文/乐居财经 李奕和

  连续两次被推上风口浪尖，雅戈尔都因为无条件“送房”。

  去年7月，奥运冠军杨倩斩获中国代表团在东京奥运会的首枚金牌，雅戈尔单方面宣布赠送宁波江上花园的一套房子。与当时区区数百万的住房相比，这一次，雅戈尔更为豪气，直接将价值超10亿的一所医院送了出去。

  5月18日，雅戈尔（600177. SH）公告，为进一步聚焦时尚产业建设，增强企业核心竞争力，公司拟退出健康产业，向宁波市人民政府捐赠普济医院及相关资产。

  普济医院及相关资产的账面价值10.74亿元，尚须支付的合同金额2.86亿元，预估价值13.6亿元。此次捐赠，预计对雅戈尔2022年度净利润产生10.2亿元的影响。

  要知道，2021年，雅戈尔全年的净利润也才51.27亿元。仅此一笔，雅戈尔将过去一年净利润的近20%捐了出去。

  短短两页公告，雅戈尔用了大量笔墨来对捐赠的原因进行诉说。但投资者并不买账。消息一出，他们带着汹涌的群情，成功将雅戈尔推上了资本市场的热搜。有投资者议论：“捐是合理的操作，可李老（李如成）还是不够大气，如果够大气应该让大股东自己单独捐。”

  就捐赠一事，上交所于5月18日向雅戈尔发出监管工作函，就公司对外捐赠事项提出监管要求，涉及对象包括上市公司及其董事、监事、高级管理人员等。

  雅戈尔地产成色

  普济医院及相关资产所在地块，由雅戈尔于2018年5月以7509.64万元的总价格拿下，地块为宁波市海曙区集士港镇CX06-05-02g地块，用途为医疗卫生用地，拟筹建三级甲等标准的大型综合医院。

  当时，雅戈尔曾以此为依托发展健康产业，推动实现地产板块的转型探索。普济医院早在2018年10月正式动工，已于近日完成验收。

  作为创建于1979年的老牌服装企业，雅戈尔经过数十年的发展，旗下已形成时尚、房地产、投资、国贸四大产业布局。在这些年的发展中，地产副业与服装主业此消彼长，两者孰轻孰重，也一直成为外界谈论雅戈尔最多的话题。

  雅戈尔置业控股有限公司作为旗下操盘地产的平台，最早成立于1992年，雅戈尔也因此在那个房地产如雨后春笋出现的年代，正式踏足地产。2000年，雅戈尔置业以东湖花园项目一炮打响，此后从发家之地宁波起步，开始进入杭州、上海、苏州等江浙一带市场，并进入兰州、云南西双版纳等地。

  以服装为主业，雅戈尔的地产业务虽不温不火，但作为区域房企在多年的发展中也保有一定的规模。2021年，该公司实现销售金额89.23亿元，销售面积42.44万平方米，实现结转收入金额65.66亿元，结转面积24.89万平方米。

  这样的销售业绩，在克而瑞去年销售榜TOP200中（全口径销售），可以排到173名左右，比许多专注地产主业的小房企排名都要靠前。

  根据2021年报，雅戈尔去年完成营业收入136.07亿元，同比增长18.57%；实现归属于上市公司股东净利润51.27亿元，同比下降29.15%。当中，雅戈尔地产业务完成营业收入66.65亿元，同比增长31.44%；实现归属于上市公司股东净利润22.89亿元，同比增长38.17%。

  按行业分类，地产开发营业收入占其总营收的48.25%，超过主业品牌服装的43.64%。此外，其他业务在总营收的占比8.11%。

  报告期内，雅戈尔新增投资人造草坪龙头企业青禾户外等优质标的，优化投资性现金流。期末在建项目13个，在建面积144.37万平方米（按权益比例折算，以下同）；土地储备4个，土地面积25.85万平方米，拟开发计容建筑面积66.88万平方米，分布在上海、宁波、云南等地。

  在地产业务，雅戈尔置业年内计划新开工项目2个，新开工面积29.45万平方米；竣工项目6个，竣工面积79.70万平方米；新推、加推宁波江上云境、上海临港星空雅境等项目，新增可售面积32.12万平方米。

  据了解，目前，雅戈尔置业对外投资企业包括宁波雅戈尔健康产业投资、上海雅戈尔置业、宁波雅戈尔新城置业、云南雅戈尔置业、兰州雅戈尔置业、苏州雅戈尔置业有限公司等，合计59家。间接持股企业94家。

