文/乐居财经 徐酒眠

上市后的首次年度大考，康桥悦生活（02205.HK）赶在铃响的最后一个小时，踩点提交了“答卷”，不过却是以一份打上了“未经审核”标签的业绩公告暂替。

时隔近一个月，4月29日，康桥悦生活经审核的全年业绩披露，与此前的财报数据基本无差。康桥悦生活表示，其初步公告所载与“核数师罗兵咸永道会计师事务所经审核综合财务报表所载的金额核对一致”。

财报显示，截至2021年12月31日，康桥悦生活实现营收7.84亿元，同比增长36.1%；录得毛利2.04亿元，同比增长15.5%；同期，26.0%的毛利率较上一年的30.7%下降了4.7个百分点。期内溢利约0.89亿元，同比下降3.5%；归属股东净利润0.83亿元，同比减少5.09%。

总揽几项主要的核心经营数据，毛利率下滑，净利润“倒车”，营收增幅相对亮眼，不过与同期港股物企平均44.65%涨幅相比，也并不占优势。

而在经审核业绩贴出之前，4月21日，康桥悦生活还刊发了一则上市违规整改公告有关。受此影响，4月22日—25日，康桥悦生活股价连续三天走低，陡跌幅度约5.04%。

关联交易“惹祸”

根据公告披露，此次康桥悦生活上市违约，与其同关联方的车位销售代理交易有关。

去年6月7日，康桥悦生活与最终控股股东宋革委的另一家全资子公司——北京同道集团——订立了一份销售代理服务框架协议。这份协议为期三年，自康桥悦生活上市之日生效，到2023年底到期。

根据该协议，康桥悦生活同意就北京同道集团开发的部分物业项目，按独家及唯一基准提供有关一手物业及未售出车位的销售代理业务，包括但不限于咨询服务和销售活动组织服务。

公告披露，2021年、2022年、2023年，康桥悦生活在这笔关联交易中的佣金及代理费总额分别约为1.33亿元、1.94亿元、2.77亿元，三年的佣金及代理费总额合计超过6.04亿元。

今年4月21日，康桥悦生活与北京同道签订了补充销售代理服务框架协议。根据该协议，康桥悦生活应向北京同道集团成员公司支付销售代理服务框架协议下的销售代理服务可退还保证金。

而根据上市规则第14A章，北京同道构成了康桥悦生活的关联人士，而在补充销售代理服务框架协议下拟进行的交易构成了持续关联交易。

“由于补充销售代理服务框架协议规定的可退还保证金的一个或多个建议年度上限适用比例超过5%，此类交易构成康桥悦生活的持续关联交易，并应遵守上市规则第14A章的申报、年度审阅、公告、通函及独立股东批准的要求。”

而截至公告之日，康桥悦生活已向北京同道集团支付历史可退还保证金总额2.21亿元，却未遵循上述上市规则。

“上述违反上市规则是由于疏忽所致”，康桥悦生活在公告中表示，对上述无意违反上市规则表示遗憾，并重申其认为继续遵守上市规则和其他适用的监管要求是极其重要的。

截至公告之日，在这笔关联交易中，康桥悦生活还有1.81亿元的历史可退还保证金未向北京同道集团支付。而截至2021年12月31日，康桥悦生活账上的现金及现金等价物约为5.41亿元。

与北京同道集团的关联交易中，余下需退还保证金若从中划出，康桥悦生活手中的现金将大打折扣。

社区增值服务毛利率大跌24.6%

当下，物业管理服务仍是劳动密集型行业，如何提升普遍较低的毛利率，是考验当下物企运营能力的关键。

闯关港交所，康桥悦生活的整体毛利率近35%，在行业均值水平之上。而上市之后的首份业绩报，康桥悦生活整体毛利率跌至行业均值线之下，为26.0%，较上一年同期跌去4.7个百分点。同期，目前公告财报的49家港股物企，整体毛利率为30.09%。

康桥悦生活分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务类型。

过去的2021年，其物业管理服务实现收入3.51亿元，占总收入的44.8%，同比增长37.6%；非业主增值服务收入约3.12亿元，约占总收入39.8%，同比增长32.5%; 社区增值服务收入约1.21亿元，约占总收入15.4%，较2020年同期约增加41.8%。

其中，非业主增值服务与社区增值服务合占比重已超物业管理服务，达到55.2%。增值服务在营收中占据大头，对毛利率影响也举足轻重。

2021年，康桥悦生活三条业务线毛利率全部“失守”。其中，物业管理服务毛利率为15.9%,较上一年同期下滑1.5个百分点；非业主增值服务毛利率为为35.2%，较上一年同期下滑了0.6个百分点。

毛利率水平最高的社区增长服务“跳水”最严重，从2020年的56.2%跌至31.6%，大跌24.6个百分点。康桥悦生活在年报中解释，主要由于大力开展的社区运营服务带来收入大幅增加，如社区商品销售， 而该等业务整体毛利率较低；另一方面受客观环境影响，二手房成交等中介经纪业务业绩有所下降。

凭借IPO募资，去年下半年，康桥悦生活斥资1.89亿元，接连并购了河南鼎峰物业、西安立丰物业两个标的。其中，河南鼎峰物业合约面积近400万平方米，西安立丰物业在管面积约180万平方米。

截至2021年底，康桥悦生活在管面积约为0.23亿平方米，同比增长49.6%；合约建筑面积约为0.53亿平方米，比增36.1%。同期披露详细数据的44家上市物企中，康桥悦生活合约在管比最高，为2.26。不过在上市物企中，其规模体量仍偏“迷你”。