文/乐居财经 李奕和

  富力有难，至少有三股力量在帮忙。

  自己、李思廉、张力。后两者，是富力的并列大股东。当地产出现流动危机，有两个实力老板的富力，相对是幸福的。

  5月30日，富力地产（02777.HK）公告，间接全资附属公司海南航孝房地产开发有限公司以10.01亿的代价，将海南首府项目出售予力量（秦皇岛）能源有限公司。

  接盘者是力量发展集团有限公司（01277.HK）的全资附属公司。它的控股股东为King Lok Holdings Limited，实控人是张力之子张量，目前持股62.96%；张力为公司董事会主席，持有11.22%权益。

  这是一家从事能源方面的公司。为了富力地产，张力不惜让力量发展全力支持，而不是聊表心意。截至去年期末，它的账上有现金25.43亿元，这次掏出了近40%的资金去买了富力的两幢商办零售物业。

  之前，富力已经连续出手英国资产变现回血，李思廉也清盘和抵押了一些个人资产。

  他们只有一个目的，为富力救急。

  海航遗产“二传手”

  富力地产这次出售的目标物业，是位于海南省海口市大英山新城市中心区B18地块富力首府大厦1号楼及2号楼的部分物业，具体包括总建筑面积2.56万平方米的商业办公物业及总建筑面积6415.97平方米的零售物业，目前仍在建设。

  于2022年3月31日，目标物业未经审核账面值约6.17亿元，其根据仲量联行企业评估及谘询有限公司使用市值法作出的估值为11.45亿元。10.01亿元的交易价要比估值低了1.44亿元。

  事实上，这个项目是四年前富力地产从海航地产手中收购而来。项目作为海口大英山CBD组成部分之一，富力地产曾将该收购认为是其扩大海南土地储备，稳固与提升在海南市场地位的重要举措。

  资料显示，大英山CBD是海航耗资千亿打造的明星项目，是海南省首个经政府批复认定的中央商务区。项目被视作国际旅游岛的心脏地带，总用地面积约8440亩，核心区域用地面积约3000亩，区域内共有16个项目。

  2018年，海航危机显现，其在海口大英山CBD的大量土地也先后开始被摆上货架。富力也就是在期间等来了机会。当年4月，海南富力与海航地产就海口海航首府项目合作事宜订立框架协议，合作价款达57亿元。

  双方合作项目土地包括D16和B18两个地块，位于海口市国兴大道两侧，大英山CBD东侧，海府大道以西，土地使用权面积9.39万平方米，总建筑面积67万平方米。

  框架协议签订的五个月后，2018年9月，海航地产与海南富力签订《股权转让协议》，后者以3496.04万元的转让价，正式将海南航孝房地产的70%股权收归麾下。随后于2019年1月，海航地产再次将海南航孝房地产30%转给海南富力，富力地产由此持有了该公司100%股权。

  易主后的海航首府名称也随之变更为富力首府。据了解，项目规划建设的5栋写字楼包括盈泰财富广场、天盈广场、盈隆广场、富力中心以及柏丽广场。目前除富力中心、盈隆广场仍在售，其余三栋已售罄。

  自救，卖为上策

  目前，富力地产存续的境内债券10只，规模161.65亿元，当中，年内到期的债券有两笔合计51.2亿元；另还有7笔合计规模为100.45亿元的债券将于2013年到期。

  除此以外，富力地产还有存续的美元债9笔，规模合计41.85亿美元，当中2022年内到期两笔合计6.6亿美元。债务高压下，富力地产已寻求包括公司债“16富力04”以及私募债“16富力06”在内的多笔债券进行展期。

  富力地产2021年合约销售总额1202亿元，总营业额764亿元，当中物业发展的营业额减少12%至691.05亿元。年度录得净亏损87.39亿元。于2021年12月31日，该公司尚有总借款1327亿元。

  为偿还公司债务及维持经营，富力地产进入今年以来已多次将海外的资产进行出售。

  3月15日，富力地产以9.77亿港元的价格，将英国伦敦的R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.全部股权出售给远东发展。项目是“伦敦富力城”一部分的Vauxhall Square，规划总建筑面积13.3万平方米。

  一个月后的4月28日，富力地产再次以26.6亿港元的交易价，将英国伦敦的Nine Elms Square（九榆广场）50%股权，卖给了中渝置地董事会主席张松桥。

  该项目由富力地产联合中渝置地在2017年拿下，为混合用途发展项目，包括12栋住宅楼、一座公园及其他设施，如会所、景观花园、餐厅、零售店及商业空间。物业第一期包括3座住宅楼，于2020年已推出预售，目前工程仍在进行。

  在业绩公告中，富力地产称，集团仍保留大量资产价值可观的投资物业及酒店组合，透过战略性出售可获得大量资金以供调动，从而减少负债及支持集团可持续物业发展。

  2022年，富力地产亦透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。而随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小，预期在年内可实现更多资产出售，从而提供额外资金来源。

  大股东“托盘”

  房企普遍面临资金压力，行业收并购放缓。富力地产找来主要股东旗下公司“接盘”，可谓是解决流动危机的一大明智选择。

  公告显示，标的物业的买方为力量能源，是力量发展的间接全资附属公司。其主要从事煤炭及产品、金属及金属矿、机械设备及五金产品批发及零售，煤炭进口、仓储以及租赁及管理其自有物业。

  目前，富力地产执行董事、联席董事长兼行政总裁及主要股东张力，持有力量发展约11.22%权益；张力之子张量持有该公司62.96%权益。

  据2021年报，力量发展实现营收55.81亿元，同比增长88.45%；归母净利润24.69亿元，同比增长202.97%。截止期末，账上现金25.43亿元，同比增长172.03%。

  市场艰难，房企普遍面临资金压力，行业收并购有所放缓。业内人士表示，主要股东旗下公司出手收购，可以让富力地产更好地利用资产进行变现，从而更快走出流动性危机。此次出售，富力地产将录得收益1.31亿元。

  企业身处危机时刻，实控人和大股东不能完全幸免，其通过变卖自身资产力所能及让公司重回正轨时有发生。如恒大许家印此前就多次卖掉私人飞机和豪宅，以套现还债。

  自去年深陷流动危机以来，富力的大股东们多次出手表态支持公司的正常经营和发展。去年9月，李思廉及张力将富力物业百亿元卖身给碧桂园服务，将80亿港元资金用于支持富力。

  李思廉也多次变卖和质押其个人投资。2021年10月，李思廉出清了在线宽频大股东永升（亚洲）16%的持股；同月，还退出了对纵横文学的投资。12月，李思廉将所持有的太合音乐集团29.5807万元股权登记出质。这也是李思廉仅剩不多的个人投资。