  官网信息显示，雅戈尔置业如今注册资本32亿元，总资产近200亿元，净资产约50亿元，已形成以房产开发为核心，酒店管理、旅游开发、健康医疗等相关产业的成熟产业链布局。

  “摇摆”的战略

  对这次捐赠，雅戈尔或已预知难以让投资者信服，故在公告中长篇叙述了诸多理由。

  其称，近年，国内外经济形势不确定性加大，国家医疗体制改革纵深推进，且公司缺乏相关行业的运营团队和经验，若继续投入普济医院及相关资产，投入产出可能出现较大程度的失衡，不利于公司聚焦资金和精力发展主业。

  因此，雅戈尔决定在资源、资金、团队和管理上进一步聚焦主业，调整现有产业结构，拟将普济医院及相关资产捐赠给宁波市人民政府。具体捐赠方案，提请股东大会授权公司经营管理层与宁波市人民政府商定落实。

  雅戈尔决意要退出健康产业的表述，在年报中也多有体现。在2021年报中，该公司也称，要“优化产业布局，逐步退出健康产业”。

  只不过，作为推动旗下地产转型的一部分，雅戈尔对健康产业的探索也仅有数年。2015年，随着国内老龄化人口的快速增长，国家对养老产业政策支持力度的加大，国内大型房企先后试水在养老地产。雅戈尔也看准机会，积极探索养老地产的开发及盈利模式。

  当年3月，雅戈尔以自有资金成立雅戈尔健康产业基金，正式进军“大健康”领域。该基金负责围绕医疗健康产业寻找投资项目等，首期规模为10亿元，首期认缴出资总额5亿元。

  此后，以打造“医疗健康产业+养老地产”的模式为推进，雅戈尔在该领域多有动作。

  标志之一便是雅戈尔在2018年5月，以7509.64万元拿下上述普济医院地块。据了解，根据当时规划，除了建起一座三甲标准医院，雅戈尔还将于医院毗领的地块筹建起一座规划占地15万平方米、拥有1200套房间的养老中心。

  不仅如此，为推进地产业务向养生、养老、健康小镇等新兴关联产业的转型探索，去年2月1日，雅戈尔还以注册资本3.6亿元成立宁波雅戈尔健康养老管理有限公司，主营养老服务、护理机构服务、健康咨询服务业务。

  一个月后的3月2日，该公司随即以 3.24亿元总价拿下海曙区集士港镇CX06-05-02a/02e地块。地块用途为其他商服用地（养老机构用地）。巧合的是，该地块也与上述的普济医院地块正好相邻。

  一边厢，雅戈尔还在医养领域继续拿地，另一边厢却说要退出健康产业，如此之举，确实让人费解。不过，一个事实是，在多年的发展中，雅戈尔在地产业务进退取舍间的矛盾，此前亦多有体现。

  2004年，雅戈尔首次在宁波以外的市场拿下首宗地块，随后在杭州、宁波、上海等江浙一带激进拿地，连续创下多个“地王”。但随着当时新一轮调控的开启，雅戈尔受到了拖累。其“杭州地王”项目也在2013年退地，导致4.84亿元定金打了水漂。雅戈尔的地产业务也随之变得低调。直到近两年才又开始在土拍市场活跃。

  去年10月，雅戈尔斥资17.56亿元拿下上海临港一宗普通住宅用地，继2010年上海普陀长风地块后，再次现身上海土拍。11月，在宁波第二批集中供地中，其再以19.42亿元拿下1宗住宅用地。

  对地产业务的未来，雅戈尔方面曾多次对媒体表示，房地产业务是一个周期性业务，对雅戈尔营收的影响不具备可持续性。其认为在地产行业只要有赚钱的机会，就去做。这似乎跟李如成“什么主业不主业的，赚钱就是我的主业”的言论不谋而合。

  值得一提的是，健康养老领域一直有较高的“门槛”，投资规模体量大、投资回收周期长、投资回收效益低是该行业的共性。对企业的资金、开发能力、运营能力均具有较高要求。近两年来，包括一些大型房企退出旗下养老业务也时有发生。这样的背景之下，雅戈尔作为一个服装品牌要退出健康产业，似乎也就变得不足为奇了。