撰文 | 林振兴

  楼市里仍充满着观望、犹疑的情绪，但5月12日，在天猫好房的直播间里，却传来了干货满满的解惑之声。

  直播的主角是重量级的。中国房地产业协会会长冯俊、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强、北京律师协会副会长王清友，三人联袂出现在镜头前，与网友面对面，解答消费者的购房疑问，以及房地产从业人员的相关提问。

  这也是地产行业四十年多来首度有三大协会会长一同出镜直播。他们掀起的热度，完全不逊于网红博主。两个小时，吸引了三个平台共计72万的观看量，网友提问超200条。

  眼下，房地产行业挑战重重，发展前路的不确定性，使得“焦虑”“寒冬论”成为不少地产从业者和购房者口中的高频词。这个时候，地产界供需两端，最需要的是“信心”的注入与传递。

  在直播间，三位会长对地产行业、市场情况详尽分析、娓娓道来，既有精准的判断，也有对购房者、从业者合理的建议，让听者豁然开朗。他们的权威发声，旨在让行业更加积极地面对挑战，让市场信心满满、健康地走上下一个台阶。

  中国房地产业协会会长 冯俊

  谈买房：理性看待房价短期波动

  2022年，房地产市场上演“冰火交融”。一方面，中央政策给了房企“希望”，近百城出现调控政策的松动；另一方面，疫情却给了房企浇了一盆冷水，爆雷的名单在不断拉长。

  对于普通购房者来讲，陷入了“买不买房”的购房焦灼期。外界充斥着不同的声音，有的专家在谈，面对当前宏观经济环境，购房者不该去买房子；但也有一种声音认为，现在是入市买房的最好时机。

  在冯俊看来，作为一个理性的消费者来说，在购买房子的时候，有三个条件需要考虑：第一，自己是否需要；第二，是否在支付能力范围内；第三，能不能承受短期价格波动。

  驰骋地产界40余年的冯俊，已经见惯了危机，包括88年、98年、08年三次金融危机，以及2003年非典危机和2020年新冠危机。

  他回忆道，2008年面对全球金融危机，当时房地产市场低迷，房价下行，但三五个月时间就能实现修复。而2020年疫情期间也同样如此，年初受疫情影响全国房地产销售低迷，但在当年5月就已基本实现恢复。

  他认为，这半年来各个城市的房价平均跌了约20%，继续下跌的空间不是太大。

  原因在于，其一，成本刚性，使房价很难有再下跌的空间；其二，从目前的情况看，总体已经逐渐走出了市场低迷情况。特别是最近一段时间政策密集出台，使得流动性风险可以得到很大的缓解，这种综合效应会使得房地产市场的需求不足、需求低迷的情况有很大的改善。

  “在这两个因素基础上，如果自住的话，这应该是一个买房子的好时机。”冯俊明确道，“房价短期是会有波动，但从长远趋势来看，它一定是在曲折波动中上升。”

  总体而言，对消费者来说，需要理性看待市场价格波动，正确认识房价的波动、下跌或者上涨；对开发商来说，不要利用价格波动去牟利，趁机抬价，又把市场信心给打压下去。

  在冯俊眼中，“住房问题”的解题思路也不仅仅是买房，“特别是对年轻人来说，要改变思想，租房也是一个不错的渠道。这几年政府推出公租房、租赁房等，也是为了改善大城市住房的供应结构，通过租房方式来解决住房问题。”

  柴强也非常赞同冯俊的上述观点。在他看来，如果有需求也有支付能力，看中的房子想买还是要买，不要过多地纠结未来房价是涨还是跌，“房地产从长远上是保值增值的，中国不可能出现房价普遍大跌。”

  眼下，新房市场的波动，对二手房市场也带来了不小的冲击波，好多城市新房价格“倒挂”，对于想置换改善的房东来说，房子挂了也没人买，挂低了又不情愿。

  针对此类现象，柴强表示，“卖掉旧房买新房，是改善居住条件的主要方式。当看中了想买的新房，老房子还是要及时挂牌出售，不要纠结于房价高一点低一点。买房卖房一定要根据自己需要、预算能力，把旧房卖掉后买新房的衔接做好。”

