文/乐居财经 李奕和

  去年以来，美元债违约成为引爆房企风险的“雷”，不少房企在危机面前纷纷“躺平”，但也有房企在紧急关头选择行动，展开“自救”。当中，对债务进行要约交换，延长债务期限成为房企积极作为的重要方式之一。

  5月23日，大唐集团控股（2117. HK）公告，就旗下即将于6月到期的3亿美元债寻求要约交换。

  该美元债由大唐集团于2021年6月7日发行，发行本金总额3亿美元，按年利率12.50%计息，并于2021年12月7日及2022年6月6日支付。目前，现有票据的未偿付本金额为3亿美元。

  根据公告，大唐集团就现有票据未偿付本金额的至少2.7亿美元或90%（最低接纳金额）开始要约交换。其将同比例置换成展期后的新票据，并支付2022年6月到期债券的应付利息。

  交换要约已于2022年5月23日开始并将于2022年5月30日下午四时正（伦敦时间）截止。新票据按年利率12.50%计息，将于2023年5月31日到期。

  大唐集团称，交换要约一经实行，将改善其整体财务状况、延长其债务的到期日、强化其资产负债表及提升其现金流管理。

  疫情影响，楼市下行，房企主动债务管理，通过要约交换，用新票据置换旧票据以延长债务期限，不失为解决阶段流动性紧张的有效方法。据行业数据，2021年全年共15家房企的20只地产美元债进行要约交换。

  要约交换已获多数投资人支持

  此前，受房企融资“三道红线”，银行贷款“两道红线”等金融政策影响，房地产开发银行放贷减少，购房者银行按揭贷款减少，叠加预售所得款项使用受到限制，房企流动性陷入紧张，债务违约成为行业常态。

  相关机构披露的报告显示，截至2021年末，共有14家房企的26只美元债发生实质性违约，违约金额合计86.5亿美元，其中2021年违约债券金额合计逾60亿美元。

  这些房企批量债务违约背后，是行业近年高速发展所积累的高企债务压力。公开数据显示，2018、2019年开始房企偿债规模成倍增长，2021年到期债务规模达1.24万亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关，房企偿债压力继续攀升。

  进入2022年，房地产企业一季度境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比虽下降32.5%。但该机构表示，到期债务同比规模减少，但由于发债规模的大幅收缩，房企的偿债压力并未实质性减少。

  同时，受到房企信用风险的影响，债权人对房企还款信心不足，导致现阶段债务展期难度提升，部分存在集中到期债务的房企仍保持一定的违约风险。

  作为地产行业的一员，行业风险的蔓延无疑也对大唐集团造成一定影响。

  对于此次3亿美元债进行交换要约，该公司称，自2022年初以来，中国物业行业继续波动，针对房地产开发的银行贷款减少，再加上个别负面信贷事件，加剧了市场对中国物业开发商运营的担忧。中国物业开发商的预售整体减少。

  “于不利的市况下，本公司努力产生足够现金流以履行财务承诺，就此，本公司现正进行交换要约。”

  大唐集团表示，除该笔美元债外，境外再无其余存续债务，希望通过此次的债务管理，全力抓销售、保交付与稳经营，提升现金流，同时也对行业市场的逐步回暖与进入良性发展循环充满信心。

  据了解，大唐方面目前已积极开展与债券持有人的沟通，并已获得绝大部分投资人支持意向。

  前4月销售83亿，负债结构有所改善

  作为2020年才在港交所上市的新晋房企，大唐集团各项业绩仍处于较好的增长阶段。

  过去一年，大唐集团实现销售额505.8亿元，完成全年目标的101.2%。在行业百强房企增长停滞，甚至负增长，平均目标完成率不足90%的行业语境下，这样的成绩并不容易。

  年报数据也显示，由于物业销售、商业物业投资及酒店运营所得收入增加，2021年，该公司实现营业收入112.5亿元，较去年同期增长6.3%，毛利率约24.0%；净利润10.3亿元，较去年同期增加8%，其中公司拥有人应占净利润7.26亿元。

  值得一提的是，房企偿债压力普遍增大，风险仍在加剧，大唐集团的债务结构似乎有所改善。

  数据显示，大唐集团过去一年的净负债率53.0%，同比2020年下降7.6个百分点；剔除预收账款的资产负债率76.1%，同比2020年下降1.6个百分点；此外，该公司现金短债比1.13倍，短期偿债也足够安全。

  据了解，截至2021年12月31日，大唐集团流动负债425.1亿元，当中，一年以内到期银行及其他借款38.3亿元。期内，该公司拥有现金及银行存款结余55.1亿元，其中受限制现金结余12.0亿元。

  较好的现金流让大唐集团在过去一年的业务范围仍在扩张。其遵循3+X地域布局，继续深耕海西、北部湾两大城市群，全年新增24宗土地项目，总建筑面积608万平方米，新进入广州、南京、南昌3个重点城市，进一步完善长三角和其他重要都市圈的区域布局。

  截止2021年12月31日，该集团在6大城市群区共拥有146个处于不同开发阶段的地产项目，土储总建筑面积2371万平方米。

  最新数据披露，2022年1-4月，大唐集团实现累计合约销售金额82.9亿元；累计销售面积约83.11万平方米；平均销售价格每平方米9970元。4月单月，其实现合约销售金额18.5亿元；销售面积约19.09万平方米。