文/乐居财经 魏薇

在流动性压力面前，不少房企试图通过以新换旧来降低债务违约风险，以时间换取空间。

不过，能让债权人同意并成功展期的，并不算多。这与房企提出的展期方案、追加质押增信措施等大有关联。

5月30日，金科股份发布公告称，已与债权人协商一致，“20金科03”债券成功展期。兑付时间调整为自2022年5月28日起的12个月内，定期兑付本金，直至第1年末累计付清本期债券全部本金12.5亿元。

此方案较最初提出的展期15个月缩短了3个月时间。

在增信方面，金科股份将新增天津天湖南苑及天湖广场项目70%的股权、长沙金科集美天辰项目30%的股权及前述股权对应的全部收益作为质押增信。

据悉，“20金科03”由金科股份发行，发行规模为12.5亿元，票面利率为5%，起息日为2020年5月28 日，债券年限4年。在回售日前5天，金科对该笔债券进行展期。

展期的谈判是一场发债方与债权人之间的博弈，并不是所有的展期方案都能获得债权人的通过，因此而造成实质性违约的房企不在少数，如花样年、当代置业等。为保证展期顺利进行，甚至有房企老板亲自上阵提供担保，展现诚意。

金科不逃废债

金科股份表示，当前只是面临阶段性的流动性压力，展期是为了寻求债务与生产经营之间的平衡，确保公司生产经营的平稳推进，确保债权人、投资者、业主及员工利益不受损。

未来一段时间，金科将把“保交付”作为第一要务，主动担当，“不躺平”。随着融资性现金流流出缺口逐步缩小，金科将把更多的资金运用在项目，确保金科产品力兑现不打折、项目交付不打折、业主利益不受损、金科品牌不受损。

为了解决流动性压力，金科正在从多个渠道进行努力。除了与AMC、合作方、欠款单位进行紧密沟通，推动资产盘活方案外，金科股份还积极引进国资战略投资者。

此前有市场消息称，重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施，其中包括牵头重庆国企与金科股份就入股事宜进行谈判。

另一方面，金科紧抓市场逐渐回暖的契机，推进销售的进行。5月以来，签约、回款均明显上扬。据金科方面初步统计，截止5月24日，认购金额环比4月同期增幅48%，签约销售金额环比4月同期增幅超50%。

在保证资金流动性的同时，金科将降负债作为重点工作之一。2021年以来，金科累计完成了公开市场债券兑付12笔，兑付金额超137.64亿元。2021年大幅压降有息负债规模，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元，2022年一季度继续压降有息负债规模至约726亿元。

债务展期的“成功决”

对房企来说，债务展期方案主要包括延期支付利息、延期支付本金、增加担保措施等，展期期限多为6个月至2年。展期支付安排上，部分房企选择在展期期末一次性兑付本金或利息，也有房企选择在展期期间分次偿付本息。

利率方面，多数仍按债券原票面利率计息，利随本清。有部分房企为展期债券增信，如由公司股东或实控人提供担保，将项目公司的股权进行质押，如金科、融创、龙光、富力、奥园等。

去年下半年以来，包括阳光城、融创、富力、恒大等在内的多家房企展期成功。

其中，阳光城林腾蛟和融创孙宏斌两位老板亲自上阵，为展期债券提供个人担保。去年11月，林腾蛟为阳光城的美元债展期提供个人全额担保。今年4月，孙宏斌为“20融创01”提供不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括债券本金、利息、罚息、违约金及中信建投证券股份有限公司为实现债权而发生的所有其他费用。

另外，在3笔ABS展期谈判过程中，奥园增加了项目担保。

不过，也有房企在寻求展期的过程中尽显“硬气”：要么打折兑付，要么展期。2021年12月15日，富力对一笔将于2022年1月13日到期、本金总额为7.25亿美元的美元债提起要约回购。为此，富力提供了三个方案：以票面价格的83折回购债权人持有的全部票据；以票面价格回购债权人持有的50%票据，另外50%展期半年；展期6个月。

但无论是选择前两者中的任何一个方案，票据持有人都被视为同意把票据的到期日延长至2022年7月13日。今年1月5日，以83折兑付7.25亿美元债的方案获得了债权人71.69%的投票率支持。