【编者按】地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。点击进入专题>> 

  文/乐居财经 张林霞

  2022北京第二轮集中供地延期了。而在去年的同一时期，北京土拍首秀，中冶置业现身，85.3亿元成功竞得两宗住宅用地。

  不过，两宗地的竞得人并非中冶置业独资，而是“中冶置业和宁波雨航企业管理合伙企业(有限合伙)联合体”。并且，业内人士普遍认为，中航信托是助攻中冶置业斩获两宗宝地背后的真正“金主”。

  中冶置业跟信托公司一直交往密切。早在2017年，中冶置业与建信信托设立合伙企业，总热缴出资额为150亿元，资金将用于中冶置业投资开发包括但不限于位于天津、广州和珠海的房地产项目。2020年3月，中冶置业收购五矿信托持有的中冶名恒50%股权获中国中冶董事会通过。收购完成后，中冶名恒由中冶置业100%持股。

  但是，监管层一直在发文警惕信托资金进入房地产领域。据规定，信托公司应严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。

  中冶置业敢于频频高价拿地，更是与其作为央企，有着很多房企无法企及的优势，如融资成本低、品牌力量强大有关。并且，中冶置业集团是新中国五矿、中冶集团独资的大型国有房地产开发企业，也是中冶集团房地产业务的核心企业。

  地产营收四连降

  在中冶集团中，工程承包、房地产开发、装备制造和资源开发是其“四梁八柱”综合业务体系中的“四梁”，对其发展具有决定性作用。从业务规模来看，房地产开发板块仅次于工程承包。但该板块业绩表现却不理想。

  据2021年年报显示，中国中冶房地产开发投资金额为152.6亿元，同比下降34%；施工面积924.8万平方米，同比下降11%；其中新开工面积79.6万平方米，同比下降60%；竣工面积240.4万平方米，同比降低13%；签约销售面积68.4万平方米，签约销售额163.3亿元。

  但是2021年，中冶置业品牌价值攀升34%，达到268亿元，进一步巩固了城市开发运营商领先地位。

  据中国中冶年报数据显示，2017年，其房地产开发营收创下近年来的高峰，达249.15亿元，此后逐年下滑，到2019年营收为199.62亿元，虽然2020年和2021年营收有所上升，但始终未达到2017年的营收规模。2021年营收为214.16亿元，同比下降11.19%，在总营收中占比跌至4.21%。

  “地王”开发难

  中冶置业尽管规模下滑，盈利能力下降，但是在土拍市场中，却有很强的存在感。2010年至2012年，中冶置业相继拿下南京下关区滨江1号、3号和2号地块，三幅地块连成整体，总价达256.54亿元，成为全国总价地王。

  对于中冶置业来说，土拍容易，但后期开发却比较困难，因2号地块被质疑内定，后被国土资源部调查，2013年南京国土局终止了2号地块的出让。

  此外，2012年12月，中冶网发布的《中冶置业集团谋求内涵式科学发展之路》一文中提及，截至当时，中冶置业的应收账款总额已约65亿元，绝大部分来自基础设施和保障房。这使得巨额的开发资金对于中冶置业来说也是问题。

  中冶置业在成为国内保障房建设的同时，也遭遇到毛利率低、资金回笼慢的问题，因而，中冶置业在2012年初退出保障房和基础设施建设领域。

  到了2014年，中冶置业先后将1号地块股权转手给上海证大、深业集团、龙湖、恒大。自己仅留下3号地块做开发。此后，中冶置业开始了在全国布局地产项目，2014年，其在天津以49.49亿元总价拿下“新八大里”首宗亮相地块，成为天津年内总价单价双料“地王”。

  2016年3月，中冶置业武汉公司以22亿元的总价，拿下武汉青山滨江商务区P（2016）009号纯住宅用地，成交楼面价9310.7元/平方米，溢价率130.8%，成青山区新地王。同年8月，中冶置业以36.79亿元拿下广州长岭居地块，溢价率240.9%，楼面价约27273元/平方米，成为广州萝岗区单价地王。

  2017年6月，中冶置业以总价50.12亿元拿下珠海横琴一住宅用地，为横琴史上出让起始楼面价最贵的地块。2017年10月，其又在南京亿14.2亿元拿下老城秦淮区的G59地块，楼面地价32544元/平方米，这也刷新了当年南京成交楼面地价的记录。

  2018年中冶置业通过公开市场招拍挂成功获取地块 6 宗，占地面积 57.28 万平方米，计容建筑面积 96.78 万平方米。

  2019年中冶置业通过公开市场招拍挂成功获取地块 4 宗，占地面积 37.26 万平方米，计容建筑面积 74.99 万平方米。

  2020年中冶置业通过公开市场招拍挂成功获取地块 6 宗，占地面积 10.81 万平方米，计容建筑面积 20.57 万平方米。

  2021年共获取11个商品房项目，占地面积82.93万平方米，计容建筑面积155.98万平方米。

  “限价”政策压制下，高价地变现举步维艰。一方面，这些地块资金沉淀的成本不断累加，另一方面这种慢周转方式也不利于企业的规模发展。

  深耕热门区域

  据企查查，中冶置业集团有限公司对外投资74家，其中河北30家，北京15家，广州10家，其余分布在内蒙古、天津、山东、浙江、辽宁、陕西、海南。中冶置业对外投资企业以河北为主，采取区域深耕政策。

  从行业分布来看，房地产类62家，租赁和商务服务业10家，水利、环境和公共设施管理业5家，文化、体育和娱乐业3家，其余为建筑业，批发和零售业，金融业，农、林、牧、渔业，制造业，住宿和餐饮业。

  从投资比例来看，中冶置业全资持有的企业33家，持股50%及以上的企业51家，持股25%以上的企业69家，持股25%以下的企业4家。

   2012年以来，中冶置业不断推进“3+6”区域布局战略和“3+1”区域深耕战略，以“京津冀、长三角、珠三角”为中心，布局北京、天津、南京、杭州、广州、深圳、珠海等重点城市，同时兼顾青岛、西安、烟台等二线重点城市，在已进入城市或区域进行深耕，形成京津冀、长三角、粤港澳大湾区三足鼎立、各重点城市竞相发展的态势。