  中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 柴强

  谈交付：切忌采取过激的维权方式

  自去年下半年以来，房企暴雷声不绝于耳。三大会长把房企遇到的疑难杂症都看得很透彻，其中，在冯俊看来，房企流动性风险产生的原因，无外乎是两个方面，一是本身市场的低迷，二是房企这些年加杠杆加得太过了。

  哪里有暴雷，哪里就有维权。购房者担心开发商的暴雷，会导致自己买的房子烂尾或者无法按期交付，也担心开发商各种偷工减料，导致交付质量不能保证。针对这种情况，会长们各自给网友出谋划策。

  冯俊表示，老百姓要先把自己的权益边界给锁定，可以跟开发商签署补充协议，索要相关责任赔偿，但切忌采取过激的方法去维权，“现在整个市场低迷，大家有一个同舟共济、共度难关的责任；如若把房企给弄垮了，它申请破产，房子交付更将遥遥无期。”

  他补充道，实际上现在出现流动性风险的房企，完全渡不过去的企业还是不多。整体上通过企业自己的调整、努力，还是可以渡过难关。

  柴强建议，买房要谨慎、要调研、要依靠专业的机构来帮助，不能一刀切、绝对化。如果买期房，要充分了解开发商的信用。王清友则表示，面对暴雷房企，购房者要分析、抓清楚开发商不能履约的问题根源在哪，有针对性地去采取措施。

  另一边，工抵房、法拍房的信息盘旋在多个城市上空。高房价的当下，此类型房源价格诱人，甚至是骨折价。

  何为法拍房和工抵房？王清友解释称，法拍房是法院有规范推出的，是可以买的；工抵房则是开发商抵工程款或者抵债的房子，情况比较复杂，需要根据不同情况来界定。在这个过程中，一定要找找职业律师和专业中介，根据各种环节来进行风险把控。

  今年以来，“保交付”成为了地产圈的热词，不仅购房人在意交楼，连开发商也最爱在企业外宣中比拼交楼的套数。只要有新项目交付，房企都会连篇累牍逐一展示。

  交付是刚性需求，市场不能塌，不然信心一倒，塌的就不只是一家房企那么简单。2月24日，住建部部长王蒙徽强调，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险。

  开发商们也纷纷定下了保交付的flag，例如华夏幸福今年定下的目标是，保障近80个住宅项目、超7万套约1000万平米工程按期交付；而恒大则定下了5月冲击交付10万套的目标。

  虽然，眼下暴雷房企复工、复产、复售的消息不时传来，但网友最为关心的还是恒大这类暴雷房企的房子是否还可以买。

  冯俊表示，这类房企项目全国遍地都是，各个项目的复工进度也不完全一致，必须要去现场看楼盘，且注意三个要素：第一，复工进度是否真实；第二，政府在处置恒大资产时采取了一定的锁定措施，需要看这个项目本身的债权债务是不是能够覆盖。如果这个项目处于资不抵债的状况，就存在风险；第三，看具不具备楼盘后续交付的能力条件。

  北京律师协会副会长 王清友

  谈未来：以质量和服务来取胜

  地产黑铁时代，不管房企是否暴雷，无关房企规模大小，都纷纷传出裁员的消息，甚至还有房企连负责招聘的人力总都辞掉了。在很多老地产人眼中，“这一波裁员潮规模之大，还是历史上第一次。”

  据乐居财经统计，包括恒大、阳光城、雅居乐、宝能、蓝光、当代置业、花样年、华夏幸福、宝龙、荣盛、世茂、中梁等超过70家房企，都有不同比例的裁员。

  从裁员的方式来看，主要是收缩战线、框架调整、优化人员架构，以及附加的变相裁员；在被裁员工职级方面，不仅有普通员工，高管也赫然在列。突如其来的裁员，让很多地产人手足无措，也对未来倍感迷茫。

