权对应的价值则为6644.7万美元，以4500万美元的总价出售，朗诗地产亏了2144.7万美元。

  朗诗地产也在公告中表示，出售事项将让公司于2022年录得税前亏损约2,204万美元，该数值是销售所得款项与销售股份账面净资产之间的差额。

  事实上，Landsea Homes股权的出售价能较目前的股价有所溢价，与公司的经营有着很大关系。

  2020全年，LandseaHomes除税后亏损908.4万美元，而在2021年，公司已成功实现扭亏，并且大幅盈利，录得除税后溢利5273.5万美元。

  此外，Landsea Homes对于朗诗地产来说，也是一个特别重要的存在，它承载了朗诗地产在美国的地产业务。

  根据朗诗地产2021年财报显示，公司全年营收为80.76亿元，其中来自房地产开发与销售的收入为73.2亿元，占比超过90%。而房地产开发与销售业务中，来自美国的收入多达65.11亿元，而中国内地仅有8.09亿元。

  2021年，朗诗集团实现签约销售466.91亿元。在国内百强房企中排到68位左右， 与之相对比，朗诗去年1月分拆于美国纳斯达克上市的Landsea Homes，目前在全美房地产建筑商中已位列前50。这样来看，朗诗在美国的影响力似乎正在超过国内。

  加码朗坤置业

  与出售Landsea Homes公告同时发布的，是朗诗地产收购苏州朗坤置业的消息。

  5月31日晚间，朗诗地产宣布，将分别向江苏华鼎、江苏紫金收购苏州朗坤置业22.5%的股权，代价均为4137.8万元，合计8275.6万元。

  根据公告，朗诗地产在此前已经间接持有苏州朗坤置业55%的股权，在收购完成后，苏州朗坤置业将成为朗诗地产的全资子公司。

  卖方之一江苏华鼎是一家投资公司，成立于2011年，注册资本达1亿元。由张家港保税区盛泰投资有限公司持股92%，A股上市公司江苏国泰（002091.SZ）董事长张子燕持股8%，实际控制人为张健，表决权92%。另一卖方江苏紫金则是江苏国泰的全资子公司，成立于1998年，注册资金高达15.63亿元。

  公告显示，苏州朗坤置业近两年均处于盈利。2020年除税后溢利2.28亿元，2021年除税后2857.18万元。其开发的朗诗滨湖绿郡项目，位于吴江松陵大道与芦荡路交汇处，规划面积163612平方米，建筑面积418664平方米。

  截止2021年末，苏州朗坤置业的净资产为1.83亿元，按此计算，45%股权对应的价值约为8235万元，朗诗地产的出价基本没有溢价。

  这笔转让中还牵扯着江苏华鼎与苏州朗坤置业的一笔债务。截止公告日，江苏华鼎结欠苏州朗坤置业的金额为7841.4万元，根据股权转让协议，后者将向朗诗地产转让债务中的股权收购价部分，由本次收购抵偿。

  虽然变现了部分Landsea Homes的股权，又收购了内地资产，是否表示朗诗会将中心转至内地？

  实则不然，根据财报显示，美国市场对于朗诗业绩的贡献强于内地。此外，今年年初，朗诗地产还通过Landsea Homes收购了名为Hanover Family Builders,LLC地产公司，而并未处理过美国资产。

  相反，在5月初，朗诗地产还曾将南京鑫贝盛投资管理有限公司（下称“南京鑫贝”）的全部股权，以8550万元的价格出售予南京玖富星海置业有限公司。后者由自然人彭超杰与光青分别持有99%与1%。

  据悉，南京鑫贝盛的主要资产位于南京市栖霞区长营村11号楼，包括建筑面积为5728.86平方米的住宅物业。

  此次变现美股，或是朗诗地产偿债的需要，而押注苏州朗坤置业，亦或是对内地的一次尝试。