文/乐居财经 邓鑫妮

  “物企上市格局已定”、“规模是大事，但不是头等大事”、“估值回归物企本身”……潮水正在退去，物管圈的大佬们早已深谙其道。

  按下葫芦浮起瓢，过去的几个月，物管股遇到的困难层出不穷，勉力支撑也挡不住倾斜而下的股价。其中有地产传导过来的情绪，当然也不乏资本对物管行业的认知不断加深，基于其自身价值给出估价。

  5月26日，碧桂园服务总裁李长江和绿城服务董事会主席杨掌法一同出席了2022中国房地产及物业上市公司研究成果发布会。

  作为物管圈头部公司的掌舵人，他们深知行业面临的瓶颈。阴晴不定的市场信号下，李长江和杨掌法在资本红利、收并购、物业价值等多方面有着相似的感概。

  资本红利仍在

  “资本红利已经结束？”针对这一问题，李长江和杨掌法同时给出了否定的回答。

  “过去的两年资本市场对物企的评价很多来自于对房产的判断，我觉得未来我们包括资本市场对物企价值的评估、以及股价的定位，会逐步回到物业本身的价值。”对于物业企业红利期的变化，李长江如此表示。

  物企上市，满打满算不过8个年头，虽然成立的时间往往紧随房企成立之后，但资本化运作的经验明显弱于房企。

  而且物管股的崛起，很大程度上得益于房企分拆的推波助澜。也正因如此，物企的估值很长一段时间都被绑在房企这一条线上，二者联系紧密，一荣俱荣，一损俱损。

  所以当房企发生危机，资本投注到物企身上的信任也随之出现裂缝。准确来说，投资者不是对物企丧失了信心，而是对物企继续获得房企的项目、业务等从而带来的经济收益产生了怀疑。

  中物研协总经理杨熙指出：“整体上（物管股）市场回归理性，过往三年的上市热度在逐渐减退。中国物业市场与房地产市场唇齿相依，对房地产市场的担忧也传导到物业市场。”

  不过，如李长江所言，资本正在将注意力放到物企自身的价值，对此杨掌法也提出自己的看法，他认为，“这是回归本原，资本市场对物业行业的认知也在逐步的清晰，这个行业应该来说已经进入了一个新的阶段。”

  资本的认识阶段，不可避免的为物企市值带来阵痛期。截至目前，共有58家物企成功上市，其中有47家物企年初至今股价下滑，下跌最多的是领悦服务集团，跌幅达82.99%。

  像碧桂园服务一样的重量级选手，也没能承受住这一轮的“降温洗礼”。截至5月27日收盘，碧桂园服务报价27.6港元/股，总市值797.67亿元，今年以来下跌超40%，市值蒸发近500亿元。

  与年初相比，绿城服务股价相对稳定，期内上涨6.39%，报价7.66港元/股，总市值213.36亿元。

  大规模收并购落幕

  对于收并购的态度，李长江和杨掌法也同样有默契：大规模的收并购已经过去。

  李长江再次强调：“碧桂园服务大规模的收并购已经结束，由过去的规模要向质量型转变，这就是我们内部做的根本性的改变。”

  杨掌法也表示：“从资本市场角度，绿城并不赞同通过收并购去扩大规模，我们要利用自身的市场能力去找到我们需要的目标客户。”

  收并购退潮的信号，从去年底开始释放，多位物企当家人表示要减少收并购，还有保利物业、新希望服务等纷纷下调用于收并购的募集资金。

  整体来说，2021年仍是物企并购井喷的一年。杨熙指出 ：“2021年是整个上市物企资本市场上并购的一个大年份，2021年总计有53起大型的并购，尤其是碧桂园在整体并购上花费了200多亿的资金，2021年整年的物企上市并购的金额达到了355亿。”

  碧桂园服务外拓能力有目共睹，2021年和2022年初吞并了不少物企，嘉宝服务、富力物业、中梁百悦智佳等物企都已收到麾下。

  这些收并购动作进一步拉高碧桂园服务的规模和营收，2021年，碧桂园服务营收288.43亿元，在管面积约7.66亿方，合约面积达到16亿方。据李长江介绍，碧桂园服务在住宅方面的规模布局基本完成，不过在商业写字楼等方面还有补强空间。

  与碧桂园服务此前大举收并购不同的是，“外不靠收并购，内不靠关联方”是绿城服务奉行已久的原则。杨掌法表示，规模扩张的同时，我们服务品质的提升，生活服务的能力等，这些都是同等重要的。

  2021年，绿城服务仅完成小型低权益收购，而且在与优质合作方成立联合营公司、参与市场招投标方面的成绩显著。据乐居财经不完全统计，绿城服务2021年内新增投资企业27家，其中以合资成立或入股的公司共有19家。

  2021年，绿城服务实现营收125.75亿元，同期，在管面积达3.04亿平方米，储备面积达3.48亿平方米。

  “物企如果没有规模，这毫无疑问是什么也做不了的。”李长江的态度很明确，物企的规模是大事，但并不是最重要的事，“作为物企来讲，我们可能不仅仅是住宅商写的（物业管理）能力构建，还包括增值服务，增值服务是上市物企决战的主战场。”