  在冯俊看来，地产裁员是根据生产规模的情况来决定的，“房地产企业流动性风险导致了房地产投入的冷却、下降，所以企业的经营规模萎缩，最后不得不裁员。”

  但他同时认为，未来在相当长的时间里，老百姓对住房的需求还会相当大。原因在于，第一，未来在城镇化进程当中，农业人口向城里转移，城镇之间的人口迁徙，都会引起住房需求，在城镇化过程当中至少还会维持二三十年的时间；第二，中央定下了第二个“一百年”，可支配收入每年增长6%的目标，相信未来全国人民的收入也一定会继续增长。而随着收入的变化，生活水平的提高，老百姓对于住房品质的要求也在不断提升。

  冯俊还特别指出，过去房地产行业的平均薪酬在各个行业里是最高的，但技术进步却是各个领域中最慢的。那么，房地产行业的从业者面临一个很重要的任务，就是要不断充电，在行业竞争中要以质量和服务来取胜，在新的发展阶段里，以全新的知识、全新的能力去迎接新的挑战。

  不仅地产从业人员，开发商对房地产市场未来走向也有不少困惑，他们在直播间中坦言，不知道当前该不该拿地。

  对此，冯俊表示，近几个月土拍市场热度的恢复还是比较快的，“企业要不要拿地，跟自身生产能力、土地储备有直接关系。如果说现在土地储备几乎都没了，那么可持续发展的能力就没了，企业就一定要拿地。”

  同时，他指出，近几个月全国各地土拍的整体溢价率在逐渐缩小，好多地块基本都是底价出让，“现在从土地价值和价格来说，应该是处于比较稳定的情况。”

  从目前整体经济情况看，会长们也对未来倍感信心，“稳中向好的总趋势没有变化。从现在疫情防控的情况看，效果也很明显，中国经济的发展强劲力量、潜力还是非常大的。”

  而对于房地产的未来，他们预估，用不了几个月房地产市场就能够恢复到正常销售情况。但会长们同时也劝诫开发商们，待流动性风险渡过，不要好的伤疤忘了疼，绝不能再像以前那样盲目加杠杆扩张。

  三大会长访谈问答精选：

  问：今年不少城市都发布了限购、限贷的松绑政策，您觉得会有更多城市再出松绑政策吗？比如大家都非常关注的北上广深。政策松绑了，房价是不是又得涨？

  冯会长：其实房地产市场宏观政策的变动，谈不上是松绑，因为在每一个阶段的发展过程中，主要矛盾不一样，矛盾的主要方面不一样，所以采取的政策措施、调控对象也不一样，这是非常正常的情况。原来也没有说一定要给绑上，现在也不是说一定要给松了，这是两个不同的范畴。中央对房地产调控确定的思路是“因城施策”、“一城一策”的原则，支持地方根据当地的实际情况来调整政策。

  北上广深的问题要根据实际情况来考虑，它有一个着力点，是把潜在的住房消费需求激发出来，同时又像政治局会上所说，要防止系统性风险。

  总体上，北上广深在供应不足的情况下，房价反弹的压力还会存在，当然目前不一定马上出现反弹。在这种压力存在的情况下，政府政策的着力点是鼓励正当的住房消费需求，或者房子是用来住的，满足多样性的住房需求，而不是鼓励投资炒房的方向。

  实际上，这几个月北上广深的房地产销售低迷跟整体经济下行的压力有关。在经济下行压力下，大家都觉得收入增长是不是没有可靠度了。收入增长可靠度如果得到怀疑，消费的欲望就会减弱。

  当然了，中国房地产业协会在跟有关政府部门提建议时，考虑了这个问题。如果政策过度地刺激了投资需求，那就很有可能使得房价上涨，特别是在整体供应不足的情况下。决定价格的是有钱人，而不是降价就能把钱拿出来买房子的人，所以防止房价过快反弹也是应该作为政策考虑当中一个重要的组成部分。

  从历史的经验看，2008年全球金融危机，房地产市场低迷、房价下行也就是三五个月的时间，时间并不长。目前，价格已经处于比较低的状况了，上涨的压力还是会存在的。这里面两方面事情都要做到，一是消费者需要理性地看待市场价格波动，二是开发商不要利用价格波动去作为牟利的机会，这两者之间都要做好。

