2022年4月28日-5月4日，京基水贝城市广场二期迎来了交付，1180户业主经过身份确认、费用缴纳、资料签约，接过了新家的钥匙和入伙文件。

  京基水贝城市广场原为水贝村城市更新项目，项目占地面积约4.4万㎡，总建面约56万㎡，是一个涵盖住宅、公寓、商业、写字楼为一体的综合体。

  2012年，京基拿下了深圳五大旧改项目，其中包含水贝村城市更新项目，之后京基执笔罗湖水贝城市更新项目，重塑了罗湖该作品。

  京基集团成立于1994年，总部位于深圳，代表作“京基100”大厦成为了深圳城市地标性建筑，楼高441.8米，共100层，当时建成是深圳第一高楼，后来被平安金融国际中心所取代。京基100大厦为深圳创造一个全球性的金融标志，同时也是京基深圳城市更新的典范之作。

  一直以来，京基集团在深圳的新项目多以储备的旧改项目为基石进行改造。

  京基集团的资产版图横跨地产、科技、金融、现代农业等各个领域，坐拥多家上市平台，手握十多个深圳旧改资源。

  多元化布局，深耕本土

  经过28年的发展，京基已成为集地产开发、科技智能、金融投资、商业运营、文化教育、现代农业六大核心业务板块并存的大型多元化综合性公司。

  目前京基形成了“房地产主业突出，农业、商业、金融、科技、文化等相关产业并进发展”的产业布局。

  其中，房地产开发经营作为集团的核心主导产业，所开发项目涵盖住宅、写字楼、酒店等多种类型，京基集团深耕粤港澳大湾区本土。

  近4年的时间里，京基在深圳入市销售的项目分别有京基御景珑庭、京基水贝洪湖苑、京基智农山海御园、京基水贝城市广场等，每一年都会有新盘推出。

  据克而瑞数据显示，2021年京基集团在深圳都市圈的流量销售金额达到了92.54亿元，在各房企中排名第22位，权益销售金额也达到了90.85亿元，排名第18位。

  2020年京基集团在深圳的流量销售金额为76.21亿元，权益销售金额为66.91亿元。

  虽然2021年随着地产行业增速下降，房企结构分化加剧，各房企在深圳大区城市的销售都不太乐观，但京基集团的销售金额却有所上升。

  一直以来，京基集团都维持着颇为保守的“无贷款运营”模式，并不急于扩张，也对融资和合作发展持保留态度。

  然而就算是深圳房企中的佼佼者，京基集团一直未上市，扩张速度相对较慢，持续保持中型房企的规模，但京基也在资本市场中颇为活跃。

  除了地产开发，京基集团在商业运营方面拥有京基百纳商业管理有限公司和京基物业管理有限公司；在科技智能方面，拥有酷派集团有限公司，曾经的国产手机巨头，创立于1993年，是有着20多年手机生产研发经验的企业；在金融投资方面，集团拥有京基资本管理有限公司和京基金融国际控股有限公司。

  作为京基六大核心业务板块之一，由京基集团控股的京基智农时代股份有限公司非常引人注目，这是一家拥有现代农业、房地产等多元业务的现代化农牧企业。

  该公司已有43年历史，前身为深圳市养鸡公司，1994年11月，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为中国首家农牧上市企业，此后京基通过股权收购拿下。

  京基智农以供港、供深食品标准为基础，在广东省及周边建设多个集饲料生产、育种、养殖、屠宰加工及物流于一体的生猪产业链项目，打造以粤港澳大湾区为核心辐射广东全省的畜禽产品链条，截至2021年8月，京基智农连签12大生猪产业链项目。

