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  文/乐居财经 孙肃博

  历经159天，金茂物业终于在今年2月拿到了上市入场券，成为2022年第一家通过港交所聆讯的物企。3月10日，金茂服务正式在港交所挂牌上市。

  受2021年地产行业寒冬影响，物企上市之路暗影叠生，金茂服务能够在众多排队等待上市的物企中脱颖而出，实属不易，而这或并非偶然。

  金茂服务由中国金茂100%持股，与受地产公司现金流拖累的物企不同，金茂物业的母公司中国金茂，在资金运用和控制上，一直保持着较高的自律。

  逆势生长

  中国金茂控股集团有限公司是世界五百强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市(股票代码: HK.00817)。

  中国中化是由中国中化集团有限公司与中国化工集团有限公司联合重组而成，业务覆盖生命科学、材料科学、基础化工、环境科学、橡胶轮带、机械装备、城市运营和产业金融八大领域，是全球规模最大的综合性化工企业，在城市运营领域，中国中化是国务院国资委批准的主业包含地产开发和酒店经营的中央企业。

  多年来，中国金茂聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，致力于成为中国领先的城市运营商。目前，金茂已成功进驻京津冀、长三角和珠三角等中国高速发展区域，在北京、天津、上海、广州等53个核心城市持有330余个项目。

  当房地产进入“黑铁时代”，生存与平稳成为大多数房企的目标，像中国金茂这样逆势生长的房企已是凤毛麟角。

  2021年，金茂收入达人民币900.6亿元，较上年度增长50%；实现毛利167.58亿，同比上升38%；公司所有者应占利润46.9亿元，同比增长21%；若剔除投资物业公平值亏损1.36亿元，这一数据会上升至48.27亿元，同比增加49%。

  经历了2021年的行业大洗牌之后，金茂的“三道红线”保持全绿。

  2021年，金茂的平均借贷成本下降至3.98%，为三年以来的最低纪录，且几乎处于行业最低水平。除了有央企的背景之外，金茂自身的财务水平也很稳健。这让金茂获得了投资机构的认可，中信建投、瑞银、花旗等券商机构均给予中国金茂买入评级。

  年内，金茂获取多笔低息融资，包括利率3.2%的5年期6亿美元境外高级债、利率3.74%的3年期30亿普通中票、利率3.65%的3年期20亿普通中票等。

  由于期内的平均贷款额与平均贷款利率下降，截至2021年末，金茂的利息开支为57.02亿元，较2020年的79.21亿元减少28%，其中，资本化利息开支由2020年的51.94亿元减少44%至29.15亿元，融资成本由27.27亿元微升2%至27.88亿元。

  截止2021年12月31日，中国金茂未提取的贷款余额达1114.55亿元。

  深耕核心城

  官网显示，中国金茂的核心业务涵盖城市运营、物业开发、酒店经营、零售商业、商务租赁、科技与服务等六大板块。

  2021年，金茂录得合同销售金额2356亿元，销售回款率达96.32%；营业收入900.6亿元，同比上升50%。这一大幅增长主要是由于城市运营及物业开发销售收入增长。

  自2007年起，金茂开始每年落地一个城市运营项目，2015年正式宣布从传统的地产开发商转型为城市运营商，将城市运营作为其发展的“第二曲线”，当年，金茂的签约销售额仅有300亿元。

  此后，金茂城市运营项目大幅增加，到2019年新增7个，2020年新增7个，在2021年行业环境整体恶劣的情况下，金茂的城市运营模式越发成熟，期内新增上海横沔古镇、湖州金茂南太湖未来之窗、长沙雨花金茂智慧科学城等6个城市运营项目。截至2022年3月，金茂已累计获取城市运营项目34个。

  去年6月，金茂还斥资14.81亿元收购了中国宏泰29.9%股份及1.23亿美元可转债，而中国宏泰的主营业务与城市运营息息相关，正符合金茂第二曲线的发展规划。截至去年年中，中国宏泰拥有一级开发及产业市镇项目面积总计5797万平方米，旗下主要有8个产业运营项目，分布在廊坊、石家庄、鄂州市等地。

  在土地储备上，2021年，金茂共计新获取62个二级项目，新增土地储备中82.4%位于北京、上海、广州、成都、西安等一二线核心城市。来自城市运营项目的签约额占比25.61%，较上年度提升4.37%；新增二级项目土地储备36%来自城市运营项目。截至2021年末，土地储备面积达9323万平方米。

  业绩会上，中国金茂管理层透露，截止2021年12月31日，中国金茂尚有已签约未做收金额2928亿元，其中一二线核心城市签约占比达87%。2022年，中国金茂计划供货超4000亿，二级货源中78%位于一二线核心城市。

  多元并进

  涉足城市运营多年，金茂逐步形成了以城促产的“城-人-产”城市运营逻辑，布局城市运营项目，同时围绕“大科技、大文化、大健康”三大产业，打造自身的产业导入和资源配套能力。

  金茂从城市运营的区位选择入手，尊重当地特色，参与城建开发项目、城市功能板块开发建设等各方面的规划，后续进行资源及产业导入，以打造多元化产业经济。

  在房地产和城市运营业务之外，金茂其他多元业务板块的发展也有声有色。5月，金茂旗下首个成功改造的城市级商业中心——南京览秀城焕新开业，其后览秀城完成品牌焕新，以体验与创新业态为核心，定位为聚焦年轻中产家庭的城市级商业中心。6月，金茂酒店正式发布五大自有品牌，为城市量身定制更具幸福感和品质感的生活空间。

  2021年，中国金茂与443家优势产业资源完成战略签约。截止年底，其产业资源库内的活跃资源数量已超过1400家。行知行机器人、华师大附中、科大讯飞、海大集团等优势资源已于2021年落位金茂旗下青岛、嘉兴、宁波、金华等地的城市运营项目。

  自身综合实力的全面加强，不仅能为金茂的“第二曲线”助力，也能帮助其在行业震荡之下平稳穿越市场周期。