  问：目前政府提倡的共产房、经适房、公租房好多买不上或租不到，这类属性的房子有没有什么抢房攻略？

  冯会长：没有抢房攻略，因为政府对社会保障性质的公共资源供给一定是公开、透明的。你如果符合条件，就在规定的网站或者规定的场所去登记、排队。如果你自己不知道在哪去登记，那永远租不到、买不到。首先要把政府的公共信息掌握清楚，然后按照规定渠道去申请，没有什么攻略，投机取巧的事在这里面做不到。

  问：现在国家提倡精装交付，但是交房之后会有很多装修质量纠纷产生。或者按要求简装交付的房子，业主收了房马上就拆了重装。对这类装修问题有什么建议？

  冯会长：其实推进精装修是生产方式变革的一个非常重要的内容，同时它也是减少城市垃圾、减少排放的一个重要手段。

  现在整个城市的垃圾里，有40%是由于建筑垃圾产生的。而建筑垃圾的产生主要有两个渠道：一是工地上的建筑垃圾，另一个是二次装修产生的垃圾。我们要减少碳排放，要改善环境，很重要的一点就是把二次装修毛坯房的事情解决掉，搞精装修。

  老百姓对精装修房子不满意主要是由三个问题导致：第一，精装修设施、设备的设计不符合老百姓的生活需要；第二，老百姓对于装修材料的环保性能不满意；第三，装修施工队伍粗制滥造，使得装修的质量不过关。

  这三个问题要怎么解决呢？第一，现在整个建筑设计数字化、电子化、信息化水平已经比较高了，如果能够把房子房型通过VR的方式、BIM技术让老百姓自己去体会，就使得设备、设施的位置都跟老百姓的实际生活需要更加吻合；第二，材料有个准入，不能滥竽充数，其实好的产品不是没有，而是因为它不能形成批量生产的规模，所以成本变得比较高，结果就不断有差的产品在冲击市场，如果有一个市场准入，规定什么样的东西不许进去，就可以得到比较好的解决；第三，装修队伍要有职业道德，要有操作规范。

  精装修将来还是要通过数字化，使老百姓参与到装修过程当中去，事先提出自己的需求，事先把那些不该发生的、后面再拆的事情提前都解决好。开发商也好，装修公司也好，逐渐走向数字化，这个问题就不会到了解决不了的难度。

  问：我加入了一个二手房买卖群，这样是不是就可以把中介费给省了？

  柴会长：个别情况下是可以的，但普遍可能很难。因为二手房的买卖群很复杂，第一涉及专业性的问题；第二里面可能也有一些诈骗的问题；第三自己没有时间、没有经验也是很大的问题。

  所以我觉得靠规范的中介公司和经纪人员来做服务，还是比较好一点。虽然这个要付一些中介费，但是还是主流。

  问：去年杭州推出了一个政府主持的二手房信息交易网站，这块有没有可能未来普及？

  柴会长：我觉得普及是不可能的。个案、个别的情况还是有的，也不能完全排斥。老百姓自己愿意卖房、买房，特别是在亲戚朋友之间知根知底的，还是可以的。但是普遍性的去中介化估计问题会更多，就像为了省律师费，打官司都是自己去，那不行的。

  西方发达国家几百年来甚至更早就有中介，只是名称叫法不一样。但是确实我们也承认，中介有很多问题，诚信、专业服务，包括服务的内容不透明，这是要大大改进的。要规范中介，不是要取消中介。

  王会长：这与市场发展的规律不相符，因为社会分工越来越细。其实这个需求是存在的，咱们也是普通消费者，你会想为什么中介要收这么高的费用。中介如何提高对客户的信赖度和服务质量、体验感、便利性，这是有很大空间的。

  冯会长：现在老百姓对中介的非议，源于两件事情：一个是信息的不对称导致交易过程中一方利益受损；第二，中介服务队伍中有一部分人的服务能力差点意思，但是我们不能把少数的烂事情都归纳到整个行业。

