文/乐居财经 李奕和 林振兴

  一切毫无悬念。

  5月5日傍晚，李欣上位华润置地董事会主席。那天上午，他出席华润置地2021年度总结表彰会，头衔还只挂了总裁。

  早在两年，当华润集团董事长王祥明兼任华润置地董事会主席的那一刻起，就已为李欣接任埋下了伏笔。因为，日常事务和经营的担子都是李欣担着。

  李欣是华润的子弟兵，在华润置地供职了整整21年。从2018年升任公司总裁到如今接过董事会主席的权杖，李欣用了不到三年半的时间，实现“三级跳”。

  中海发展董事局主席颜建国、保利发展董事长刘平，在60后为主的央企地产掌舵者中，70后的李欣尤为出挑。

  在他的带领下，华润置地撕掉了之前保守低调的标签。过去一年，它向外释放了“进取、提效”的新信号，不管是在拿地、收购、组织变革等方面均有体现，让外界感受到“央企觉醒”的力量。

  2021年，华润置地突破三千亿，跻身行业前八。这个成绩离不开王祥明和李欣的默契配合，更离不开前人栽树，把根基筑牢。如今，华润置地迎来了新时代。

  铁汉柔情

  作为伴随中国地产行业崛起的一拨人，李欣在华润内部堪比“学生兵”。他23岁就加入华润集团。

  那一年（1994年），他见证了香港华润创业入股北京华远，正式迈出进军内地房地产行业的第一步；两年后的1996年11月，华润北京置地有限公司正式在港交所挂牌上市。

  2001年对于李欣而言，是其职业生涯中的转折之年，他正式进入华润置地。也是这一年，华润集团重组北京华远，将北京华远更名为“华润置地（北京）控股有限公司”。紧接着2002年，华润置地北京更名“华润置地有限公司”。

  此后，他从投资拓展开始，带领华润置地进入武汉等一批城市，还接连扩张东北，辗转华东等地，成为从华润置地内部培养起来的第一批“子弟兵”。

  2016年，李欣开启了他的快速晋升之路。那年夏天，华润置地开启新一轮人事变动，时任董事会副主席唐勇主持公司全面工作，同时设置联席总裁管理架构，联席总裁张大为、李欣协助唐勇开展工作，组成华润置地三人核心团队，李欣由此成为华润置地权力“铁三角”的一员。

  李欣获任联席总裁之时，华润置地的发展战略已迭代为“销售物业+投资物业+X”的商业模式。这一年，华润置地还首次实现销售额突破千亿大关，创历史新高。

  紧接着2017年4月，李欣获委任华润置地执行董事，并于2018年12月获委任该公司总裁，肩负起华润置地的日常业务管理。2022年5月，李欣从升任至董事会主席，还肩挑总裁一职。

  在同事眼中，现年50岁的李欣有血性，霸气，做事果断，为人仗义，业务水平更是无可挑剔。在对外公开层面上，李欣是地产圈“反对内卷”第一人，他敢在华润置地内部经理人工作会议上喊话，“减少内卷、杜绝浪费”。

  组织变革是应对内卷，提高企业运作效率的一种有效方式。在组织架构治理方面，李欣也毫不手软，奉行“刀刃向内、刮骨疗毒、坚决整治宽松软”的准则。

  去年6月，华润置地的组织架构调整落地，原来大区做强的定位调整为大区做精，所有大区部门由13个精简为9个；今年4月，华润置地又进行了新一轮的组织变革，将华东大区整合为6大城市公司，从而提升组织效能，提高城市公司的深耕能力。

  在员工眼中，血性霸气的李欣也有铁汉柔情的一面。

  今年农历大年初三，他并未和家人团聚，而是跑到深圳有巢公馆白石洲项目、深圳万象城项目，走访慰问一线值班员工。此外，他也会积极参与员工团建，带领管理团队在年度颁奖典礼上表演，与新员工在训练营上一起唱营歌。

  有质量增长

  在拿地上，华润置地也向外界展示了李欣带领下的变化。

  刚刚过去的2021年，相比其他央企地产商来说，华润置地表现出不同以往的骁勇进取。仅当年4、5月，它在北京、广州、杭州等地累计拿下10宗土地，斥资超400亿元。业界对此评价为“央企觉醒”。

  在李欣看来，“三道红线”“供地两集中”等政策的出台是华润置地难得的政策窗口和时间窗口，他希望华润置地能够抓住时间窗口期，保住土拍市场的资源和机会。而整个2021年，华润置地拿地金额为1490亿元，共获取61宗地块。

  眼下，随着暴雷声不绝于耳，出险房企不断增多，国央企收并购正被各方寄予强烈期望。截至3月底，华润置地已手握400亿额度并购贷。

  在众多央企地产商中，华润置地及其物业公司在收并购上是行动最果决的一家。其中，华润万象生活先后接盘了禹洲物业和中南服务。而李欣正是华润万象生活董事会主席、非执行董事。该物管公司2020年在港交所主板上市，2021年的营收89亿元，在管面积达1.55亿平方米。

  不同于总裁职务需置身于繁杂的日常经营管理，主席之位的重心在于战略层面指引。如今，权杖传到了李欣手中，他将带领华润置地将走向何方？

  对于华润置地的未来，“有质量的增长”是李欣在面对投资者和外界媒体时提到最频繁的关键词。

  在2021年的成绩单上，华润置地排名上升至第八，实现营收2121亿元，同比上涨18.1%；核心净利润266亿元，同比上涨10.2%。十强之中，也仅有华润置地完成销售目标，余者均未达预期。能完成业绩flag在如今市场整体下行的背景下，实属不易。