  手握深圳多处旧改，部分却进展缓慢

  京基除了产业布局多元化以外，在深圳也拥有庞大的旧改项目。

  根据生菜投资数据统计，截至2021年7月份，京基在深圳已获批计划公告的城市更新项目共有18个、拆除土地面积共62.7公顷。

  从深圳的东部到西部，京基均有旧改项目。因此在深圳每年的公开的土地招拍挂市场上，基本上是没有京基的参与痕迹。

  尤其是在罗湖区，京基集团就拥有蔡屋围、布心村、水围村、罗芳村、水贝村等旧改项目，拆除用地面积在50万平方米以上，这其中以罗湖核心地段的蔡屋围旧改最受关注。

  蔡屋围旧改中深南东路以北，周边商业和写字楼较为成熟，有地王大厦、京基100、KKmall等配套。蔡屋围旧改历程较为艰难，十几年的时间过去了，此前仅签约都耗费了超一年的时间。

  2004年，京基集团与蔡屋围集团公司签署相关协议，将改造片区土地，2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入深圳市年度更新计划，更新方向拟为商业、文化、居住等功能。

  2017年4月，蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）公示，但是直到2019年11月，蔡屋围村旧改才开始传出进入拆迁阶段的消息。

  2021年6月21日 ，蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目A地块，实施主体终于确认为京基。

  2年时间里，乐居君都曾实地踩盘过该旧改项目，但当时还未有大型施工动静。片区不少居民疲倦于旧改将近7-10年的等待时间，就有业主曾表示过：“手上有套回迁房，之前的业主有卖出过，但等待时间太长了，第二位业主又想转手了。”

  如今，蔡屋围旧改周边也只有京基100大厦和京基百纳KKMALL伫立着。

  除了进展缓慢的蔡屋围城市更新项目，京基操盘进展相对迅速的即布心村水围村项目。

  2021年11月3日，深圳市2021年第四季度新开工项目集中启动活动举行，罗湖区纳入本次集中新开工的项目共14个，总投资约211.4亿元，其中重点项目就有布心村水围村城市更新单元二期。

  2020年10月15日，罗湖布心村旧改项目一期正式动工。 罗湖布心村旧改共分为2宗地块：布心村地块、水围村地块。 

  布心村水围村旧改拟更新为住宅、公寓、商业、办公等业态。该旧改规划为超高楼层建筑，其中布心村地块由8栋62-75F超高层住宅、1栋62F商务公寓、3栋58-71F写字楼、2栋53F保障房组成。

  水围村地块由5栋77F超高层住宅、2栋62-66F写字楼组成。

  布心村旧改从签约到动工花费了两年半左右的时间。罗湖区政府已于2021年12月24日审批通过东湖街道布心村水围村城市更新单元二期02-01地块城市更新单元项目。

  最新2022年4月份，罗湖区东晓街道布心村水围村城市更新单元（一期1-05地块）工程规划许可已出炉。

  去年两新盘入市，当日去化并不理想

  然而京基的项目入市动态却不像旧改一样缓慢，2021年京基在深圳有2个新盘入市销售。

  2021年7月，宝安京基智农山海御园四期开盘，均价6.95万/㎡，住宅户型建面约94.7-174.6㎡，共13个户型，精装交付，共推出1457套住宅，认筹人数919批，开盘当日去化未售罄，去化程度并不理想，但后续网签成交一直在持续中。

  2021年11月，罗湖京基水贝城市广场开盘，均价8.68万/㎡，441套住宅，认筹人数86批，开盘当日去化同样未售罄。

  项目分为三期开发，一期京基水贝洪湖苑已于2020年售罄，备案均价约9.8万/㎡；二期京基水贝时代广场是70年产权的公寓产品；三期京基水贝城市广场于2021年获批预售，均价约8.68万/㎡，推出441套89-205㎡住宅。

  据克而瑞最新数据显示，2022年1-4京基集团在深圳的流量销售金额约19.69亿元，房企排名中位于第11位，权益销售金额也达到了19.69亿元，排名第9位，相较于上期都有所上升。

  京基集团拥有庞大的旧改项目，经过了多年的不断增值，部分已成为优质的土储项目，但旧改的复杂性也让企业难以快速推进，投入大、周期长、开发难度高，再加上拆迁中涉及到利益问题协调难度大，接下来，走保守融资道路的京基会如何啃下部分旧改“硬骨头”？