  现在改善这个情况，第一要通过信息化的方法，使得整个交易标的的真实性提高；第二，中介服务人员的职业道德、服务能力提高。去中介化是不可能的，还是要让专门的人去办专业的事。

  问：孩子要上学了，要不要置换学区房？学区房会取消吗？

  冯会长：其实学区房的问题不是房的问题，是学区的问题，是教育资源配置不均衡的问题，别把这个问题说到房子的问题上。各个地方政府都在解决教育公共资源配置不均衡的问题，但是短期要完全实现全社会教育资源配置均等是有难度的。

  当然我们是要尽可能的给孩子提供一个好的教育环境，但是要顺其自然，不要刻意的去听那些说学区房好，类似广告的起哄的事，一点不值当。

  问：按照现在住宅房子的租售比，还有收入和房价的比例，是不是房价还在高位？

  柴会长：从“房价收入比”这些指标来看，是在高位。高位并不一定房价就会跌下来，或者是必然会跌，说不定也可能会涨上去。所以房价是很多综合性因素决定的，关键是买的地段、需求。

  中国不可能房价普遍大跌，只会相对稳定，不让它涨得过快，有时候跌一跌也是适当的，和货币也有关系。

  冯会长：其实房价的问题是跟收入相对而言的。中国的“房价收入比”相对于目前的经济发展阶段来说有点高，我们在解决这个问题的时候，不要去简单想把房价压下来就能把“房价收入比”改善了，而是要通过增加收入。假设房价不涨，收入翻了一倍，那“房价收入比”就减少一半。只要长期的房价增长比收入增长慢，这个社会的福祉就是改善的。

  问：如何看现在整个市场中介转向新房销售市场，整个行业被渠道绑架的情况？

  柴会长：我觉得这是合作的关系。实际上开发商现在还需要依靠中介去卖房，把这个渠道堵住了，房子销售也销售不成，现金流回不来，这不是一个问题吗？

  而且这实际上是一个买房渠道的重大改变。以前房价比较低的时候，老百姓可能直接就买房了；现在因为房价高了，好多也是改善性需求，所以必须卖掉老房子，才能够买得起新房。所以开发商跟中介还是要处理好关系，以市场行为为主，尊重市场行为，一个愿打一个愿挨就行，在法律框架下，不要相互过于指责。

  冯会长：开发商通过中介代理促进销售是个社会分工的问题，这应该是个长期会存在的问题。现在大家对渠道的诟病，主要在于渠道的一些垄断，或者有些时候采取了一些强制的手段来圈住客户。

  这里面是两个问题：一个是市场包括中介代理机构的行为要规范，不能通过非正常的市场行为获取客户；第二，很重要的是开发商要有一个自己的价格的透明度，开发商在自己的售楼处卖的房价跟给渠道代理的房价是不一样的，结果渠道拿到的可能打折打的多，给消费者造成的印象好像从渠道买到的更便宜，这就是开发商自己造成的，不是人家非要把你客户抢断了，两者之间都有一个市场的规则来约束。

  问：买房时对于新房、期房、二手房如何选择？

  冯会长：现在如果买到现房是更好，眼见为实，包括对房子的质量、对周边的配套都可以看到。但是总体上，目前预售的占比在整个销售中要占到80%以上，所以现售的房子特别少，很难看到。有关专家也在呼吁，接下来是不是取消预售，直接走到现售去。

  当然，对于买房者最重要的是地段。其实二手房也好，一手房也好，合适的地段比什么都重要。比如你在北京平谷，房子盖得很好，但上班要两小时，你承受不了这个交通成本。所以在一手房和二手房的选择上，还是要选择地段。总书记讲了一个对老百姓生活非常关键的要素，就是“职住平衡”，上班能够十分钟、二十分钟到达，跟两小时到达是完全不同的幸福感。