  在3月底的业绩会上，李欣表示，关于华润置地的目标，“我们是希望在去年的签约额基础上能够有所提升。我们还是比较看重行业排名的，希望排名能有所提升。”

  但他也澄清指出，华润置地从来没有唯规模论，也没有冲过规模，华润置地是要保持行业的排名和壁垒。“我们一直以来有一个词叫有质量的规模增长，这一点跟冲规模是完全两回事。”

  护城河

  华润置地的业务战略经历了好几个阶段的发展。最早在1996年，成功重组华远地产在港交所上市的华润置地，业务模式由最先的投资管理转变为自主经营。这是华润置地的业务起步阶段。

  此后，伴随着深圳罗湖万象城的开建，华润置地开始进军商业地产，同时，全国化布局也正式开启。据了解，2002年以后，在时任总经理王印的指示下，唐勇、李欣等人作为先锋部队先后开拓了成都、上海、武汉、合肥等市场。

  这一过程中，华润集团层面的业务整合也大大推动了华润置地的发展。2005年，华润集团第二次提出“再造一个华润”，其地产业务的整合大幕徐徐拉开。当年11月，华润集团以31.95亿港元，将北京华润大厦、上海华润时代广场及深圳华润中心项目一并转让给华润置地。

  完成后，华润深圳公司、华润上海公司、北京华润大厦公司及集团旗下两家物业公司也转入华润置地旗下。这些举措极大充实了华润置地的资产，数据显示，2004年，华润置地总资产为96亿港元，而到了次年，该数据上升至177亿港元，翻了将近一倍。

  华润置地迎来了首个高速度、大规模的发展阶段。在2006年之前，华润置地初步形成了“销售物业+投资物业”的商业模式，由住宅发展商转变为综合型地产商，奠定了华润置地“双轮驱动”的战略基础。

  2007、2008年，华润集团的业务整合仍在延续。此刻已进入宋林掌权的时期。

  为了进一步形成全产业链竞争优势，2007年6月，华润置地以1.7亿港元收购华润集团旗下华润建筑、优高雅装饰公司。次年6月，再次以1.97亿港元收购华润励致洋行家私珠海有限公司，并确立了“住宅开发+持有物业+增值服务”的商业模式。这一模式持续了近十年。

  2016年，基于行业在多元化领域的探索和发展，华润置地将“住宅开发+持有物业+增值服务”的战略模式调整为“销售物业+投资物业+X”。在这一战略调整下，华润置地随后开启了在养老地产及大健康产业、文化体育地产、长租公寓等业务领域的布局和探索。

  至今，这些业务已成为华润置地业绩的“护城河”。也是在这一年，华润置地综合营业额港币1093.3亿元，实现签约额人民币1080亿元，双双突破千亿。

  事实上，从最近两届董事会主席来看，从唐勇到王祥明，华润置地可以说是走过了从规模的快速增长到高质量增长的两个阶段。2017年开始，随着房地产的火热，地产黑马频现，在规模上自认已落后人一步的唐勇，拉开了华润置地业务调整的大幕，并着手加快周转、调整推货与区域结构。

  华润置地在这一时期，迎来了较快速的规模增长。其2017年、2018年实现销售1521亿元、2107亿元，分别同比增长41%以及 39%，是华润置地多年来连续增长最高的两年。

  近两年来，该公司业绩也稳步提升，在2020年、2021年受疫情、调控等因素影响下仍增长18%及11%，并在2021年突破三千亿至3158亿元，稳步进入前八。

  房地产开发主业外的生态圈要素也在稳定发展。根据业绩年报，2021年全年，华润置地实现营业额2121.1亿元，同比增长18.1%。其中，开发物业营业额1838.6亿元，同比增长17.0%。投资物业(包括酒店经营)租金收入录得174.3亿元，增幅达36.3%。

  华润置地的主席们

  华润置地的董事会主席，都是有故事的人。

  最早期华润置地的董事会主席更一直由宁高宁担任，其当时是华润(集团)有限公司及中国华润总公司董事长兼总经理。2004年底，宁高宁离开华润集团，华润置地董事会主席的重担传到了王印手中。

  接任者王印，当时是华润集团董事、助理总经理。2006年2月，宋林接班王印时，则兼任华润集团及中国华润总公司副董事长兼总经理。

  彼时，华润置地各地区负责人包括刘百成、陈鹰、唐勇等均从董事会退出。针对这起人事大变更，华润置地还为此做了公告称，作为华润集团在中国经营地产业务的上市旗舰，董事会变更体现了华润集团对公司的支持，并强化了企业的管治水平。

  此后，王印还在2009年6月第二次担任华润置地董事会主席之职。四年后，吴向东接任董事会主席一职。吴于1993年加入华润集团，在2005年加入华润置地，曾在罗湖万象城上一战成名。

  在主席位置上一年后，吴随后以“个人原因”为由，辞任了主席一职，但没有离开。此后的四年里，华润置地的主席职位一直悬空。期间，都是唐勇以副主席身份全面主持工作。

  唐勇也是华润体系内的老臣，他与吴向东同一年加入华润集团，并于2001年转入华润置地，先后任华润置地成都总经理、合肥公司总经理，直至进入核心领导层，任华润置地副主席。2018年，唐勇扶正主席之位不足一年，就被调任华润电力总裁。

  在王印以后的几任董事会主席中，除了王祥明，吴向东、唐勇、李欣三人的履历都极为相似，最早均在华润物业有限公司任职，最后进入华润置地，并通过自身的努力一步步升为华润置地董事会主席，妥妥是由华润置地的“子弟兵”成长而来。

  华润置地接下来怎么走，要看李欣的了。