文/乐居财经 李奕和

今年以来，连续出台的楼市利好政策，似乎并没能让持续低迷的行业得到较好扭转。根据统计局披露数据，1-4月商品房销售面积同比继续下滑。

另外，在行业风险解决上，即便政策层对一部分优质房企给予并购贷款上的便利，并试图引入AMC对出险房企进行重组，目前而言，效果也仍有待体现。

一个原因是，去年以来房企持续债务暴雷所引发的行业信用坍塌，并没有得到很好的修复。购房者和投资者对行业的信心不足，让房地产企业销售回款与融资一再受挫。行业仍需等待更多利好政策的刺激以回归正轨。

此前一天（5月16日），有市场消息，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。此后，三家房企先后宣布了发债的意向，为市场传言做出了回应。

不仅如此，深交所当天还推出中证金融和中信证券联合创设的信用保护凭证。此举很大程度上增厚了民营房企债务融资信用水平，有利于增强投资者信心，保证房企融资成功。因此，也被认为是为信心不足的房地产融资，提供了重要的借鉴。

幸运“三宝”

根据5月16日消息，被监管机构选定为示范房企的三家房企中，碧桂园将发行不超过5亿元的公司债，发行期限为1+1+1年，利率区间为4.5%-5.0%；龙湖预备发行5亿元公司债，期限为3+3年，利率区间3.0%-4.0%。

此外，美的置业将发行2+2年期公司债，规模不超过14.4亿元，询价区间为4.1%-4.9%。该消息随后得到了三家房企的证实。

当天的晚些时候，美的置业公告，间接全资附属公司美的置业集团 (境内发行人)计划发行本金总额不超过人民币10亿元的公司债券。债券简称为“22美置01”，期限为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

龙湖也披露公开发行2022年公司债券（第二期）募集说明书，拟发行规模不超过5亿元，6年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。

相比之下，碧桂园虽未公布具体发债计划，但基于当天传言也做出说明，“碧桂园地产集团有限公司拟于短期内面向专业投资者公开发行一期面值不超过人民币5亿元的国内公司债券。”

三家房企较好的信用资质，健康的负债及财务水平，是其成为被选定的“幸运者”的主要原因。它们的发债，于整个行业的融资而言也被赋予指示性的意义。

据了解，龙湖和碧桂园均是获标普、穆迪“投资级”评级的企业。此外，碧桂园、美的置业还是少数获得银行并购贷额度的民营房企，前者还在今年初发行了民营房企2022年首单ABS，后者则是2022年首家成功发行中票的内房股民企。

更重要的是，为吸引投资人，上述三家企业在融资中，将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具。

同于5月16日，深交所已推出中证金融和中信证券联合创设的信用保护凭证，与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”（以下简称“龙湖供应链ABS”）配套成功完成簿记。

龙湖供应链ABS发行总规模4.02亿元，优先级资产支持证券利率3.50%，投资者认购倍数2.36倍，基础资产为供应链上游306家中小供应商对龙湖的应收账款。对应信用保护凭证名义本金4000万元，被保护标的发行规模4亿元。

据了解，这也是市场落地的首单民营房企信用保护工具，有利于增厚民营房企债务融资信用水平。

信用分层加剧

房地产市场持续向下，房企融资萎靡，碧桂园、龙湖、美的置业作为三家被选定示范企业进行发债，以及深交所及时推出的信用保护凭证，被赋予了更多积极正向的色彩。

国家统计局披露数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

市场信心尚未恢复，购房者观望情绪依然浓厚，这进一步传导，便是地产开发商业绩的下滑。克而瑞统计数据，百强房企1-4月的整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。

事实上，房企的艰难处境还远不及于此。销售去化不甚理想，企业融资也陷入低迷。

公开数据显示，2022年1-4月房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%。当中，境外债券规模约442亿元（人民币），同比减少65%；境内融资规模约1908亿元，同比减少30%。

一大原因是，随着去年以来房企债务违约潮的发生，房地产信用坍塌，房企整体信用评级也屡屡被下调，影响了其融资预期。据了解，仅进入今年5月，穆迪就将融创中国、祥生控股、雅居乐、禹洲等房企家族评级进行了下调。

要防止行业风险继续蔓延，拯救行业信用，恢复房企融资迫在眉睫。而信用保护凭证的推出，正意在增厚房企融资信用水平。据了解，该机制项下，得以将信用保护和债项分离开来，可以视作金融资产的违约保险。

具体而言，以上述龙湖4.02亿供应链ABS为例，“ABS+信用保护凭证”的融资解决方案，提升了各方对龙湖ABS的投资意愿，有利于供应链上游中小企业加快回收资金、降低资金成本、拓宽融资渠道。此外，联合创设的发行方式，也有助于凝聚市场各方力量，进一步提升资本市场对民营企业的融资支持力度。

深交所也称，接下来，将用好用活市场力量，推动业务创新、产品创新，支持更多市场机构参与民营企业债券融资信用保护工具业务，合力赋能民营经济健康发展。

但也有业内人士指出，随着行业风险的不断深入，未来优质民营房企获得融资仍是主流，房企融资更多还是“锦上添花”，而少有“雪中送炭”。当中，一个重要的事实是，出现流动性危机的房企普遍负债较高，在“三道红线”的行业规则下，这些企业的负债水平，并不能继续增加。

另一方面，从房企自身意愿来看，在近几年的政策风向的主导下，大规模举债发展的模式已经被行业所抛弃，房企开始追求稳健的财务，主动寻求降杠杆，也在进一步降低了房企的融资意愿。