  柴会长：我觉得二手房、现房、期房都是可以选择的，各有利弊。实际上还是要做好买前的准备和调研。

  要是买新房，特别是买新的期房，对开发商的了解还是比较重要的，所以对开发商的信用，包括目前的情况要更多了解一下。也不是说不能买，不可能所有的房企都会倒，倒的必然还是少数的，大部分还是不会倒的。

  买二手房的时候，对中介要选择得靠谱一些，二手房也有上当受骗的，里面也有很复杂的，也有被查封、抵押的，有其他矛盾纠纷的也很多。

  总的来说，买房一是要谨慎，另一个要调研，也要依靠专业的机构来帮助，多方面，不能一刀切、绝对化。

  问：最近市场上有很多法拍房和开发商抵工程款的房源公开，这类房子能买吗？买的过程中应该注意哪些问题？

  王会长：法拍房和开发商抵工程款的房子是两类。法拍房是法院有一些规范推出，是完全可以买的；开发商抵工程款或者抵债的房子，情况比较复杂，需要根据不同情况来界定。

  这个过程中，无论如何最好是找两类人：一个是找职业律师，就各种环节来进行把控；同时好的中介也很重要，交易手续的办理很重要。

  什么是比较好的中介？职业化、专业化，跟律师配合起来，律师从法律的风险防控上做把关，再请中介做一些专业服务，这是可以的。

  法拍房性价比还是好一些。有一些好的法拍房真的比市场价低很多，尤其是通过法院这套系统拍下来，可靠性还是高的，法律程序上还是少的，因为法律这种坑会少一些。

  问：这位网友前几天签了一套“特价房”但没办理过户，目前卖家因为对首付比例不满意反悔了，中介说按合同可以取消交易，但中介费还是要给，他该怎么办？

  柴会长：还是要依法来办。《民法典》有明确规定，中介促成合同成立的，这个中介行为就完成了。在这种情况下，按照中介合同约定的还是要支付报酬，就是佣金。但是这种买家没买成还要付全佣的情况，确实从人情上有点问题，可以协商，中介可以酌情减少佣金。但是如果卖房反悔，在签订中介合同的时候，应该给卖方也规定有相应的违约责任。

  王会长：房屋买卖是一个交易，中介又是一个交易，这个过程中，中介的交易合同一般是分阶段的，到哪个阶段付什么样的费用。交易完成、签约完成是一个很重要的指标，如果买卖合同解除了，或者不履行了，中介交易工作量没那么大，可以适当协商调整交易费用，但完全不交是肯定不可以的。

  问：如何甄别有债权的房产，如果遇到了，针对这种房产交易，该注意些什么？   

  王会长：这个问题特别是二手房的交易里面要特别注意，有几个渠道可以多了解。第一，到不动产交易中心看看它有没有抵押、查封；第二，到裁判文书网上看看出卖人的信息，有没有债务很多、进入执行程序很多；第三，要想办法了解一些对方其他可能的债权债务情况，做一些甄别，还是非常有必要的。

  这个当中要把付款的细节尽可能细化一些，把风险慢慢地往后放，看准了之后再把钱付出去，把风险排除得差不多了，付款的义务可以加大一些，这里面需要谈判的过程。这个过程当中也需要有好的律师、中介机构做一些尽调和调研，同时在合同签署上把风险适当降低。

  问：这位网友买的房已经封顶快交付了，结果开发商暴雷，现在说还需要3000万就可以完工。目前有的业主正在筹钱，这位网友不知道是应该参加，还是应该起诉开发商把房子给退了？

  王会长：“暴雷”这个词从法律角度来讲，就是履约主体出现了重大问题，这个主体没有履约能力的时候，那怎么办？去打官司，你一定会赢的，你会拿到一纸胜诉的裁决，但在维权上还是会陷入一个循环，法律上束手无策。

  “筹集三千万给开发商”的解决方式还是要谨慎，除非你对开发商相当了解。这三千万一定能让它转起来，否则三千万进去之后又是新一轮维权的纠纷。

  “暴雷”的出现和解决需要一个综合的考虑，包括大环境、包括整个房地产行业的建设和发展。另外就是开发商不要再盲目扩张，要量力而行，对所从事的项目要尽可能去完善它。